賃貸住宅の借り主の権限は？

解決済

  • 質問者：katurako
  • 質問日時：2002/01/19 19:59
  • 回答数：3件

先日、家賃を振り込もうとしたら口座が解約されており
家主さんが亡くなっていらっしゃることが分かりました
（前月までは振り込めました）
お子さんがいらっしゃいますので早速連絡を取りましたら
「３月の更新はしないつもりだ」との答え。
２年前に借り始めたばかりで引っ越しその他の金銭的余裕など全くありません。
この場合、借り主はどこまで貸し主に主張できるのでしょう？
いきなりの事で何の知識もありません。困惑するばかりです。
ご回答宜しくお願い致します。

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A 回答 (3件)

No.3ベストアンサー

  • 回答者： dora_yaki
  • 回答日時：2002/01/21 13:01

まず家賃ですが、供託制度を利用したほうがよいですね。

ぜんぜん難しくありませんからやってみてください（笑）

あと、「更新はしないつもり」ですが、書面上の更新をしないと【法定更新】というのになり、べつに更新をしないからといって出て行かなければならない、ということはありません。
家主さんから「出て行ってほしい」という連絡はありましたか？通常こういった場合『内容証明郵便』で6ヶ月前までに家主から借主に通告します。もちろん出る、出ないは借主の自由ですが。
内容が詳しくわからないので憶測になってしまいますが、この家主および関係している不動産会社は全く法律の知識がないと思われます（笑）
引越し費用や次のところの契約金くらいは請求しても構わないでしょう。
家主が渋ったらそのまま居住していても、借主に重大な過失（かなりの滞納、その他重大な契約違反）がなければ、居つづけることはできますよ。

おそらく相続で売却かなんかを考えていると思われます。
心配であれば公的に行っている弁護士さんの無料相談を利用してみれば？

参考URL：http://info.moj.go.jp/
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この回答へのお礼

ご丁寧な説明有り難うございます。急な話で困っていましたので嬉しい限りです。

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お礼日時：2002/01/21 21:11

No.2

１．「居住権」があり、家主が「正当事由」を主張しない限り、出ていく必要はありません。

また、出ていくとしても、引っ越し代を負担してもらうなど、交渉の余地があります。
２．現在の家賃が新しい振込先が先方から文書でもらっているなら問題は、ありません。しかし、電話だけの場合、本来相続する人が「自分は、もらっていない」という可能性もあります。注意が必要です。場合によっては「供託（きょうたく）」になります（検索すれば、やり方分かります）。
３．今後の交渉は、文書でもらうか、自分で記録（誰がいつ、こう言った）を残しましょう。
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この回答へのお礼

お返事有り難うございます。専門用語も含めて検索し勉強いたします。

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お礼日時：2002/01/21 21:08

No.1

２年前ということでいわゆる定期借家法の適用ではないと考えられるので、明け渡しを求める家主側の事情如何に関わると思います。

詳しくは下記ＵＲＬで詳しく述べられていますから参考になさってください。
はっきりといえるのは一方的に出て行けは通用しないということです。

参考URL：http://www.geonetwork.co.jp/2000-9.htm
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この回答へのお礼

早々のお返事有り難うございました。早速ＨＰを読ませていただき勉強します。

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お礼日時：2002/01/21 21:05

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これは歴史的に言うと江戸時代の長屋住まいまで遡ることができるようです。長屋には管理人として大家が住まわっていますが、大家は所有者ではなく（所有者は家主）現在でいうところの管理会社に当たります。月々または日々の家賃の収納や修繕の差配等を行い、住人間でもめ事が生じたときの仲裁や、不祥事があった場合の身元引受人まで引き受けていたそうです。そういった何かとお世話になる大家に対しての対価が『礼金』と呼ばれたものです。

さて、時代が下って太平洋戦争終結後に復員した兵士を中心に大都市圏に人口が集中した時期がありました。東京などはいくらでも人が入ってきます。すると住むトコロが必要で、勢い賃貸需要が旺盛になり、需要と供給の関係で貸し手が非常に有利な時期がありました。
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はじめまして。

