祖父が亡くなり、相続の関係で土地の登記簿を見ているとわからないことがありましたので教えてください。また素人ですので誤字・脱字等があれば申し訳ございません。よろしくお願いします。下記のAが祖父です。
○○市△町××番地
[甲区]
【順位番号1】所有者:A
【順位番号2】所有権移転請求権仮登記:B
【順位番号3】所有権移転仮登記:C
[乙区]
【順位番号】根抵当権者:C(上記のCと同一人物)
〔質問〕
(1)順位番号2のBが本登記した場合、所有者はBとなるが、その時Bより順位が低いCの仮登記はどうなるのか?
→所有者がBになった後に新たに謄本を取った場合、Cは謄本から消えているのでしょうか?
(2)順位番号3のCが本登記した場合はどうなるのか?
→所有権はいったんCとなるが、Cより順位が上なBの仮登記は残るため、その後Bが本登記するとCの本登記は抹消されるのか?それともCが本登記するとBの仮登記が抹消されるのか?
(3)この中で一番力が強い!?のは誰か?
→仮登記から本登記にしたもの勝ち(早い者勝ち)なのか、順位が大切になってくる(上位者の勝ち)のか?
乙区の抵当権等に順位がつくのは見たことあるのですが、甲区に順位があるのは初めて見ました。一般的に考えてもBが先に仮登記しているのに、なぜCが仮登記したのかがわかりません。困っています。助けてください。
A 回答 (9件)
- 最新から表示
- 回答順に表示
No.9
- 回答日時:
Cが本登記をした後にBが本登記をする場合はCの承諾書(今は承諾情報?)が
必要になるんですが、この場合Cが承諾をしない場合はCを相手に
承諾しろという裁判をする必要があります。そして判決はCに承諾しろと
命ずる確定の給付判決でないとダメです。
本登記はその勝訴判決の謄本(の情報)を添付すれば本登記されます。
Cの承諾は実質上は義務になりますから、Cは立場的にはキツイですね。
ただBの原因日付は平成8年なので、仮登記は10年で消滅時効にかかるので
このままなにも無く時間が過ぎて、Aからの抹消請求がされると
Bとしては抹消請求に応じるかという問題があります。
今年は平成18年ですからちょっと注目ですね。
Cが仮登記のままで消滅時効が援用出来るかどうかはわかりません。
本登記をしていれば援用できるのは間違いないです。
(明確な判例がありませんでした。ただCは1号仮登記なので個人的にはいいような?)
回答ありがとうございます。消滅時効ですか・・・。そこまではかんがえてもみませんでした。いろいろな視点があるんですね。本当にありがとうございました。
No.8
- 回答日時:
思ったのですが、Cの登記原因日付は相当古いんじゃないですかね。
全部の原因日付がわかればもう少しわかると思うんですが。
私も担保仮登記かなと思ったんですが、担保仮登記の1号なら
条件付所有権移転仮登記
年月日代物弁済(条件 年月日金銭消費貸借債務の不履行
みないな表示になると思うんですよね。
Cは条件付っていうのが付いていないようなので、どうなのかなと思いました。
普通仮登記の代物弁済は停止条件があったり予約があると思うんです。
あるいはそういうのが無いのがあるのかもしれませんが、私は知りません。
あと担保仮登記なら同時に根抵当をつける理由がどこにあるのかわかりません。
通常の所有権移転を代物弁済を原因にして移転して、担保を
抹消するというのはあるんです。
それで思ったのが、仮登記担保法施行以前ケースがこの型なんじゃないかと。
やってる事は今の仮登記で担保するという点が同じです。
ただこれには根拠はないので全く自信はありません。
Cは予約完結の意思表示(条件があれば債務不履行)によって所有権が移転し、
その登記を申請する日が根抵当権の抹消の原因日付になると思います。
もっともBが本登記すれば意味はないんですが。
>>「Cが本登記した後にBが本登記すればCの本登記は抹消される(Cの承諾書が必要)」
これはCが本登記をしてもBは先順位なのでCが本登記をしても
Bには全く関係がありません。つまりCが本登記をしてもしなくてもBが
本登記をすればCの権利は抹消される運命にあるのです。
それは先に登記をした先順位が強いという原則から来ています。
(仮登記自体は対抗力はないですが)
しかしその為には権利を抹消されるCの承諾が必要なので本登記時に
承諾書がいるんです。これらができるから仮登記の存在意味がある訳です。
仮にCが仮登記をしてBの権利が抹消されるとBが仮登記した意味がありません。
最後に仮登記は条文よりも本屋などに売ってる不動産登記の本を
見た方が早いと思います。条文等は手元に不動産登記法の本が
ないのでわからないです済みません。
回答ありがとうございます。Cの仮登記は平成13年で、Bの仮登記は平成8年です。
私も条文を読んだりして勉強しているつもりなのですが、やはり解説書みたいなのを読んだほうがよいですよね。
しかしCが本登記した後にBが本登記すればCの本登記は抹消される(Cの承諾が必要)とありますが、果たしてCは承諾するのでしょうか?もしCが承諾しない場合はBに権利はいかないのでしょうか?それとも裁判で争うのでしょうか?母に頼まれて調べていますが、いやはや難しいですね。
