中古マンションの直接購入の具体的な方法

はじめまして。近所で、中古マンションを売り出そうか、どうしようか…という方がいるので、ぜひ自分用に購入したいと思っているのですが、お互いの節約のために、直接取引きしたいと考えています。
こちらで調べてみましたら、可能だけれども、手間がかかるとのことですが、具体的に何をすればよいのでしょうか？
時間はありますので、努力してできることなら、自力でしたいと思っています。
また、売買契約書のようなものの、正式な書き方などがあれば教えてください。

将来、アパート経営なども考えているので、宅建の勉強をしてみようかと思っているのですが、今回の取引にも役立つでしょうか？

どなたか教えてください。よろしくお願いいたします。

No.8 ベストアンサー 回答者： convit764 回答日時： 2006/10/09 07:12

直接取引きは可能。

個人が裁判所から競売で買う場合は仲介業者なんてなし。
でもおおむね大丈夫。問題がでるのは占有権くらいだから。


問題はかしたんぽ責任。（専有部分）
相手が嫌がれば、できない。
ローンは、少々困難があるが応じるところはあるでしょう。
管理費滞納、固定資産税滞納も確認。

くらい。
引渡しを拒むことのないよう、金は出た後渡すとか。
相手が悪だと、金を取ったあと、チンピラに賃貸して
姿をくらますこともありウル。
身元も確認しないとね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。お金を取った後、チンピラに賃貸とは…。ありえますね。
とても勉強になりました。

ところで、専有部分のかしたんぽ責任とは、なんでしょうか？
ちなみにマンションなので、専有部分ははっきりしています。

お礼日時：2006/10/09 10:43

No.7 回答者： noname#25310 回答日時： 2006/09/29 11:30

no.6です。

＞売主が破産した場合や、引渡し時に分からなかった欠陥が後で見つかった場合、仲介してもらったら、なんとかしてもらえるのでしょうか？

なんとかしてもらえるわけではありません。
ただ、買主の手付金を仲介業者が預かっているならばそれは確実に返してもらえます。
(仲介業者が倒産するケースもないわけではないですが、一般個人よりは可能性は低いです)
売主が預かっていたら破産したらそのまま手付金は貰い逃げです。

契約書には付帯設備票などをしっかり記載して、引渡し時には仲介業者に立ち会ってもらいます。
これは引渡し後に欠陥が見つかった場合の対応のためです。
自分達でやっても同じ・・ではありません。
第三者が客観的に付帯設備、引渡し、瑕疵について判断し、仲裁してもらわなければ、自分達だけでどうやって判断しますか？

＞後から出てきた欠陥については、契約した以上は仕方がないのかなあと思います。故意に隠していたのは、問題ですが。幸い、買おうとしている物件には、今、知り合いが賃貸として住んでいるので、ある程度の欠陥については、前もって分かると思います。

故意に隠すとか「ある程度」わかるとか、そういうアバウトな契約はしてはなりません。
きちんと契約時に付帯設備票で文書として申告をしてもらって、そして引渡し時に双方立会いのもと確認をすべきです。
そしてその時に第三者の客観的な目として仲介業者が必要なのです。


＞ローンが直前になって通らなかったら、仲介業者が別の銀行を探してくれるのですか？

仲介業者が銀行を探してくれるわけではありません。
この場合は買主ではなく、売主がいい迷惑なのです。
ローン特約の期限を過ぎていたら違約金が発生するように設定しておきますが、買主がきちんと払いますか。
買主である質問者さまは「私はちゃんと払いますよ」というつもりかもしれませんが、そんな保証はどこにもありません。
第三者が仲介して請求権を行使してこなかった場合、払われないことも考えられます。
引渡しの準備をしていて実はローンが通らなかったということになったら、売主は多大な損害を被ることになります。
もし私が売主の立場だったら、そんなリスクの高い契約は結びません。

これらは決して珍しいケースではなく、ここの質問を見ていてもよく「売主、買主の言い分が違ってトラブルになっている」という問題はよくありますね。
確かに不動産の売買を素人同士でやると、買主が損をする可能性の方が高いです。質問者さまがそれを承知しているならばいいかもしれませんが、売主の方も大きなリスクを抱えていることには代わりありません。
お互いにもう少し冷静にお話し合いをされてみてはいかがでしょうか。

No.6 回答者： noname#25310 回答日時： 2006/09/27 16:43

no.1です。

＞仲介業者のもっている雛形があれば、なんとかなるかと思ったのですが、入手は困難でしょうか？

大手の仲介業者を通して売買した事のある知り合いがおられるなら、その人に見せてもらえばよいでしょう。
でも雛形を入手しても無理だと思います。

＞マンションは、今、自分も住んでいて、部屋の移動をしようとしているだけなので、欠陥は無さそうだと思っています。

そんな簡単なことではありません。
賃貸の部屋とは違うのですから、表面的な問題だけではないのです。
登記やローンや決済などは、まあ知識があればやれるでしょう。
でもトラブルが起きたときにどうしますか？
例えば契約時、引渡し時にはわからなかった瑕疵や問題があとから出てきたらどうしますか？
ローンが直前になって通らなかったり、売主もしくは買主どちらかが破産したり、手付金を返してもらえなかったり。
売主と買主が話し合っても平行線です。
こういう時のために、仲介というのは弁護士の役割をしてくれるのです。