FPさんが仰ったとの事ですが、彼らはお金の使い方（運用の仕方）を知ってます。
借りるだけ借りて、浮いたお金の運用方法が頭の中に画けるのです。
使い方を知ってる人は、数年前当時の金融政策が異常で、数年後には景気も回復はじめるはず・・
すなわち、今は借りた利率より低い運用を続けて我慢していても、いつか借りた金利よりも高い利回りで容易に運用ができ、取り返せる・・・
その時にキャッシュが無ければ、それが出来ないと考えるでしょう。
また、ローンを借りてキツキツの生活をしてるとすると、
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このように書くとまるで借りたほうが良いようにお感じでしょう。

ただ、冷静にお考えください。
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Aベストアンサー

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不動産屋が「仲介手数料」という名目で受け取れるのは、原則、貸主借主双方から１/２ヶ月分。
但し、当事者が承諾した場合には、そのどちらか一方から１か月分を受け取ることができます。
いずれにしても、総額で家賃の１ケ月人を超えることはありません。（消費税は別）

今まで、不動産屋としては、部屋を預かることができれば、固定収入を得たのと同じになるため、極力貸主に有利な条件で物件を預かる様にしてきました。

借主に、手数料の１か月分を支払うことを承諾させた上で契約し、貸主からは取らないといった条件がそうです。

不動産の世界では、物件を預かった業者が、必ずしも直接入居者を見つけるわけではありません。

業者間や一般の方に向けて情報を発信し、広く入居者を探します。

その為、入居者を探した業者と物件を預かった業者が別々になる事があります。（現実にはその方が多い）

今までは、そういった場合は借主からもらった１ヶ月分の手数料を２社で分けていました。

つまり、自分の所で預かった物件を決めれば、１ヶ月分の収入。他社が預かった物件を決めれば０．５か月分の収入と、同じ仕事をしても収入が倍違う事になります。

必然的に、各業者は自分の預かった物件を優先的に紹介し、どうしても借主に気に入ってもらえない場合のみ、他者の物件を紹介するといった営業スタイルをとる事になります。

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かと言ってもらえる「仲介手数料」は１ヶ月が上限。
そこで、自分の取り分は、貸主側から仲介手数料以外の名目でとる事にした訳です。

借り手市場になった現在、貸主としても何とか部屋を決めてもらいたいので、多少？の出費をする事になっても仕方ないとの判断で、仲介を依頼しているようです。

聞いた所では、相談者の依頼した業者さん以外でも、大手さんは２ヶ月分取る所があるようです。

名前に惑わされる事なく、現地の不動産屋だって侮れない事を知って置いてください。

不動産屋が「仲介手数料」という名目で受け取れるのは、原則、貸主借主双方から１/２ヶ月分。
但し、当事者が承諾した場合には、そのどちらか一方から１か月分を受け取ることができます。
いずれにしても、総額で家賃の１ケ月人を超えることはありません。（消費税は別）

今まで、不動産屋としては、部屋を預かることができれば、固定収入を得たのと同じになるため、極力貸主に有利な条件で物件を預かる様にしてきました。

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私のところではアパートを経営しているのですが、これまで不動産屋さん経由ではいってこなかった方は借家人賠償の保険にはいっていませんでしたが、以前水漏れ事故を起こした人がいて大変困りました。なので借家人賠償の保険に入ってもらいたいのですが、保険会社に電話しても大家さん宛てには申込書を送れないと言われ困っています。他の方はどうしているのでしょうか？
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Aベストアンサー