No.7
- 回答日時:
No.6の回答が私(No.5)の回答より正確なようです。
不確かな回答で申し訳ありません。さて、Bが売買予約を原因として、所有権移転請求権仮登記をしたことについては、下記のサイトに解説があります。多分、このような事情があったのではないでしょうか。
http://www.soyokaze-law.jp/q&a69-1.htm
Cが代物弁済を原因として、所有権移転仮登記をしたということは、所有権が既にAからCに移転する寸前ということのようです。Cが、Aの相続人に精算金を支払うと、Cが本登記をできるようです。
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w0022 …
仮登記担保契約に関する法律、2条、3条には、下記の規定があります。
(所有権移転の効力の制限等)
第2条 仮登記担保契約が土地又は建物(以下「土地等」という。)の所有権の移転を目的とするものである場合には、予約を完結する意思を表示した日、停止条件が成就した日その他のその契約において所有権を移転するものとされている日以後に、債権者が次条に規定する清算金の見積額(清算金かないと認めるときは、その旨)をその契約の相手方である債務者又は第三者(以下「債務者等」という。)に通知し、かつ、その通知が債務者等に到達した日から2月を経過しなければ、その所有権の移転の効力は、生じない。
2 前項の規定による通知は、同項に規定する期間(以下「清算期間」という。)が経過する時の土地等の見積価額並びにその時の債権及び債務者等が負担すべき費用で債権者が代わつて負担したもの(土地等が2個以上あるときは、各土地等の所有権の移転によつて消滅させようとする債権及びその費用をいう。)の額(以下「債権等の額」という。)を明らかにしてしなければならない。
(清算金)第3条 債権者は、清算期間が経過した時の土地等の価額がその時の債権等の額を超えるときは、その超える額に相当する金銭(以下「清算金」という。)を債務者等に支払わなければならない。
2 民法(明治29年法律第89号)第533条の規定は、清算金の支払の債務と土地等の所有権移転の登記及び引渡しの債務の履行について準用する。
3 前2項の規定に反する特約で債務者等に不利なものは、無効とする。ただし、清算期間が経過した後にされたものは、この限りでない。
http://www.houko.com/00/01/S53/078.HTM
No.6
- 回答日時:
なかなか色々意見があって面白いですね。
まずこの図が事実であれば実質的な所有者は(C)です。
しかし最終的にはBが強いです。
Cの仮登記は1号仮登記なので実質的に所有権はCに移転してます。
Bの仮登記は2号仮登記といいまして、将来の売買予約などの債権的なものです。
(1)Bが本登記するとCの仮登記は職権で抹消されます(Cの承諾書が必要)。
4番 3番仮登記抹消 2番仮登記の本登記により年月日登記
という風になると思います。3番は下線が引かれるだけで謄本からは
原則消えません。Bが所有者になって一定の事由で現に効力のある
部分だけ表示される「移記」という手続きがされた場合消えるかもしれません。
(Cは後順位なのであまり自信はないです)
(2)Cが本登記した後にBが本登記すればCの本登記は抹消されます。
(Cの承諾書が必要)
Cが本登記してもBは先順位なので抹消される事はありません(Bの承諾書は不要)。
(3)上記の通りBが強いです。
問題は祖父Aの相続人はこの仮登記の本登記に対する登記義務者になる事でしょう。
これはCが先に本登記したとしてもBが先に本登記した場合でも同じです。
この場合Aの相続人は放棄した方以外「全員」義務者になります。
あとこの図が正しければ、Cは1号仮登記なので原因は代物弁済予約ではない筈です。
代物弁済予約は2号仮登記なので移転請求権仮登記でなければなりません。
理由は全部金銭だとは思いますが、仮登記原因は
Bは年月日売買予約(あるいは代物弁済予約)
Cは年月日売買
なんじゃないかと推測します。
回答ありがとうございます。読んでいてとても分かりやすかったです。ちなみに「Bは売買予約」、「Cは代物弁済」です。
あと、「Cが本登記した後にBが本登記すればCの本登記は抹消される(Cの承諾書が必要)」と「Cが本登記してもBは先順位なので抹消される事はない(Bの承諾書は不要)」ということは条文か何かで分かるのでしょうか?それとも判例でしょうか?自分で探してたのですが答えが見つかりません。う~ん、難しいですね。
No.5
- 回答日時:
【順位番号3】所有権移転仮登記:C
[乙区]
【順位番号】根抵当権者:C(上記のCと同一人物)
上記のCについてのみ、回答します。
甲区の所有権移転仮登記、Cの原因(登記の原因のことです)の欄を見て下さい。「代物弁済予約」と書いていませんか?
