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区分所有権の対象となるマンションのバルコニーに区分所有者が物置を置く事はバルコニーが非常時の避難通路の機能を有している時は設置ができないということを聞いたのですが、その見解からすると、避難通路としての機能を果たすように物置を設置するとき(例えば、バルコニーに避難通路として60cm程度開けて物置を設置するとき)にはバルコニーに物置を置いてもかまないのでしょうか?

なお規約には「共用部分に私有物を置いてはいけない」とのみ記載してあります。この規約は上記のようなバルコニーの物置の設置に対して排除または原状回復を求める訴訟起こしても認められないという事になるのでしょうか?

出来ましたら根拠と共にお願いします。

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A 回答 (13件中1~10件)

そもそも、避難上有効なバルコニーというのは、基本的なところに矛盾をはらんでいます。


先に述べたとおり、区分所有法では「通常の用法」としての使用が認められていますが、その一方で消防条例により「物を置いてはならない」とされているのです。バルコニーに全く物を置けないとしたら、できることと言ったらひなたぼっこ位になってしまいますね。

私は実務に携わっている人間ですので、一つの妥協点として、「置けるのはあくまでも移動、撤去が容易なものに限定し、避難誘導に妨げになるものは置かない」と言うスタンスを取っています。法的にどうか、と言う点は、残念ながら考慮していません。

こんな回答でご満足頂けますか?
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この回答へのお礼

>こんな回答でご満足頂けますか?

いえいえ、大満足です。たいへん詳細な説明をいただき、大変に理解が深まりました。

ありがとうございました。

お礼日時:2006/06/21 23:48

再び#11です。



補足事項に関してですが、マンション等のある程度の規模を持った共同住宅の場合、通常は2方向避難ができる設備が必要です。これは確か建築基準法で定められていたはずですが、そちらは専門外ですので、条文等はわかりません。

で、本来であれば避難階段を2箇所以上設置する必要があるのですが、「避難上有効なバルコニー」があれば、それを避難階段の代わりとして認めることになっております。つまり、今回ご質問のような、隣戸に逃げられるような構造のバルコニーは、完全に避難通路であると判断できます。
「避難上有効なバルコニー」については、下記のURLの6ページ目に、例が出ております。

この点から、ベランダに物置を置くのは避難通路を阻害する行為になると判断でき、これはいざと言う時にはマンションの居住者の命にかかわりますから、共同の利益に反する行為である、と判断できますね。実際、先に紹介した判例でも、物置の設置は「バルコニーの通常の用法とは言えない」と判断されています。

質問者さんは、それなら物干しや植木鉢もダメか、ということをおっしゃっていますが、厳密に言えばダメです。ただ、これらはバルコニーとしての「通常の用法」の範囲内と考えられますし、避難の際には容易に移動、撤去ができる範囲内であれば認められると思います。
実際に、避難ハッチの真下に物干し台やエアコンの室外機を設置していた住戸に対して、消防署からの指摘に基づいて移動のお願いをしたこともありますし、バルコニーに土を入れて花壇を造っていた人に、撤去を命じた判例もあります。

これらの点から判断すると、物置の設置は
1)バルコニーの通常の用法とは言えず
2)避難通路を阻害する行為となる
事から、通常は認められない、と判断してよいと思われます。せいぜい置けるとしても、小型のコンテナどまりではないでしょうか。

最後に「規約」云々と書かれていますが、最近の規約では使用細則の中で、バルコニー等への物置の設置を明確に禁止しているものが多くなっています。

もし、そのマンションの使用細則に物置の設置禁止が謳われていれば、避難通路がどうとか言う前に、設置そのものが規約違反である、と言うことになります。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/pubcom/04/pubcomt18/06.pdf

この回答への補足

まずは丁寧な回答に感謝します。

回答者さんの回答を読まして頂いて違和感を感じ、広辞苑を調べてみて判ったことなのですが、どうやら、私は物置の定義に小型のコンテナも含んでいたようです。(私の物置の定義は「物」を「置」く入れ物を全て物置としていたようです。)とするなら、「通常の物置」は避難通路うんゆんを持ち出すまでもなく、先の 3)建物の美観を損なわないか を満たさない事になりNGとなりそうです。

