簡易裁判での供託金

こちらは店舗の貸主です。（よろしくお願いします）
借主はかなり悪質で、常習のような人です。

４ヶ月分の家賃滞納につき簡易裁判を起こすと借主に告げたところ、「こっちだって供託金を払うから」みたいなことを言ってきたんですが、どういうことなんでしょう？

あと、「一ヶ月分をとりあえず５月１日に払うとしたら受け取りますか？受け取りませんか？」と聞かれたので、「受け取らない」と断ったところ、「あ、そうですか」と強気の返事をしてきました。
言ってはいけなかったのでしょうか？

No.5 ベストアンサー 回答者： onayamineko 回答日時： 2006/04/22 09:22

No.２です

＞でも、一ヶ月分だけを先に支払われてしまって、そのまま居座って営業できる権利が生まれてしまうのでしょうか？

→　1ヶ月分を支払っても、すべての債務が弁済されたわけでなく、依然3か月分の家賃を滞納していることに変わりはなく、居座って営業できるんだ！と堂々といえる権利が借主にあるわけではないと思います。
ただ、契約があるかぎり、借主は物件を使用する権利もあるといえます。

賃貸借契約を解除し、物件を明け渡させるには、やはり専門家にご相談されたほうがよいと思います。
相手方は相当手馴れた悪質な借主のようですものね。
ご質問者様と借主が交わした賃貸借契約書の内容に、家賃の支払を怠った場合、貸主は賃貸借契約の解除をすることができる、といったような条項はありませんでしょうか。
上記条項があっても、すぐに明け渡しに応じてくれるような借主ではないようなので、契約解除をして、出て行ってほしいのならば、やはりここは他の方もおっしゃっている通り、簡易裁判ではない明渡請求訴訟を提起されたほうがいいのかもしれません。
その場合、借主の保護の観点からも、数ヶ月の滞納・その額が僅少である場合は、明渡請求が認められるのは少し難しいかもしれません。

もしかしたら、上記事情を心得た上で、つまり、
裁判所に明渡を認めさせるような多数月及び多額の滞納をしないように、わずか1か月分の家賃を供託しようとしているのならば、相手は滞納のプロのような方ですね。

借主は悪質なようですし、それが裁判所に認められるようにするには、その辺の事情も含め、
専門家にご相談されることをお勧めいたします。
お役に立てずにすみません。がんばってくださいね。

この回答へのお礼

再度のご回答、本当にありがとうございます！
やはり相手が相手なだけに、こちらも相当の覚悟と準備をした方が良さそうですね。

＞お役に立てずにすみません。
とんでもないです！！！とっても助かりました！！！

ありがとうございました！！！

お礼日時：2006/04/22 18:51

No.4 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2006/04/22 00:46

＞あと、「一ヶ月分をとりあえず５月１日に払うとしたら受け取りますか？受け取りませんか？」と聞かれたので、「受け取らない」と断ったところ、「あ、そうですか」と強気の返事をしてきました。

言ってはいけなかったのでしょうか？

私だったら「受け取らないわけないでしょう。５月１日といわずすぐ払ってくださっても結構です。家賃の額に金策ついたら、切の良い額で月末にこだわらず、すぐ払ってください。とにかく滞納状態を解消することがお互いのためです」と答えます。

今からでも遅くないですから、電話して、受け取らない発言を撤回するのが良いと私は思います。

＞借主はかなり悪質で、常習のような人です。

もう店子になってしまったのですから、相手を非難しても始まりません。こちらが、腹を据えた対応をすればよいでしょう。

私の場合、常習者には、期限１週間前に請求書を送り、期限内に支払うよう動機づけます。期限過ぎて支払わなければ督促状を送りつけます。そこで賃貸契約書で決められた遅延損害金を計算し、賃料プラス遅延損害金で早期支払いを動機づけます。


＞４ヶ月分の家賃滞納につき簡易裁判を起こすと借主に告げたところ

「滞納なら裁判」は常習者には通用しない可能性があります。下手な裁判と思われれば、相手は裁判のベテランでしょうから、足元見透かしてくるというわけです。

悪質で、滞納常習の店子に対して腹を据えた対応には少し欠けるようです。いきなり切り付けている印象ですが、作戦としては「真綿で首を絞める」やりかたが有効なのです。

まず上に書いたようにあらかじめ請求書を送りつけ、期日を１週間とか１０過ぎたら督促状をFAXなり郵便で送りつけます。その翌日くらいに電話入れて「督促状ごらんになりました？」と切り出して、いつ支払ってくれるか聞きます。のの日になって士腹割られてなければまた電話して理由を聞くのです。

賃料の額によりますが、４ヶ月の滞納で滞納金が２，３百万円になるならなら裁判即起こしてもOkです。100万未満とか小額の場合は少し早すぎて、良い判決が得られないかもしれません。簡易裁判をお考えのようですが、滞納常習者でなくとも６ヶ月の滞納くらいでないと・・・と思うでしょう。

「こんなに滞納されたら大家も火の車は当然でしょうね」と裁判官が思う金額になるまで、裁判の話は控えた方が、結果有利です。
それまでは「真綿作戦」を続行します。

裁判になれば２，３ヶ月、場合によっては半年位かかりますから、その分の滞納に対する資金繰り対策を並行して行い裁判に訴えるタイミングを見計らいます。そのタイミングの少し前に内容証明便を送りつけます。その内容は次の訴状の内容と同じにします。「内容証明送っても明渡さないし賃料払わないので本訴訟に及んだ次第である」と訴状で、ついに相手を切りつけるためです。真綿はすべてコピーがありますから裁判の証拠書類にできます。