代物弁済予約と記載している場合は、次のように想像します。多分Cは、いわゆる街金でしょう。CがAに融資をしていて、Aが返済できない場合には、お金の代わりに、土地の所有権をAからCに移転するということだと想像します。根抵当権だけでは満足せず、代物返済予約まで取り付けたのだと思います。
代物返済については、下記サイト参照。
http://www.tabisland.ne.jp/explain/saiken/sakn_1 …
http://www.hou-nattoku.com/mame/yougo/yougo26.php
AがCに債権を弁済していれば、所有権移転仮登記も、根抵当権も意味がなく、安心できます。
回答ありがとうございます。そしてサイトまで紹介していただいてありがとうございます。
代物返済については本を読んでいてもなかなか理解できなかったのですが、このサイトはわかりやすく、素人な私でもわかりました。
あと、Cの原因は『代物弁済』になっていました。しかしCは「Aが返済できない場合には、お金の代わりに、土地の所有権をAからCに移転する」としてもBが上位にいてBが本登記すれば権利はなくなるという不安定な位置にいるのになぜCは仮登記したのでしょうか?もしかしてBとCは組んでいるのか、それとも赤の他人なのか・・・。本当に頭が痛いです。
No.4
- 回答日時:
2番の回答者です。
補足の要求がございましたので、でおじいさんはご商売なさっていました?商売なさっていなくて債務者がA。と2番と3番の登記の日(受け付けの日)が空いていると??。で根抵当権者は。しかるべき銀行なのですか?Aさんがご商売で融資うけていたのならですが、仮にBさんが融資ならAさんは担保提供していただく同意書ですみますので、債務者???。銀行であるならば土地はあくまで担保。土地頂いてもしょうがないですので、なくなった時点でアポイントもあるでしょうし、希望者がいるなら実行するでしょうけど、その土地を欲しい人は銀行間にいれる事となくおじいさんとこにでむくでしょうからね。
BとCがくんでいるかはわからずですが、Cが銀行でなければ、登記内容はその土地を最初から巻き上げる登記としか考えられません。(Bさんが乙区に登場していない)
1番さん及び3番さんが仰る通り危険性大。
至急、法務局にて全部謄本(共同担保目録付き)を請求。持参して、司法書士事務所にでむきましょう。・・・完全なデーターでないとここでは判断つきませんので。
今後の依頼はともかく、有資格者は相談に応じる義務がありますので。(相談料は必要となりますが)ただ自身で判らず心配するよりはと緊急性が感じられますので。・・・・・必要とあれば抵当権回避の依頼も・・・・!!
この回答への補足
回答ありがとうございます。そして返答が遅くなって申しわけございません。
A(祖父)は商売をしていました。そしてバブル崩壊でかなり失敗したそうです(詳しいことは分かりませんが)。2番と3番の登記は数年空いており、根抵当権者は個人です。
echo-sunさんの回答を読んでいても、もう素人の私では解決できないぐらいの問題みたいです。一度司法書士さんに相談してみたいと思います。何度も回答ありがとうございました。
No.3
- 回答日時:
追申です。
あとで、時間あったので不動産登記の見方とかいう本が売っています。僕は、見ました。日本実業出版社だったと思います。
不動産登記法は、去年に変更があり、新しい本を買う必要ありです。
僕も、このての謄本は始めて見ました。本でも書いていましたが、このケースは最近少ないというか、トラブルが多く法務局はやらせない傾向があるらしいです。
僕も勘違いしていましたが、所有権が仮登記でも順位が3番のCにあるほうが力があるみたいです。
それと、根抵当権を使うのは銀行とかが多いみたいです。しかし、これは最近は危険な契約で法務局でやらせない動きにあるらしいです。
なぜなら、Aさんがお金の返済ができるかもわからないのに、不動産を差し押さえようという仮登記らしいです。(勝手に想像していますが。)
危険な要素を含む登記らしいので、きをつけてください。
司法書士が専門家らしいです。相続が絡むならやはり相談するほうがいいです。特に、Cがいい会社や個人なら問題ないと思うのですが。そうじゃないと気をつけてください。
追加の回答までしていただいてありがとうございます。明日にでも早速本屋に行きたいと思います。
しかし3番のCが力があるということは順位が2番のBはどうなるのでしょうか??軽く考えていたのですが、実は注意が必要な案件のような気がしますね。家族に相談してみます。本当にありがとうございました。
No.2
- 回答日時:
謄本(事項証明書等)を持参してプロに相談されるのがベストでしょうが、法律カテではないので、一番、力があるのはC・・・名義はAですけど実質所有者はCでしょう。