不気味というのがどういう意味合いなのか判りませんが・・。

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正当な理由とは、明らかに賃借人の居住が確認できない、火災・犯罪の恐れがある緊急避難的行為、裁判所の令状執行のための開錠などです。
よく、契約書の特約事項として「何時でも点検のため必要に応じて入室する事が出来る」等々の附帯項目を入れている管理会社もありますが、例え特約事項でもこれは当然法律違反で認められず無効です。
鍵を開錠しただけで罪に問えるかという事ですが、これは以外かもしれませんが、上記のような正当な理由がなければ施錠してある他人の住居の玄関を開錠しようとしただけで（鍵を入れて回した段階で）住居不法侵入罪の現行犯が成立します。

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【アパート（ダイワ）で３０年借り上げ】

建物代　８、０００万
部屋数　８部屋（１LDK）
月の管理費　収入の５％
部屋代予定　５万５千円


【地元の建設会社の貸家】
http://www.hiraki-h.com/

建物代　平屋２軒分　１，１００万
月の管理費（地元の不動産）５％
部屋代予定　６万円


効率的にはアパートの部屋数が多い方がいいように感じますが、今の景気土地の価値等を考えると貸家がいいように感じます。
アパートは年数による値崩れが貸家よりも早く、需要も減っているように思います。

そこで、貸家を検討していますが、固定資産税などの必要経費はアパートと貸家はかわってくるんでしょうか。

その他、なにかご助言ございましたらよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

家賃5万5千円しか取れないところに、戸当たり1千万とは、高すぎますね。借り入れで建てるのであれば、30年の長期で借りないと、採算が合いませんね。今の時代、貸家業は長期に借り入れを起こしたのでは、将来が大変だと思いますよ。
土地の有効活用という観点から考えれば、戸数が多い方が良いに決まっています。しかし、需要があるかによります。
アパートと貸家の違いは、幾つかあります。
固定資産税は、ダイワハウスであれば、鉄骨でしょうから、木造の貸家よりも高くなるのは当然です。しかも、減価償却の年数も違います。
今の時代、貸家業は、都会でＲＣマンションを建てる以外であれば、木造で安く建てる方が良いという事がわかってきました。安い木造であれば、借入金も少なくて早く返済が終わる。減価償却も22年なので、鉄骨よりも早く終わる。

いろいろな意見があるとは思いますが、この考え方を頭に入れて決めれば、リスクは少なくて済むと思います。

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Q借家が雨漏りで家主が直ぐに修理しないで家賃を払え出ていけの回答

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家主は、住める部屋を提供しなければならないので、雨漏りは家主に修繕してもらわなければなりませんね。家賃は、前払いではありませんか。今月分は支払済みなのではないでしょうか。しかし、修繕となると、簡単にはいかず、どこかに避難品と行けないかもしれませんね。いっそ、出てしまって、家主に家賃が入らないようにするという手もあります。

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Q数年後のアパート建て替えのため定期借家権契約をしてみたいのですが、その実情は？

30年を経過した木造２Ｆアパートを所有してます。
老朽化や地震対応のため全面取り壊しをし、新規にアパートを建て替えようとしています。
現在入居している人との、立ち退き料やもめごとを避けたいので、
今後自然退去する部屋がでたら、あらためて新規に４～５年先までの定期借家権契約を条件に入居者募集したいと考えてます。

この契約での募集は
１．通常家賃の何割引きくらいが妥当でしょうか？
２．敷金を設定してもよかったのでしたっけ？
３．この契約にあたって、一般の契約と違った特段の注意事項は？
４．募集のターゲットをどこに絞ったらよろしいですか？
　　（例）学生、転勤族、高齢者・・・・・・
５．契約時期になったら、どうしても退去していただくことになりますが、予想されるトラブルはありますか？
６．あまりない契約事例なので、希望者は少ないかと思いますが、契約に結び付く何か工夫はありませんか？

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

大家業してます。
私の物件で定期借家だった物件で述べます。

>>１．通常家賃の何割引きくらいが妥当でしょうか？
通常家賃の2～3割引き

>>２．敷金を設定してもよかったのでしたっけ？
設定しました。

>>３．この契約にあたって、一般の契約と違った特段の注意事項は？
特に無し。
定期借家だから…。

>>４．募集のターゲットをどこに絞ったらよろしいですか？
特に無し。
定期借家の期間内に転勤する人
持ち家を買う予定の人
とりあえず安い物件を探している人が入居してましたね。
遠方より安い物件として入った人はゆっくり他の物件を1,2年をかけて探してました。

