建築主が直接家を建てる場合の質問

Question

今回結婚にともない家を新築すると言う案が
家族の中で急浮上してまいりました
実は私の仕事は建築業です　一応建築の資格はあります
しかしながらほとんどの工事が受け仕事のため
はずかしながら工事以外のところは素人です
家を建てるための職人も仕入先もすべてそろってはいますが
借り入れや手続きとうはまったくわかりません
しかしながら受けでも新築を建てているため　わざわざ
ハウスメーカーに頼みたくはありません
（建物だけなら　かなり安く建てられるため・・・あたりまえですが）
そうなると土地の購入と建築資金が別になるのでは？
そこが今のなやみです　
おそらくは住宅金融公庫からの借り入れになるのでしょうが
こういったケースは個人では可能でしょうか？
資金的には普通の方の頭金程度には貯金があります　　しかし
土地と建築資金が別の場合はまとめて借りることができるのでしょうか？
よろしくおねがいします

ちなみにまだどこにも相談していません　　　手続きの手順
（どこの窓口で聞いて　どこに行くとか　　　　もしくは
直接不動産屋で相談してみるとか）
も記載してくれますと幸いです

noname#283 · Accepted Answer

今住んでいる家を壊して新築するのなら話は簡単そうです
が、「土地の購入」という言葉がありましたので、新規で
土地を買って新築するのかな？と思いました。
私は去年家を買ったのですがその時の状況が参考になれば
と思い回答します。
まず、注文住宅の場合はかなり手続きが面倒です。土地を
所有していない場合は建築条件ナシの土地を探すだけでも
結構たいへんなのに、立地条件や金額の見合うところを
発掘しなければならないからです。
ウチの経験した内容を書きますね
希望の地区に条件ナシの土地を発見し、金額もＯＫでした
家はだいたいこれくらいという予測をたてて銀行へ行きま
したが、公庫も銀行もどのような土地にどのような規模で
どのような家を建てるのかによって年数や金額が違う。と
いうことで具体的なローンの申込み等はできませんでした
結局、個人ではどうにもならず不動産やさんに入ってもら
い手続きをしました。通常は仲介手数料というのをかなり
とられるようですが、市の保留地ということで銀行手続き
代行費用というのを五万ほどですみました。（結局、そこ
の斡旋する工務店で施工したのでそっちにいろいろのっか
っているのかと思いますが・・）
土地の申込みをして、家の設計をしてもらって、ある程度
固まったところで融資の相談ということになりました。
高耐久・断熱仕様・省エネルギー等いろいろな増額の要素
がありましたのでかなり貸出可能金額は変動するようです
もちろん、年収の何倍までという最大の決まりが優先です
が・・
と簡単に書きましたが、現金で支払わなければならないも
の等を不動産やさんに算出してもらい、頭金をどのように
あてるかなどを計画してもらいました。ウチの前の家の方
は全てご主人が手続きしたそうで（エライ！）かなり面倒
だったといってましたが、無駄な費用をかけたくない場合
はその方が利口ですよね。
肝心な資金の流れですが
１土地を申込む（申込み金を払う）
２家の契約をする（〃）
３土地の決済日がやってくる（銀行につなぎ融資をしてもらい取りあえず支払う。土地の銀行ローンがはじまる）
４家をたてる（一部を支払う）
５家ができる（家の決済をする）
６公庫のお金がおりたら銀行へ返却する（公庫ローン開始）
といったかんじだったと思います。ですので手持ちの頭金
は１・２・４あたりと登記等の費用にあてるためにとって
おいたほうがいいと思います。
金融公庫は家を建てないとおりませんので、とりあえず
土地だけを買っておいて家は後。という場合はつなぎ融資
というのをしてもらうことになると思います。
と、ざっと書きましたが上記はあくまでもウチの場合です
ので流れが違うかもしれませんが参考にしてください。
あ、住宅雑誌によく「資金の流れ」とか「調達方法」が
書いてありましたよ。（専門家のかたが書いてるので確実）
いいおうちができるといいですね。

turkey · Answer

設計もご自分でやられるのでしょうか？もし設計は別とお考えでしたら、設計事務所に依頼するのも手です。特に個人邸を多く手がけている事務所であれば、公庫の件などお手の物でしょう。
建築家の先生でなければ、kyukyuさんの施工条件の中で設計をすることにも対応してもらえると思います。