この回答へのお礼

売主が破産した場合や、引渡し時に分からなかった欠陥が後で見つかった場合、仲介してもらったら、なんとかしてもらえるのでしょうか？
ローンが直前になって通らなかったら、仲介業者が別の銀行を探してくれるのですか？
破産については、考えたこともなかったのでわかりませんが、後から出てきた欠陥については、契約した以上は仕方がないのかなあと思います。故意に隠していたのは、問題ですが。幸い、買おうとしている物件には、今、知り合いが賃貸として住んでいるので、ある程度の欠陥については、前もって分かると思います。
それを元に、金額を交渉したいと思っています。

お礼日時：2006/09/27 17:53

No.5 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/09/26 20:33

No.３です。

ご自宅の売却を任せる不動産屋があるなら、そこに頼めば良いと思います。安くしてくれるかどうか、どれくらい安くしてくれるかは何とも言えません。
ところで、ご自宅の売却代金を次の購入代金に充当するんですか？また、今の家を売って出て行く時にそのまま次のマンションに入居したいですか？そうであれば、ローンも組む中でそのあたりの手続きのタイミングをばっちり合うように調整するのは、素人では無理だと思います。プロが入っていてもなかなか難しい話です。

この回答へのお礼

はい。今、住んでいる家を売却するのを条件に、手数料を抑えてくれる業者を探そうかと思います。

売却の時期は、新しい家のリフォームなどもあるので、どうしても自宅の売却が後になると思います。しかも、売れる保障もない…。

しばらくは二重のローンになるので、少しでも軽くなるように、今できるのは、今住んでいる家の住宅ローンをどんどん繰上げ返済していくことかなあと思っています。

お礼日時：2006/09/27 09:41

No.4 回答者： e_fudousan 回答日時： 2006/09/26 19:22

２です

ちなみに業者を通してない契約書では
ほとんどの銀行はローンを受け付けてくれません
要は調査ができておらず　「まとも」な状態の物件なのか
把握できないからです

個人間売買だと　重要事項説明書もないですし
宅建主任者の説明義務もありません
瑕疵担保など　問題がいろいろ出る可能性は大です
銀行もトラブルになるような物件は避けたいのですよ

悪いことは言いません
売りに出すのなら仲介業者に相談しましょう

この回答へのお礼

確かに変な契約書なら、銀行もお金を貸してくれないでしょうね。今、住んでいる家を売却するのを条件に、手数料を抑えてくれる業者を探そうかと思います。

お礼日時：2006/09/27 09:28

No.3 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/09/25 22:43

自分でできないこともないですが、ローンを使うかどうか？がポイントになると思います。

ローンを使う場合に金融機関に提出する色んな書類などを用意するのは、専門家でないとなかなか大変だと思います。
ローンは使わないということであれば、最低限することは、売買契約書を作ることと所有権移転登記をすることです。所有権移転登記も自分でやってやれないことはないし、自分でやれば司法書士の手数料数万円を節約できます。しかし登記は司法書士に任せることをお勧めします。売買契約書の作成などについても司法書士のわかる範囲ではアドバイスしてくれると思うからです。

この回答へのお礼

具体的なアドバイスをありがとうございます。残念ながらローンは使います。登記は司法書士にお任せしたほうがよさそうですね。

それか、自分が今住んでいるところを売る時にお世話になるからということで、どこかの不動産業者に、手続き代行料ということで、安くてづづきしてもらうよう交渉することは可能でしょうか？

お礼日時：2006/09/26 09:46

No.2 回答者： e_fudousan 回答日時： 2006/09/25 15:37

価格は何を元に決めますか？

ローンを使って購入しますか？
謄本　公図　測量図　などは取り方わかりますか？
もし　そのマンションにトラブルの元があっても平気ですか？

このうち一つでも意味がわからないようなら止めておいたほうがいいでしょう

素直に仲介業者を入れたほうがいいですよ
小金を惜しんで大金を失う
不動産の世界ではよく言われる言葉です

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。価格は、これから不動産会社をまわって調べてみようかと思っています。今、住んでいるところの売却価格も一緒に知りたいですので。今のところもローンが残っているので、ローンで購入します。マンションは、今、自分も住んでいて、部屋の移動をしようとしているだけなので、欠陥は無さそうだと思っています。謄本　公図　測量図は、役所にとりに行くのでしょうか？

お礼日時：2006/09/26 09:38

No.1 回答者： noname#25310 回答日時： 2006/09/25 15:08

売主、買主どちらも宅建の資格も知識もない素人同士ならば、個人売買はトラブルの素です。

まず売買契約書には金額、決済方法、ローン特約、また手付金や違約金の設定、手付金の保管などの条項が記されます。
重要事項説明書には物件の概要、瑕疵担保責任などについて細かく記入されます。
これらは仲介業者には雛形があり、また双方の意向の連絡、また登記や決済のトラブルがあった場合の仲裁を仲介業者はやってくれるわけですが、素人同士でできますか？どちらが契約書を作成するのでしょうか？
個人売買をするなら宅建の勉強をして知識を得てからの方がいいと思いますよ。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。仲介業者のもっている雛形があれば、なんとかなるかと思ったのですが、入手は困難でしょうか？宅建の知識があれば可能なのでしたら、がんばって取得してみようかな…と思っています。

お礼日時：2006/09/26 09:33