*土地取引の仲介手数料について

*「法律」でもご質問させていただきましたが、こちらが専門かと思いご相談させていただきます。*
はじめまして。土地購入についてのご相談です。
＊経過
05年7月下旬：土地取引のお話が出る。
同年8月：当初借地契約ということで、契約書作成に入る。
同年9月：売主さんより、売買にしたいと申し出がある。→売買する事で合意。
同年10月：土地契約となる。
同年12月：土地決済→名義変更し取得。
今回のご相談の内容はこの時の仲介手数料についてです。
もともとこの知人(売主)はかなりの土地を所有しており、今回の土地の所有者は知人の母親のものでした。当初借地契約にしようと考えていたのは相続税対策の為です。
しかし、途中で売主さんの申し出により売買契約に変更しました。
今回の土地の取引について、売主さんの顧問税理士さんより不動産業者を紹介されました。
そして、１０月の契約の日、契約書類数通に紛れて『媒介契約書』というものを渡され、サインしました。
この時初めてこの契約は『媒介』だと言う事を知ったのです。
不動産業者に『媒介という話しは説明されていない。仲介手数料についても聞いていない。』と伝えました。
不動産業者も「説明不足」と認めて、「媒介・仲介手数料」については保留になりました。
(媒介契約書は日付のみ未記入)
そして今日、不動産業者の顧問弁護士より仲介手数料を支払うようにという「内容証明」が届きました。
私は今回のお取引について、『媒介』という形態であるということを全く知らされずに、契約書にサインさせられました。
仲介手数料を請求されましたが、支払う必要はあるのでしょうか？
支払わなければならないという法的根拠はあるのでしょうか？
どうぞご教授くださいませ。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/01/23 11:54

こういうトラブルって結構多いですよね。

私も相続した土地を貸家の借家人に売ったことがあります。
そのときは、仲介業者が活躍してすべて片付けましたが最初から
売値に相手方の仲介手数料が織り込まれていましたね。
相対の取引というのは、それくらい厳しい値引きにあうものです。
仲介の仕事は間に入って宥めてすかして両者を折り合わせる。
また買主の資金計画のお世話をして銀行ローンを紹介する。

法律を盾にとれは以下のような言い方でしょう。
錯誤による契約は無効、詐欺による契約は取り消すことができる。
本気でその方向で考えるならこちらも適当な弁護士さんに事情を話して、
錯誤なり詐欺なりの主張を書いた内容証明を送りつけておかないと
反論したことにならないと思います。
とはいいながら、弁護士先生にそれだけの手間をとらせるだけでも
法律相談とあわせて数万の謝礼は必要になります。
３０００万円の土地でも仲介手数料は９６万円。長引けば費用もかさみます。

さて、お話の向きでは売主は知人の母親とのこと。おそらく亡父から相続の
あった土地の相続税支払いのための売却と思われます。
直接売主との話はなく、税理士経由で仲介業者が出てきて具体的契約内容は
仲介業者との話し合いになったものと拝察します。
この場合、売主と契約していますから当然、買主からも手数料が取れると解釈します。
なにしろ売買契約に立会い、おそらくは売主の代理人で価格折衝をして
契約のとりまとめにそれなりの業務をおこなっているはずです。立派な仲介業務です。
仲介の契約書は売主とは依頼を受けた時点で交わします。
買主との契約は、契約が固まった時点というのが結構多いです。
大切なのは、その仲介業者さんと何度顔をあわせたかです。
それと、仲介業者が直に、質問者さまに「媒介契約書面」を提示して
それに対して質問者さまが契約書にサインしたかどうかです。
仲介業者の存在を最初から認知していたならば、この契約が
媒介抜きの直接契約と認識していたという主張は通りにくいです。
存在を知らなかったならまだしも、仲介の介在があれば、「買主側も手数料の
発生がある」というのは社会常識と言えなくもないからです。



されには質問者さまが仲介業者にさせ行為です。以下のことを
させていませんか？
(1)価格を値切るとか、指値を示して、これでどうか売主に確認をとれと言った。
(2)買うための資金の相談、銀行ローンの紹介
(3)専門家としてのアドバイス、重要事項の説明を受けた。

相対の仲介では、普通は細かい物件説明もありません。
仲介業者が立つことで、専門的な重要事項やトラブルが防げます。
でも、その恩恵を得るのは、買主も同様です。ですから、仲介手数料は
売主買主両方から得るのが、仲介の本筋です。これを「両手」と呼びます。
しかし買主側に代理人がいるケースも多いのでそういう時は、買主は
買主側の仲介会社に代価を支払うのです。片手と呼ばれます。
ですから、不動産の世界では「片手」だけで、もう一方がないというのは
存在しません。

(1)売買契約のとき仲介契約にもサインした
　と書かれていますが、それが錯誤と言いうるかどうかは微妙です。
(2)仲介が入るという認識がなかった。というのは、誰が見てもそう思えるに足る
　正当な理由があるかどうかです。
(3)それと、仲介業者の説明不十分とは別問題

