アパート契約更新　借主に不利な特約を削除してもらいたい！

Question

アパート契約更新を機に、借主（当方）に不利な特約を削除してもらいたいと思い、御相談させていただきます。

アパートの契約書に、特約として、下記（■）の条項がかかれています。
これが、「原状回復義務」を超えた負担であると思われます。
（畳の入れ替えなど、国土交通省ガイドライン参照）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm


今回、契約更新を機に、契約内容の見直しを不動産屋と交渉してみようと思っております。

その際、家賃の値上げなど、要求されることがあるのでしょうか？
また、交渉にあたり、心構えなど、ありましたら、アドバイスお願い致します。

また、更新料が10500円なのですが、普通こんなに負担があるものなのでしょうか？更新料は、どういう基準で決まっているのでしょうか。

■特約内容
　　○本物件明渡し時、乙（借主）は畳、ふすまの
　　　張り替えおよび、室内のクリーニング費用、
　　　その他破損汚損部分の修理費用を負担するもの
　　　とする。
　　○賃貸借契約を更新する場合、更新手数料は借主
　　　の負担とする。

■契約内容
　２階建てアパート
　　賃料月額　　　７４０００円
　　敷金　　　　１４８０００円
　　共益費　　　　　２０００円
　　駐車場　　　　　６０００円
　賃貸借の期間　２年

tokioyasubay · Accepted Answer

＃１です。
大手の不動産屋さんなどに業者を紹介してもらえば、畳表替え、ふすまの張り替え、ハウスクリーニングで、１ヶ月分の家賃くらいです。（というか、これでやれと言えば可です）

あなたのケースは、敷金の返還で必ずもめますので、これを機会に、風呂がよごれていたことなどを挙げて、要は、原状回復で可、日常の使用による通常のよごれや劣化は家主持ちであることを主張し、合意できたら、文書に書いておいた方が良いと思います。

torumaringo · Answer

No. 6の続きです。

「共益費を払っているが掃除されていない」ということであれば、はっきりと相手に伝えてよいでしょう。もっとも、それ以降相手が掃除し始めたら、共益費を減額要求する根拠が消滅してしまいますが（笑）。法律論もありますが、交渉ごとと言いますか人間関係は少し別なのですよ。難しいですね。

法定更新が引用されていますが、法定更新すると、旧契約の内容がそのまま引き継がれますから、「契約内容を変えたい」というあなたの希望は実現しません。

ハウスクリーニングにまつわるトラブルも多いですね。掃除費用をどちらが持つかという問題もありますし、「掃除した結果、部屋はどうなっているべきか」という認識が大きく異なるからです。

自分で掃除するからクリニング代を払いたくないというお客様も多いのですが、私の経験では最近は失礼ながら掃除しない（掃除の仕方を知らない）人口が増えていますので、私のところでは「退去時に掃除しなくて結構です。その代わりクリーニング代を払ってください」という契約にしています。同意していただけないお客様はお断りしています。

湯垢が付いていたという問題は、すぐに通告して掃除させるか、クリーニング代の返還を求めるべきですね。

torumaringo · Answer

大家も入居者も、更新時に契約内容の変更を提案することができます。しかし、相互に、相手の提案を受け入れなければならない義務はありません。

既に指摘されている通り、国交省のガイドラインはご参考程度の効力しかなく、当事者同士の合意により自由な取り決めをすることができます。これを「契約自由の原則」といいます。特約を沢山付けることにより、ガイドラインと似ても似つかぬ契約書を作成しても、立派に有効であり、契約者を束縛します。ガイドラインより契約書が優先します。契約書に何も書かれていなければ、ガイドラインに準拠した問題処理をします。

正しい手順にのっとって作成された契約書は完全に有効ですから、単純に「自信を持って、抗戦可能」と断じることができるかどうか。議論することは「可能」ですが、勝つためにはいくつも前提条件をクリアしなければなりません。前提条件が整っていなければ、議論した末負けます。

家賃の値上げ要求は、昨今の不動産市況を見ますと、可能性は大きくないでしょう。地の利の悪い物件ですと逆に値下げの可能性のほうが大きかったりして（入居者が値下げを要求し、大家が受け入れる）。

