借地権の解約方法を教えて下さい

借地権の上に建つ老朽化した平屋に住む父が昨年亡くなりました。私の兄が父と暮らしていたのですが現在罪を犯して服役の身で家は廃虚に近いくらいです。地代も２年間払っていません。借地権の契約は２００６年までとなっております。私に地代を払うだけの経済力があれば何ら問題は無いと思うのですが、私の家族で暮らしていくだけで精一杯です。服役中の兄は２年間くらいは社会に戻って来れないようです。地主は私の居場所を知らないので（知らせていない）ので地代の請求に苛立っていることと思われます。いっそのこと借りている土地を返してしまいたいのですが廃虚になっている家を取り壊す費用すらありません。
このような状態で地主は解約に応じてくれるでしょうか？
その土地は埼玉県内で私道にしか接していない３０坪ほどです。家は昭和４０年過ぎに建てられた平屋で現在はとても人が住めるような状態ではありません。
どうか宜しくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： oo1 回答日時： 2001/12/13 23:41

先ず、当該物件の最寄駅前にある大手の不動産仲介業者に「借地権付建物の売却希望があるので、値付けをして欲しい」旨、申し出る。

建物価格はゼロでしようが、現況有姿のままでの売却です。同時に、その地域に措ける地主の名義変更承認料の相場は如何程かも尋ねる事です。その結果得た数字を、次の式に当てはめて下さい。

借地権付き建物価格－名義変更承認料－滞納地代－仲介料＝税引前手取額

質問者の借地契約解約の申し出は、上掲「税引き前手取額」を放棄するのですから、地主には「棚からボタモチ」。涙を流し喜んで解約に応じてくれます。

因みに、更地価格を坪当り７０万円、借地権割合を６０％、名義変更承諾料を借地権価格の１０％、仲介料を売買価格の３％と仮定すると、質問者の放棄したい借地権価格は下記の算式の場合、１，０００万円前後にはなりそうですが…。否、それ以上か、それ以下か？　なお、これは相続人全員の分け前です。放棄するなら、全員の同意が必要でしょうね。

借地権付き建物価格：７０万円×３０坪×６０％＝１，２６０万円
名義変更承認料　　：１，２６０万円×１０％＝１２６万円
２年分の滞納地代　：Ｙ円
売買仲介料　　　　：１，２６０万円×３％＋６万円≒４６万円（税込）

１，２６０万円－１２６万円－Ｙ円－４６万円＝１，０８８万円－Ｙ円

参考URL：http://www.toshin.gr.jp/jutu/sell/sell47.html

この回答への補足

ありがとうございました。先行きが少し明るくなった気がします。そこでもうひとつ教えていただきたいのですが、
契約が切れる２００６年まで現在の状況が続き地代を滞納しつづけたら契約はどうなるのでしょうか？

補足日時：2001/12/14 22:37

No.2 回答者： oo1 回答日時： 2001/12/15 01:49

＞地代を滞納しつづけたら契約はどうなるのでしょうか

土地賃貸借契約に基づき、解除されるのではありませんか？　借地借家法は、地代を支払う借地人の大切な財産権である借地権を保護してくれるのです。地代を支払わないということは、即ちその権利の放棄を意味します。

至急、弁護士と相談なさることをオススメします。

この回答へのお礼

ありがとうございます。お礼が遅くなりましてごめんなさい。早速弁護士の先生を訪ねてみることにします。

お礼日時：2002/01/08 09:40