解決策としては、仲介業者から詳しい説明を受けていないと主張して、手数料
をまけさせる交渉くらいしかないでしょう。
「相対取引のはずだから仲介手数料はうちは払わない」といっても、売主と
直接交渉の結果契約が成立した事実がないといけません。
仲介業者さんを紹介されて名刺もらっていてなんども打ち合わせしていて
顔なじみになっていたなら、まぁ払わざるをえないというのが世間の常識です。

質問者さまも安く買おうと値切ったりしたでしょうから、その価格を売主に納得
させたのは仲介業者かもしれません。銀行ローンの紹介とかでもお世話になって
いたりしませんか？

そうでなくて最後の契約業務と司法書士の手配だけで何もやっていないというのなら
まず、業務の代価にふさわしい働きをしていないと主張したらいいです。

>不動産業者も「説明不足」と認めて、「媒介・仲介手数料」については保留になりました。

向こうも会社ですから、放っておけば売掛金の未収という扱いになるのでしょう。
事務的に内容証明を出しただけでしょうけど、おとしどころは、少しまけさせる
という話しくらいだと思います。

この回答へのお礼

丁寧なご返答、ありがとうございます。
今回の仲介手数料の件と、業者が宅建業法に違反しているかどうかということは別の問題として考えた方がよいですね。
本日相手方の弁護士と話をしましたが、金額が折り合えばお支払いするという事になりました。

私が業者にしていただいた事は
(１)買い付け証明記入のときに、金額に端数があったので(2万円ほど)値引きしてもらった。
(２)重要事項説明書の説明を受けた。
ということです。
資金相談はしませんでしたし、司法書士もこちらで依頼しました。

宅建業法違反の可能性については行政に相談をし、行政が業者から事情を聞くということになりましたが、行政の見解としては
「かなり悪意のある取引のように感じるが、宅建業法に抵触しているかは微妙。スレスレの状態であろう。注意・勧告がせいぜいで、業務停止命令は出ないだろう。」との事でした。

お礼日時：2006/01/23 15:38

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/01/25 13:18

払う必要はないでしょうね

普通の取引だと

売り主－仲介業者－仲介業者－買い主

買い主の仲介業者には払う必要が有るでしょうが、売り主の業者にまで支払う義務はありません

売り主が業者を頼むのは売り主の勝手。

相手が「説明不足」を認めているのですから問題ないでしょう

本来、不動産の取引に業者は必須ではありません
「売ります・買います」でも良い事です

手数料は売り主に負担して貰いましょう

この回答へのお礼

丁寧なご返答、ありがとうございます。

行政にも相談をしたのですが、やはりお取引が成立してしまっている以上お支払いの義務は発生してくるそうです。
(お取引が成立していなければ無効となるそうですが。)

手数料を数十万値引きしてくれると申し出があったので、今回はお支払いをしようと思います。
大変勉強になりました。

お礼日時：2006/01/25 13:58

No.2 回答者： sakusesu7 回答日時： 2006/01/23 12:44

質問内容だけではよくわからないのですが、「土地取引のお話」は、どなたとされたのでしょうか？

内容を推測しますと、
・知人から「土地を借りないか」と言われた。
・「詳しい話は顧問税理士を通して」と言われた。
・税理士は「不動産業者を紹介するから、相談してくれ」と言ってきた。
こんな感じでしょうか。
不動産業者が間に入った時点で「媒介」になります。
「媒介」にならないのは、業者が売主で、直接買主と契約した時、個人同士で司法書士を通して契約が成立した時・・・くらいだったかな？
（違っていたらすみません。専門家の方訂正お願いします）

なんにせよ、知人も税理士も専門的な話ができないから、不動産業者を紹介したものと思います。
不動産業者だったから「仲介手数料」が発生したのです。これが司法書士を紹介されたのなら、「依頼料」や「手数料」かなにかを請求されるのでは？

ずっと税理士・売主と話をして、最後に契約するときだけ不動産業者が出てきたとしても、契約後のトラブルはすべて不動産業者が間に入って、難しいことをやってくれるはずですから、多少値切ってもかまいません、払っておいたらどうでしょう？

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
顧問税理士さんから売主に対して、不動産業者の紹介がありました。
そして売主が不動産業者へ依頼したという形になっています。
私は「○○不動産にお願いしたから。」と報告を受けただけです。
不動産業者にお会いしたのは
(１)買い付け証明を記入したとき、
(２)重要事項説明書の説明を受けたとき、
(３)契約時、
(４)土地決済時、
位だったと思います。

とりあえず相手方の弁護士と話しをして、少し値段交渉をするという方向で話しが進んでいます。

仲介手数料について最初からお話を伺っていれば当然お支払いをするのですが、説明なくいきなり手数料がかかると言われたものですから何だか腑に落ちなかったのです。
お取引に不透明さがあったことは否めないと思います。

お礼日時：2006/01/23 17:50