(根抵当でなくとも)。Bとはひょっとすると係争中なのでは?。根抵当の債務者が誰か記載されていませんが、Bの関係者(B自身もしくはBの所有する会社・お店)根抵当権・・抵当権の一部ですが債務の繰り返し可能な抵当ですのでお店か何かの経営されていて根抵当権の設定。でこの場合、根抵当が実行されてね抵当権者に土地を押さえられていると思われます・・・実質的所有者。経緯的には、Aさんの土地を売買等でBさんが取得して未登記(法の規制で名義を買える事が不可能)。でもその時の契約書等にて融資(根抵当設定)。Bがこげつかせ実行。Aさんがおじいさまということでご気分を害しましたら申し訳ありませんが。ただ順位のみ(設定日・登記日)の記載ではこのように推測出来ます。(2番3番は登記されたのは、同日でないでしょうか?・・・相続登記をされてもCの権利保持のためCは仮登記をしているのでしょう(甲区2番Bさんとの取引・Aさんの家族が債務者でないので)相続財産ではないと、Aさん家族も含め、公にCの持ち物だと公示しているのでしょう。
この回答への補足
回答ありがとうございます。根抵当の債務者はAです。あと2番と3番の登記の期間が5年ほど空いていました。
BとCは関係ないようで、実は裏で組んでたりもするのかな。本当にありがとうございました。
No.1
- 回答日時:
確かに、難しいね。
謄本あげた経験あります。法務局に聞けばいいよ。そうか、不動産登記法の本で調べるか、司法書士に相談するか。
所有者Aが、1番順位であるのは、間違っていないと思う。しかし、融資がBやCからのものがあるのでしょう
Bと、Cの関係が文面ではわからないのもある。
Cは、おそらく銀行なのでは。根抵当権とかは、銀行が融資の時に、よくするもの。
憶測ですが、融資でB銀行 C銀行からの借り入れが残っているのでしょう。断言できないけど。
一度、司法書士にみてもらって相談し、相続などを相談されたし。
回答ありがとうございます。私自身気になっていたので、独学で本を読んだのですが、なにせ素人なもので頭が混乱してしまいました(笑)
司法書士さんに相談するのは資金面等のことがあるのですぐに実行はできませんが、早速月曜日にでも法務局に電話して聞いてみます。ありがとうございました。
お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!
似たような質問が見つかりました
- 弁護士・行政書士・司法書士・社会保険労務士 共同抵当、共同根抵当権について 1 2022/05/18 18:22
- 法学 所有権移転登記の仮登記がされている場合、仮登記された当該所有権を目的として抵当権設定請求権保全登記の 1 2022/12/02 15:48
- 法学 仮登記後の本登記で利害関係者の承諾は必要? 2 2023/05/02 10:11
- 法学 代位の登記について 1 2023/02/08 22:01
- 法学 代物弁済の予約を仮登記原因とする所有権移転請求権の仮登記 1 2022/10/08 05:31
- 法学 抹消の原因が存在していなかったとして当該抹消された所有権の移転の登記の回復する場合、 1 2022/10/28 05:00
- 法学 根抵当権分割譲渡登記 債権の範囲について 1 2023/02/06 10:59
- 相続・譲渡・売却 登記済みの家屋を増改築した家屋が変更登録されてない場合の相続登記申請等について 4 2023/08/26 10:07
- 弁護士・行政書士・司法書士・社会保険労務士 行政書士試験の民法についての質問になります。 時効についての質問になります。 問 Aが甲債権の担保と 1 2023/07/06 21:51
- 弁護士・行政書士・司法書士・社会保険労務士 ★行政書士試験の民法についての質問になります。 時効についての質問になります。 問 Aが甲債権の担保 1 2023/05/22 21:49
関連するカテゴリからQ&Aを探す
おすすめ情報
デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング
-
更地にコンテナを おく 場合 建...
-
抵当権のある建物の滅失登記は...
-
中古マンション購入の際、旧住...
-
新住所の住民票
-
未登記家屋のリフォームローン
-
建売住宅購入の際の委任状について
-
国有地の相談窓口はどこですか
-
未登記のまま共同出資の夫婦が...
-
登記されていない地上権の対抗...
-
農業用の倉庫(鉄骨造)を住宅...
-
短期賃借権の登記について
-
登記やローンの抵当権設定の順番
-
土地の面積について
-
抵当権設定されている古家の滅...
-
住所にある甲や乙について
-
HPやチラシに載せる時の接道す...
-
隣からの落ち葉について
-
道路側溝と敷地の境界線ってどこ?
-
車庫証明 自分の所持する私道...
-
地番の「外1筆」について
マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング
おすすめ情報