登記簿の所有者の異なる取引について

Question

今回新しく中古の一戸建てを購入することになり、これから重要事項説明を受けることになっております。
先日不動産屋とのやり取りの中で、売主は所有者の会社の代表であるらしいことがわかりました。しかし私が取り寄せた登記簿の所有者はその会社であるのですが、会社の代表個人と契約するのではなく、その会社と売買契約を結ばなければならないということでよろしいのでしょうか？

itabasi25 · Accepted Answer

既に会社と代表で売買契約を交わしているケースかと思います。
重要事項には売主と登記名義人が違うということで記載があるはずです。
その際、仲介会社は契約時に会社と代表で交わしてあるだろう契約書のコピーを添付資料として買主に渡さなければなりません。
ただ、金額の部分は消されてるはずです。

融資を受ける予定であるならもう一つ確認しないといけないところがあります。
連権登記なのか地位経緯継承契約なのかです。
連権登記とは会社→代表→motonokiさんへと順番に登記して行く方法です。
この場合融資を受ける際問題はたいして無いはずです。

地位経緯継承契約とは会社から直接motonokiさんへ登記する事です。
昔で言う中間省略ですね。
昨年の1月位？から可能となりました。
しかし未だに地位経緯継承契約を理解していない方も多く、連権登記ではないと融資できませんとなるケースもあります。

連権登記と地位経緯継承契約の違いは登記費用に出てきます
会社→代表→買主の場合会社→代表の所で登記費用が発生しますが、
地位経緯継承契約の場合
会社　 →　 買主となりますので会社→代表間で登記費用がなくなります。

まぁ万が一地位経緯継承契約だと融資が受けれないとなれば会社→代表と登記せざるおえないので問題は無いかと思います。

in_go-ing · Answer

会社所有の場合、登記簿に『○○株式会社』としか記されていませんから、売買契約書に記載される売主が『○○株式会社　代表取締役　△△太郎』とかであれば問題ないでしょう。まさか会社が判子を押してお金を受け取ることも出来ないでしょう。勿論、売主がただの『△△太郎』じゃまずいでしょう。

chkdsk · Answer

ご質問のお話は重説事項ですから、重説でよく確認してください。
「売主の表示」という項目で登記名義人と同じなのか、異なるのかという説明は必須です。

通常は登記名義人＝売主ですが、もし異なるなら、なぜ異なるのかの説明をしなければなりません。
代表者であっても個人名義と法人名義とは異なりますので、なぜそうなのかをきちんと説明してもらってください。

ちなみに重説というのは契約の意志決定にあたって、前もって説明しなければならない事項ですから、重説で納得行かないことがあれば契約書に印を押す必要はありません。

swn214 · Answer

登記上の所有者と異なる名義で、売買契約をするのは、業界的にはよくあることです。
ただ、名義が違うことに納得できる理由が無ければなりません。

会社名義である物件を、代表者個人名で契約する合理的理由が無いなら、NGでしょう。不動産屋に、「なんで違うの？」と、問い合わせて、十分納得できなければ拒否すべきかと思います。その代表者と不動産屋が通じている可能性も考えられますし。ただ、だましてやろうとか思っている可能性は低いと思いますが。

登記簿の所有者の異なる取引について

既に会社と代表で売買契約を交わしているケースかと思います。

会社所有の場合、登記簿に『○○株式会社』としか記されていませんから、売買契約書に記載される売主が『○○株式会社 代表取締役 △△太郎』とかであれば問題ないでしょう。

ご質問のお話は重説事項ですから、重説でよく確認してください。

登記上の所有者と異なる名義で、売買契約をするのは、業界的にはよくあることです。

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