私の言わんとしていた事は回答者さまの述べられる「せいぜい置けるとしても、小型のコンテナどまりではないでしょうか。」に尽きます。

よって問題点は氷解しました。

ただ、回答者さんの回答で一つだけ理解できないポイントがあります。それは、

>質問者さんは、それなら物干しや植木鉢もダメか、ということをおっしゃっていますが、厳密に言えばダメです。ただ、これらはバルコニーとしての「通常の用法」の範囲内と考えられますし、避難の際には容易に移動、撤去ができる範囲内であれば認められると思います。

についてなのですが、通常、規約等が無効とされる場合は
1)規約等が公共の利益を維持する必要を越えた過酷な制限である場合
2)規約等で制限されることが基本的人権を損なう行為の場合
であるとされていますが、バルコニーとしての「通常の用法」を規約で規定する事は上記1)または2)に該当するため「(専用使用権として)認められる」ということであれば意味が通るのですが、その場合、規約の一部分が遡及的に無効なのですから、

「厳密に言えばダメです。ただ、・・」でなく、

「バルコニーとしての「通常の用法」の範囲内と考えられますし、・・なので、厳密に言えばOKです。」

となるように思います。つまり、回答者さんはバルコニーとしての「通常の用法」もまた、厳密には規制されるべきもの(つまり、バルコニーとしての「通常の用法」を規約で規制する事は、共同の利益を維持する必要を越えた過酷な制限でもなければ、基本的人権も損なう事がない)とお考えという事なのでしょうか?

補足日時:2006/06/19 00:09
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この回答へのお礼

度々の丁寧なご回答感謝いたします。

補足事項は質問事項とは直接的に関係なくなっていますが、出来ましたら教えていただければ幸いです。

お礼日時:2006/06/19 01:03

マンション管理会社の社員です。



質問者様のご質問のマンションでは、バルコニーが共用部分で、専用使用権が与えられている、と言う前提で話を進めます。

今までのやりとりを拝見しましたが、「避難通路として使えるか」「その幅の根拠」に相当こだわっていらっしゃるようですね。

まず、共用部分とされているバルコニーでは、区分所有法第13条により、「その用法に従って使用することができる。」とされています。では、物置を置くことが「その用法に従って使用」する事になるか、と言う点ですが、一応次の3点に抵触するかどうかで判断されます。

1)避難路としての利用を妨げていないか(必要な時に移動、取り外しが簡単にできるか)
2)建物の構造に影響を与えないか
3)建物の美観を損なわないか

従って、物置の大きさにもよりますが、外から見た場合にベランダに物置が置かれているのが見える様で有れば、単に通路幅60cmを確保しているだけではダメ、と言うことになると思います。

また、東京都の場合、火災予防条例第54条に「避難の為に使用される施設には、避難の妨害となる設備を設け、または物品を置かないこと」と言う規定があります。バルコニーが避難通路とされているので有れば、大きさの如何を問わず、物品を置くことはできません。空き空間が60cm有ろうと無かろうと、物を置いてはいけないのです。特に東京都の場合は、歌舞伎町の雑居ビル火災以来、このあたりはかなり厳しくなっています。

このような場合、管理組合は「共同の利益に反する行為」であるとして、行為の差し止め、専有部分の使用禁止、専有部分の競売、等ができます。ちなみに判例では、賃借人がバルコニーに物置を置いたのに対して、上記1)~3)に抵触する事から撤去を命じた判決が出ています。(東京地裁平3.11.19)

この回答への補足

>物置の大きさにもよりますが、外から見た場合にベランダに物置が置かれているのが見える様で有れば、単に通路幅60cmを確保しているだけではダメ、と言うことになると思います。

私の検討している事例ではバルコニーに外壁(高さ1.1m)があり、その外壁の高さより低い物置が外壁の影になるように置かれている事例で外から物置の設置を窺い知る事はできません。よって条件3)は満たす事になりそうです。

また条件2)についてですが、耐加重を越えた重量の物置であるかということについてのみでしょうか?

条件1)についてですが、私の検討の案件は東京都ではありませんので、その県にも同様の条例があるかの検討は必要であると思いますが、東京都の火災予防条例第54条の解釈についてもし、ご存知であれば教えていただきたいのが「避難の為に使用される施設には、避難の妨害となる設備を設け、または物品を置かないこと」の「避難の為に使用される施設」の定義に専有区分所有権の対象となる通常のマンションは含まれているのでしょうか?
含まれるとすると、京都の火災予防条例第54条の「避難の妨害となる設備を設け、または物品」の定義でバルコニーに洗濯物を干すこと、植木鉢を置く事、エアコンの室外機を設置すること等の通常のバルコニーの使用法も禁止されるように感じられ違和感を覚えます。(尤、東京都という都会ではそれもOKと言う感もありますが、東京都以外の田舎ではかなりの違和感を感じます。その辺はいかがでしょうか?)

