不動産名義変更時の、譲渡者の立会いの必要性について

このたび離婚することとなりました。
・書類作成後に夫は消息不明になりました。
（借金や仕事放棄での失踪癖があり、もう耐えられないと今回見つかった時に離婚を切り出し、納得のうえ書類に記名捺印してもらいました）
・離婚協議書に記名捺印（夫は実印）してあります。
［協議書内容は、不動産名義を妻（私）に変更すること、慰謝料を渡すこと等］
・名義変更が確実に完了するめどが立つまで出さないほうがいいらしいので離婚届は記入してありますが未提出です。
・夫名義のローンが残っていますが、頑張って私が払っていくつもりです。
・家の権利書は私が持っています。

正直、慰謝料を一回でも払ってもらえるとは思っていませんので、離婚協議書を公正証書にすることは（本人不在のこともあり）あきらめていますが、
『不動産の名義だけは譲ることができない問題』と思っています。


行政書士の無料相談に行った時に、上記のような状況を話し相談したところ、
不動産の譲渡については、権利書が手元にあり固定資産評価額証明があれば可能。というようなことをいわれたので安心していましたが、
このたび実際に手続きをしようと司法書士に相談したら
「どちらの手続きも、委任状があればできるが、委任状での代理とするにしても夫にも一度きてもらい、免許証などで本人確認わなければ行えない」
と言われました（泣

離婚協議書の公正証書化についてはあきらめています。強制執行もいりません。
でも、このままでは家の名義変更ができそうになく途方にくれています。

質問内容：
家の名義変更についても、本人立会いが必須となるのは絶対なのでしょうか

たくさんの書士さんに相談したいのですが、こうしている間にも借金をしていそうなのであまり時間をかけられず、あせっています。
長文で上手く表現できていませんが・・・

知識のある方よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： kaku18 回答日時： 2006/03/13 04:57

もと司法書士の司法修習生です。

行政書士さんは間違っていて司法書士さんが正しいです。評価証明だけじゃどうしようもないです。あと、一人でやるなら２さんが仰る書類に加えて住民票が必要ですね。
ただ、２さんのいうやり方は止めといた方がいいような気が・・・。有印私文書偽造に公正証書原本不実記載罪にあたってしまったりしますし、あとから申請意思はなかったとしてひっくり返される恐れもあったりしますし・・・。うーん、どうなんだろ？あんまりない事例ですね。
個人的には裁判をやった方がいいように思います。
どうせ欠席裁判だからたいして労力掛からないと思いますし。
弁護士さんに相談してみてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

#1の方もすすめてくださっていますがやはり裁判しかないのでしょうか。
残念ながら収入のない今の私にあるのは、多額ではないとはいえ夫が残した借金のみ。
裁判（弁護士さん）にお金をかけるのが非常に難しい状況です。
でも、そんなことは言っていられないんですよね（泣

なんとか前向きに考慮し、頑張ってみます。
本職準備中の方のアドバイス、またほかの方のアドバイス感謝します。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/03/13 22:02

No.2 回答者： kanjukukaki 回答日時： 2006/03/12 20:41

司法書士さんは業務上本人確認を必ず行います。

所有権移転登記に必要な書類は、
損する人（夫）の印鑑証明書と委任状（実印付）
得する人（あなた）の認印
役場でもらう評価証明
くらいです。

まだ離婚届けを出していないならあなただけで全て手続できます。
管轄法務局に行って「自分で手続をしたい」と言って登記相談してみてください。丁寧に教えてくれます。

４月から登録免許税が変わるらしいので（倍とか？）今月中にやった方が「お得」かと思われます。

この回答への補足

法務局に行けば自分でも手続き可能なのですね。
行って見なければわからないかもしれないのですが、その場合委任状は必要となるのでしょうか（泣
また、離婚成立後と前では譲渡になることから、贈与税などがかかるらしいのですが。金額によっては非常に厳しいです・・・。
明日、法務局に行って相談はしてみるつもりですが、
お詳しい方おられましたらよろしくお願いします。

補足日時：2006/03/12 23:50

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。
こんなことなら、委任状も数枚書いてもらっておけばよかったと後悔するばかりです・・・。

お礼日時：2006/03/12 23:51

No.1 回答者： tanurou 回答日時： 2006/03/12 19:25

不動産名義の変更（法的には、不動産の譲渡だと思いますが）については、夫との間で合意が成立しているようですので、弁護士に相談して、所有権登記を変更する訴訟を提起するしかないと思います。

裁判所の確定判決があれば、法務局は登記してくれる筈です。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
訴訟ですか＞＜
離婚協議書を合意の上作成したら、簡単にいくものとばかり考えていました。
協議書を作成したからといって安心してはいられなかったのですね・・・。
自分の無知さと浅はかさが呪わしいです（泣
難しそうですが、もう少し状況を把握してから考えて見ます。

ありがとうございました。

お礼日時：2006/03/12 23:49