SuperNova · Answer

おめでとうございます。
祝福の意味も込めまして回答させていただきます。
私も昨年、家を新築しました。
資金面についての相談と解釈し、私の経験談をお話します。

簡単に言ってしまえば、銀行に相談するのが一番イイです。
すべての手続きに関する経験者がいらっしゃいます。
新築などは、一生のうちで1度か2度というものなので、何を聞いても恥ずかしいことはありません。
基本的に資金の運用面に関しては、銀行がすべてやってくれます。
金融公庫への手続きや、担保の管理、保険まで含みます。
究極的には、毎月銀行の口座へお金を振り込むようになるわけです。
銀行へ行って「今度家を新築するのでご相談したいのですが。」と、はっきり聞いてしまいましょう。
この段階までに、「土地がいくらで建物はこれくらいのもの」と、お金がハッキリしているならば、そこまでまとめてからでも良いと思います。
（たいていのローンは土地の大きさで利率が変るので、これは測っておいたほうがいいです）
どのケースにおいてもちゃんと相談できるでしょう。

私はより返済計画を重視したため、どのような控除があるかについてなど、税務署へ質問に行きました。
また、資金調達先も住宅金融公庫だけでなく、他の機関も検討しました。
一口に住宅ローンといっても大きく「公的融資」と「民間融資」が存在します。
公的融資には、住宅金融公庫の他に、財形持家融資や年金住宅資金があります。
民間融資は、銀行や信用金庫と考えて良いでしょう。
とにかく自身の返済計画（収入などから計画）と利率を吟味しました。
公的融資には、一定の返済方法しかありませんでしたが、民間融資には、こちらにあった計画にカスタマイズできる余地を残しているところもあるのではないでしょうか。
これから新築される方々には住宅ローン控除の適用期間に間に合わないかと思いますが、他にも控除がないか調べてみるのがよいです。

重要なのは最初です。
金利や返済計画における条件が合わなければ、他の銀行や信用金庫などにも掛け合い、とにかく天秤にかけましょう。
良い条件とは、とにかくやすく済むことだと思いますが、ヒトそれぞれかもしれません。
私の場合は、ボーナス払いなどを設けず、一律一定額を返済するタイプです。
また銀行がからめば必ず生命保険をかけることになります。
負債者が返済不能な事故にあった場合（死亡など）には、借金が全額返済されるシステムになってます。
この点もいくつかの銀行や信用金庫など、融資候補から同じ質問をして吟味するとよいです。（頭金についても）
非常にめんどうですが、前述の通り一生に何度もないイベントですから大事にいきましょう。

余談ですが、今回の場合どうしても住宅金融公庫からの借り入れだでは済みませんでした。
足りない部分は、銀行に融資してもらっています。
この比率は、やはりできる限り住宅金融公庫側を重くしたほうが良かったのです。（そっちのほうがやすかった）
そのためにバリアフリーやらなんやらいっぱいオプションをつけまくりました。
住宅金融公庫には、「建物にこういう要素を含めてくれるなら＋１００万円資金をお貸ししますよ」という明快な選択肢があるのです。
私はこれでとにかく３００万円くらい借り入れ金を多くしていただきました。

住宅金融公庫からの借り入れを含め、ぶっちゃけたところ住宅ローンとは「家を建てるための資金を借り入れる」ことだと思うのです。
「家を建てるための資金」として一つにまとめられるならば、何の問題もないはずです。
どのような家を建てるのか、どのくらいの期間で建てるのか、などの仕様を提示して、その審査が通ればお金を借りれます。
私は基本的に銀行にお任せ状態だったので、「家を建てる」以下のレベルでの融資理由についてとやかく言われた覚えはありません。
条件によっては土地に対して融資が受けられない状況があり得るかもしれません。
その場合も対処はパターン化されていますから、やはり銀行に相談するのがよいです。

住宅に関しての情報はネットワーク上にも存在しますのでご参照下さい。

参考URL：http://channel.goo.ne.jp/house/index.html

建築主が直接家を建てる場合の質問

今住んでいる家を壊して新築するのなら話は簡単そうです

設計もご自分でやられるのでしょうか？もし設計は別とお考えでしたら、設計事務所に依頼するのも手です。

おめでとうございます。

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