以上を詳細に検討するとやはり、「例え規約に物置の設置が禁止されていても、絶対にいかなる場合も物置が置けないということではない」という結論に達しそうです。

補足日時:2006/06/18 00:51
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この回答へのお礼

ありがとう御座います。

やはり、この掲示板では表面的な回答しか期待できないのか。と半分諦めていたところですので、感激です。

出来ましたら、補足について意見をいただけると幸いです。

お礼日時:2006/06/18 00:59

>避難通路は広ければ広いほどよい


ってどこからきたんでしょうね

避難通路として確保してあるはずのバルコニーが途中で通れなくなる危険性ということです

ちなみに一般的な室内用伝道車椅子の場合最小回転半径は80cmです
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この回答へのお礼

ありがとう御座いました。

お礼日時:2006/06/16 22:03

No.8です


構造設計に詳しい建築士さんではなく、
構造計算に詳しい建築士さんの間違いでした。

構造計算書を提示の上アドバイスを受けてください。
建築基準法に詳しい建築士さんにアドバイスを受けるには設計図の提示、
若しくは現地を見てもらうことが必要です。

失礼しました。
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この回答へのお礼

度々の回答ありがとう御座いました。

お礼日時:2006/06/16 22:01

No.5です。


先ほど構造計算についてお話しましたが、
多くの建物でその様に設計されていると申し上げているのです。
正直言って質問者さんのマンションがどうなのかは分かりません。
ご自分のマンションの構造計算書を取り寄せ確認してください、
但し素人には理解できないと思いますので、
構造設計に詳しい建築士さんにアドバイスしてもらってください。
質問者さんのマンションのベランダの避難上の問題についても、、
建築基準法に詳しい建築士さんにアドバイスをもらってください。

構造設計に詳しい建築士さんと、建築基準法に詳しい建築士さんにお聞きになるのが一番です。
建築士さんでも専門外のことは詳しくない方が多いので注意してください。

アドバイスを受ける上で、料金が発生するかどうかは不明です。

ここで出る質問に対する回答は問題解決のヒントだと思うことが大切です、
ふに落ちない点はご自分で調べ、
自己責任において問題解決をお願いします。

この回答への補足

>多くの建物でその様に設計されていると申し上げているのです。

それが事実だとすると、確かに、耐加重を超える物置を置く事は建物の不当使用行為に該当しますから、仮に物置が専有部分に置いてあったとしても原則、物置の排除に関する強制執行が可能(裁判により)である事は言うまでもないと思います。しかし、耐加重を論点に持ってくると、逆に、耐加重以下の物置を設置することは「避難通路としての機能を害しない限り」(ここが一番不明瞭なところなんです)通常のバルコニーの使用方法の範囲内となり、規約・使用細則等で耐加重以下の物置を設置することを禁止している場合は標準管理規約(単棟型)67条の規定により理事長からの勧告、指示又は、警告を与え場合によっては差止め、排除等を求めることが出来ても、強制執行判決が出ない?のではないかという最初の質問にもどってしまうのですね。

やはり、「避難通路としての機能を害しない限り」の定義を客観的にしない限りこの問題は先に進まないと言うことになるのではないでしょうか。

補足日時:2006/06/16 21:33
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いくら補足したところで無駄なような気がしますが



もともと600mmなければ配慮するでしょうが
途中に障害物のため逃げれなくなれば余計に危険なものになります

普通バルコニーを隔てる壁は簡単に壊れるようになっていますし、補助の健常者がいることもあるでしょう

バルコニーは非常時には避難通路になりますが600mmでOKと言う事ではありません

この回答への補足

なるほど、お陰さまでようやく仰いたいことは理解できました。

>もともと600mmなければ配慮するでしょうが
途中に障害物のため逃げれなくなれば余計に危険なものになります

つまりは、「避難通路は広ければ広いほどよい」と言う理論ですね。ごもっともです。しかし、その考えでは先に書いた60cmの根拠と矛盾するんですよ。(大変失礼ながらここまでは大丈夫ですか?)