>>５．契約時期になったら、どうしても退去していただくことになりますが、予想されるトラブルはありますか？
取り壊す予定の半年前に定期借家終了期間にしていましたが、定期借家終了前に全ての入居者が出ました。

>>６．あまりない契約事例なので、希望者は少ないかと思いますが、契約に結び付く何か工夫はありませんか？
家賃を安くすれば、定期借家期間が4、5年あれば入居しますよ。

大家業してます。
私の物件で定期借家だった物件で述べます。

>>１．通常家賃の何割引きくらいが妥当でしょうか？
通常家賃の2～3割引き

>>２．敷金を設定してもよかったのでしたっけ？
設定しました。

>>３．この契約にあたって、一般の契約と違った特段の注意事項は？
特に無し。
定期借家だから…。

>>４．募集のターゲットをどこに絞ったらよろしいですか？
特に無し。
定期借家の期間内に転勤する人
持ち家を買う予定の人
とりあえず安い物件を探している人が入居してましたね。
遠方よ...続きを読む

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Q一年間住んでいたマンションを５月に退去しました。敷金全額返還を家主に求

一年間住んでいたマンションを５月に退去しました。敷金全額返還を家主に求めましたが契約書に賃借人が原状回復を負担する特約があるので返還しないとの回答がありました。再度、家主宛てに内容証明で敷金の返還を求めましたが、管理会社から返還しない旨の内容証明が届きました。行政の無料相談等に相談した結果、少額訴訟を起こす事に決め手続きをしました。しかし、先方が通常訴訟を希望したため通常に移行しました。少額訴訟ならば自分でやっていこうと思っていましたが、通常訴訟になった場合に弁護士相手に法廷で戦えるのかと、とても不安です。（先方は弁護士をたててきました。そして裁判初日は他の裁判に出廷しなければならないので、出席できないとの事です）
実は、退去前にその管理会社を使っている家主の弁護をしたと言う司法書士に有料で相談しました。その方曰く、「現実は素人が一人でプロ相手に勝訴など出来るわけはない。ましてや相手はフランチャイズに属する不動産屋であり顧問弁護士がついているのだから。あなたは、少額訴訟でも通常訴訟でも弁護士をたてても負けます。」との事でした。しかし、敷金とは本来は預けたお金のはずです。きれいに使用し掃除をして原状復帰して退去しました。管理会社からも、私の故意による損傷はないと書面を頂いています。敷金は全額返してもらいたいです。
この様な状況での敷金全額返還の方法・アドバイスを、どなたか同じ経験をなさった方、専門家の方のご意見をお聞かせ下さい。

一年間住んでいたマンションを５月に退去しました。敷金全額返還を家主に求めましたが契約書に賃借人が原状回復を負担する特約があるので返還しないとの回答がありました。再度、家主宛てに内容証明で敷金の返還を求めましたが、管理会社から返還しない旨の内容証明が届きました。行政の無料相談等に相談した結果、少額訴訟を起こす事に決め手続きをしました。しかし、先方が通常訴訟を希望したため通常に移行しました。少額訴訟ならば自分でやっていこうと思っていましたが、通常訴訟になった場合に弁護士相手に...続きを読む

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入居時と退去時の部屋の状況を証明できる写真は有りますか？

契約書には退去時に借主が負担する費用の説明は無く、原状回復費用という記載ですか？

全額返還を求めたとしても契約書の通りに処理すべきものです。
上記の条件がきちんと揃っているのなら費用は掛りますが勝算はあります。

まずは弁護士に費用を含めてご相談なさって下さい。
貴方一人では難しいですし、費用が敷金を上回る可能性も有りますが頑張って下さい。

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