「家賃滞納につき簡易裁判を起こす」というのも私には甘い対応ですね。私は「店舗明渡せ」で裁判起こします。契約書を見直して、契約解除条件をチェックしましょう。私の契約は２ヶ月の滞納で契約解除ですが、３ヶ月、４ヶ月かもしれません。

私の場合、契約の定めプラス１ヶ月の滞納、つまり滞納３ヶ月で内容証明便送り契約解除通告と明渡しを請求し、４ヶ月で裁判提起にしています。

私の場合３ヶ月滞納で３００万円弱ですから、少しも早くなく裁判官に早すぎる指摘を受けたこともありません。

裁判は「店舗明渡せ。滞納金プラス遅延損害金プラス損害賠償予約金支払え」です。損害賠償予約金とは、「契約解除されたにもかかわらず明渡さなかったときには１ヶ月につき賃料２か月分を支払う」という契約条文を入れていてこういう条件を「損害賠償の予約」というのです。簡易裁判なんてけちなこといわず本裁判です。もっとも私の場合は簡易裁判不可能ですが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
とても参考になりました！
元々、敷金の設定も低い（３ヶ月分）ので、すでに敷金分をオーバーしてるのと、開店してから一度も家賃を払ってないので、内容証明郵便を２度出して、支払い期日を過ぎました。
（先に説明が足りなくてすいません）
家主（私の義父）は、あまり知識もないまま家主になってしまったので、moonriverさんのこの文章を『家主としての心構え』としてしっかり読ませます！
ありがとうございました！

お礼日時：2006/04/22 01:06

No.3 回答者： teinen 回答日時： 2006/04/21 23:37

　私も家主として，家賃滞納している店子と対峙しています。

　正直申し上げて，簡易裁判所に裁判を起こすというのは手緩いです。簡易裁判所では，債権回収はできても明渡しを求めることができません。
　店子が家賃を法務局に供託したとしても，店子が供託する前に賃貸借契約解除通告書を送達し，地方裁判所に明渡し請求訴訟を起こした方が利口です。
　家主は店子に滞納家賃の部分払いを拒み，一括支払いを求めることができますし，賃貸借契約を解除した後に店子が滞納家賃全額を供託したとしても，「今後，家賃を滞納すれば家主は賃貸借契約を催告なしに解除できる。」とした和解をすることができます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
家主が法律相談へ行ったところ、かなり悪質なので簡易裁判で強制執行もできると言われました。
（敷金を値切られて３ヶ月にしたんですが、開店してから家賃を一度も払ってないんです。しかも、払えないとの連絡も一切なし）
でも、相手が相手なので、その方向も考えてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/04/22 00:48

No.2 回答者： onayamineko 回答日時： 2006/04/21 21:58

ここで借主が言っている供託とは、「受領拒否による供託」で、債務者（借主）が債務の内容どおりの弁済の提供をしたにもかかわらず受け取りを拒否されたときにすることができます。

ご質問者様としては、滞納している4ヶ月分をすべて払ってくれないなら、受け取りたくない、というお気持ちで発言したのだと思います。

そこで
(1)4ヶ月滞納しているのに、1か月分だけ供託できるか？
→できるようです。ただし、遅延損害金の定めがあれば、それと共に供託することを要すると思います。

賃料債務は、毎月発生するものであり、その1か月分がそれぞれ独立した債務なので、家賃支払日から供託日までの遅延損害金と共にであれば、供託は出来ると思います。

(2)賃貸借契約書に、遅延損害金の定めはありますか？
例えば、家賃の支払が遅れたら、年●●％の遅延損害金が発生する等
もしあれば、例えば、1月分の家賃であれば、その支払日(例えば12月31日だとすると）1月1日から、5月1日までの遅延損害金も一緒に用意してご質問者様に提供して受領を拒否された後でなければ、供託することは出来ないと思います。

供託されても、供託所に還付請求をすれば、お金はもらえます。
還付請求等については、下記ＵＲＬを参考にしてくださいませ。

参考URL：http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
とても詳しくご説明いただいて、とても助かりました。
でも、一ヶ月分だけを先に支払われてしまって、そのまま居座って営業できる権利が生まれてしまうのでしょうか？
もし良ければ教えていただきたいのですが。

そうだとしたら、供託されないようにする手段はあるのでしょうか？

お礼日時：2006/04/21 23:16

No.1 回答者： kyoheii 回答日時： 2006/04/21 19:34

　こんばんは。

　供託原因は、民法４９４条に規定されており、そのひとつに、「債権者が受領を拒むこと」が挙げられています。

　もっとも、判例では、債権者があらかじめ受領を拒んでいる場合でも、原則として口頭の提供（必要な準備をして債権者に受領するように催告すること）をしなければ債務者は供託できないこととされています。

　ご質問の件では、債権者である質問者があらかじめ受領を拒んでいるようですが、債務者である賃借人から「お金を準備したので受け取ってください。」という催告が質問者のほうにされなければ、原則として供託はできません。

この回答へのお礼

さっそく民法４９４条を読んできました。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/04/21 23:13