そこで、「避難通路は広ければ広いほどよい」の具体的な根拠(例えば、○×法では先の60cmの根拠の法律に優先する等)教えていただきたいのですよ。その辺ご理解していただけますか?

客観的な根拠がないと確かにいくら補足して頂いても残念ながら無駄かもしれません。

補足日時:2006/06/16 18:34
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この回答へのお礼

再度ありがとうございます。

お礼日時:2006/06/16 18:36

 #1です。


 専用使用権があるといっても、専有部分ではなく共用部分の専用使用部分ですので、専用庭に物置を建てたりできないのと同じく、囲ってサンルームにしることもできません。
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この回答へのお礼

再度のご投稿ありがとうございました。

お礼日時:2006/06/16 18:38

最近話題の構造計算ですが、積載荷重と言うものが有ります、


事務所では何キロ、住宅では何キロ、屋上などで人が上る場合、
上らない場合それぞれそれに基づいて計算を進めて行きます。

ベランダの場合は通常荷物を保管する場所では有りませんから、
室内よりかなり少なく積載荷重を想定してあると思います。
崩れ落ちる事はありませんが、

そこに荷物を置くことは、構造上において、かなり無理をさせると思いますよ。
大げさに言えば、居住者による耐震破壊。

通路を狭めれば、人の流れを乱し、押され倒れ避難が困難になる事も有ります。
ベランダは重要な避難通路の一つです、人の命が掛かっていますから、
荷物を置くこと控えてください。

この回答への補足

>ベランダの場合は通常荷物を保管する場所では有りませんから、
室内よりかなり少なく積載荷重を想定してあると思います。

本当にそうなのですか?よくそのような主張をなさる方がいるのですが、私が調べてもそうである。という確証を得られずにいます。(今度、自分のマンションではクタイ図面を入手の予定です)

できましたら、そういう設計をすることがあるという資料を教えていただけるとありがたいです。

補足日時:2006/06/16 14:32
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600mmしかなければ車椅子での移動に制限あるでしょ



避難通路なら車椅子の使用は考慮しておくのが常識です

車椅子の使用が過酷な制限のうちと規約にかいてあれば別

この回答への補足

マンションの隣のバルコニーとを隔てる避難用の壁を打ち破り車椅子で通るのはかなり無理があるとあると思われますが、いかがでしょうか?そもそも、バルコニーも非常時には「避難通路」となるとすると、仰るとおり600mmでOKと言う事になってしまいますよ?それともベランダは非常時には避難通路ではないと言うことを仰りたいのですか?

すいません、何を仰いたいのか私には理解でしませんでした。補足していただけるとありがたいです。

補足日時:2006/06/16 15:41
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心配なのは、屋上スラブが小屋の重量に耐えられるか、と、風により吹き飛ばされないか、の2点。
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片つけないと工事が出来なくなりっと業者さんに言われ、

工事があった故 本来は捨てる訳いけない物と言うのに、
結果的捨てざるを得ないようになり、それを掛る費用は
管理費、修繕積立金を収めている管理会社に支払って
もらえる筈と思いましたが、、、

管理会社に問い合わせし、担当者の説明は
「規約によりベランダは建物の共有部分であり
本当は個人の物を置いてはいけない、大目に見ていたとか、、」
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これって3つあるうちの真ん中の部屋で例えば火災が発生し、ベランダ側も玄関の通路側も通れなくなった場合、うちは非難経路が断たれてしまうのでは・・・と。

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Aベストアンサー

建築基準法の中でもかなり専門的な内容なので、文章だけで理解してもらえるかどうか分かりませんが、No.1さんの説明の補足をしますと、建築基準法施行令第121条第3項に該当してくる内容になります。

簡単に言えば、マンションなどの共同住宅は特殊建築物という扱いになるので、火災の場合などの避難規定が厳しくなります。
まず、(1)二方向避難の原則という規定があり、避難する為には階段が二ヶ所必要になって(二以上の直通階段の設置)、階段までの歩行距離も建物の規模、構造によって何メートル以内と決められています。令第121条第1項(例えば40M以内など)