更新料の金額については、私も良心的だと思います。

ということで、平均的には従来の契約書を延長するパターンが多数派だと思います。（特約変更要求をしてはなりません、とは申しておりませんので、誤解なきよう）。あれこれ交渉してみてください。

hararin · Answer

１：契約書に記載の借主に不利な特約はいくらかいても無効です。これは法で定められています。

２：原状回復につき、分かりやすく基本的な考え方を教えます。
レンタカーを借りました。どこもぶつけないで返した場合レンタカー業者は何も言わないと思います。
せめてガソリンを使った分だけ請求されると思いますが(1)磨り減ったタイヤやブレーキパットのお金を請求したりはしないと思います。
つまり、貸室も同じです。
貴方が支払っている賃料７４０００円の中には部屋の使用料が含まれていると解釈されるべきです。※近隣相場に比べ著しく安いとか敷金も礼金もないとか特段有利な条件で契約している場合は除きます。
通常の使用に基づく損耗や自然損耗はこの家賃の中に含まれているわけですから退去時に家主がこの分を請求することは２重取りになるわけです。
また、ものには寿命が有り通常減価償却していくわけですから、長く住めば住むほど費用負担が減るわけです。
さらに、「有益費」と「必要費」があります。
より良い物に変えるのが有益費です。
クリーニングにしてもそうです。
汚れを落とすのは借主（あなた）の義務。
磨き上げるのは（よく見せるのは）家主の勝手。
でも、普通は汚れを落とすのにゴシゴシこすっていると自然と磨きあがってしまい、どこからどこまでが汚れおとしでどこからどこまでが磨き上げかの明確な線引きは出来ないと思いますので軽く掃除をして退去すればよいとされているのが法律の見方です。
国土交通省のガイドブックはまだ業者側に偏っています。
まあ、立つ鳥跡を濁さずというように、せめてクリーニングと畳位は負担されたほうが今まで使用してきたわけですから交換費用を出されても良いと思いますが・・・破損箇所は当たり前ですけど。。。

更新手数料は、法定更新がありますのでわざわざ契約書を書き換える必要性は本来ありません。
家主の事務代行及び業者の手間賃ですので実情は家主が負担すべき物です。
業者も業者で本来は借主から更新料を家主に支払い、家主はその労務報酬として業者に支払うべきなんです。
でも、１０５００円は安いですよ。

契約書はあまり変更したがりません。
特約内容を読むと、もしかして積和不動産系ですか？
ニュータウンとか・・・
だったらなおさら変更しませんよ・・・

hikokurow · Answer

長々と説明することは止めにして、結論のみ申し上げます。
「■特約内容」そのもの自体が、無効です。
従いまして、署名、押印し、締結していたとしても、無効です。
自信を持って、抗戦可能です。

teinen · Answer

契約自由の原則というのがありますから，契約更新の際に，家主が，家賃値上げを要求することもありますし，賃借人が，近隣実勢家賃が下がっているから家賃値下げを要求することもあります。
　要は，家主と賃借人が折り合うことのできる家賃や契約内容で新たに契約するということですから，言いたいことは言って良いと思います。ただ，家主に押し切られることもあると言うことは覚悟しておいてください。家主は「いやなら出て行け！」と言うこともできるのですから。
　
　特約内容についても，国土交通省ガイドラインはあくまでも目安に過ぎません。前に述べましたとおり，「契約自由の原則」がありますから，家主と賃借人が合意すれば，有効です。けれども，国土交通省のガイドラインを引き合いに出して，特約内容を改定することも可能です。
　
　更新料が10500円というのは，良心的だと思います。更新料は家賃の１～３ヶ月分という物件がいっぱいあります。さすがに「契約更新料は家賃１２ヶ月分相当額」という契約については，３ヶ月分を超える額は無効とした判例があるようです。

tokioyasubay · Answer

交渉決裂に備え、いざとなったときの引っ越しの目処をたてておくことと、近隣の相場（家賃、敷金、礼金）をもう一度確認しておくことです。

更新手数料は、１ヶ月分などというのもありますから、高いとはいえません。それに礼金もないようですから、そういう意味でも、そんなに「あこぎ」というわけでもありません。

原状回復の範囲に関してあまりにもトラブルが多く、ガイドラインが作られました。あなたの要求は、ガイドラインや世の中の趨勢にも沿った全くリーズナブルなものですから、まずは強気で押しましょう。但し、これだけに注目するのではなく、近隣相場や、礼金がないこと（これも、最近は０というのも増えてはいますが）など、総合的に考えましょう。また、ふすまや畳の表替え、ハウスクリーニング代などというのは、そんなにお金はかかりませんので、他にメリットが大きければ、我慢するのも選択肢のひとつです。

アパート契約更新 借主に不利な特約を削除してもらいたい！

＃１です。

No. 6の続きです。

大家も入居者も、更新時に契約内容の変更を提案することができます。

１：契約書に記載の借主に不利な特約はいくらかいても無効です。

長々と説明することは止めにして、結論のみ申し上げます。

契約自由の原則というのがありますから，契約更新の際に，家主が，家賃値上げを要求することもありますし，賃借人が，近隣実勢家賃が下がっているから家賃値下げを要求することもあります。

交渉決裂に備え、いざとなったときの引っ越しの目処をたてておくことと、近隣の相場（家賃、敷金、礼金）をもう一度確認しておくことです。

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