(2)次にその二ヶ所の階段までのそれぞれの距離も重複距離という呼び方で、同じ方向に向かって(1)で決められた歩行距離の1/2以上が重ならないようにしなければいけないという規定もあります。令第121条第3項(例えば歩行距離が40M以内の建物の場合は重複距離が20M以内となります)

(3)また第3項のただし書きに、「ただし、居室の各部分から、重複区間を経由しないで、避難上有効なバルコニー等に避難できる場合避難上有効なバルコニー等に避難できる場合は、この限りではない、」とあります。

つまり、法規的な重複区間がクリア出来ない場合にバルコニーを、「避難上有効なバルコニー」として避難通路として使える訳です。
「避難上有効なバルコニー」の構造としては、同条の中に「タラップその他の避難上安全に避難できる設備を有すること」とあるので、バルコニーの先には避難が出来る外階段かタラップ(避難梯子)が必要になります。

建築基準法の中でもかなり専門的な内容なので、文章だけで理解してもらえるかどうか分かりませんが、No.1さんの説明の補足をしますと、建築基準法施行令第121条第3項に該当してくる内容になります。

簡単に言えば、マンションなどの共同住宅は特殊建築物という扱いになるので、火災の場合などの避難規定が厳しくなります。
まず、(1)二方向避難の原則という規定があり、避難する為には階段が二ヶ所必要になって(二以上の直通階段の設置)、階段までの歩行距離も建物の規模、構造によって何メートル以内と決め...続きを読む

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(2)ベランダが広いので、低めの倉庫を置く
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を考えています。
(1)は、一年間で10万円弱かかります。引越しをするために今の家で我慢しようとしているので、ちょっと痛い出費です。
(2)家は3階だが、湿気や虫が怖い。
(3)地震が来たときが怖い。部屋が閉塞的に感じる。

あまりお金がかからず、いい方法で荷物を収納してしまいたいです。

アドバイスお願いします。

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電気製品の処分の件ですが・・・。
うちの市では、不燃ゴミ、電化製品、燃えるゴミを焼却場まで持ち込むと、10キロまで無料になります。友人に襲えてもらい、捨てたくても面倒で押入れの肥やし状態になっていたものを、かれこれ分けて合計30キロ以上捨ててきました^^
実家にもこのことを教え、実家の市に確認を取ってみたところ、10キロまでが90円でした(20キロですと180円ですね)うちの場合は10キロを超えると980円で、20キロになるとX2の1960円です。その代わり10キロ以下ですと完全に無料です。

自宅まで取りに来てもらえば手続きや手数料などかかりますが、自分で持ち込めばかなりお得です。
片付ける方法としては、家中がいつもすっきり片付いている友人数人に色々聞きましたが、やはり捨てること!だそうです。衣類は去年着なかったものは捨てる!玄関も履く靴しか置かない、はみ出るようなら数足捨てる。

もったいないような気がしますが、結婚して家族も増えたので、そのような流暢なことを言ってる暇もなく、とにかく捨てて捨てて捨てまくりました。
30キロ以上が無料だったのと、うちの市は朝から夕方4時まではいつでも捨てに行けたので、ストレスも発散でき?ました。実家の市は、予約みたいな電話が必要でした。一度地域のゴミ持込状況を調べて見られてもいいかと思います。

とにかく捨てる!(売れるものはネットで売ります)ものは買わない!幼稚園児の子供を筆頭に4人家族ですが、モノもなくすっきりと生活できています。持ち込みは人件費が削減できるので、市も大歓迎のようです。お勧めです^^

電気製品の処分の件ですが・・・。
うちの市では、不燃ゴミ、電化製品、燃えるゴミを焼却場まで持ち込むと、10キロまで無料になります。友人に襲えてもらい、捨てたくても面倒で押入れの肥やし状態になっていたものを、かれこれ分けて合計30キロ以上捨ててきました^^
実家にもこのことを教え、実家の市に確認を取ってみたところ、10キロまでが90円でした(20キロですと180円ですね)うちの場合は10キロを超えると980円で、20キロになるとX2の1960円です。その代わり10キロ以下で...続きを読む

Q物置の組み立てって素人じゃ無理?

自宅の庭に「イナバ物置 NX-17S(FW)」の設置を考えています。品物自体はネットで安く購入できますが、組み立て費用が別途どこも14000円位かかります。これを素人の私が組み立てるのって難しいでしょうか?日曜大工くらいはしますがどちらかと言うと不器用な方です。
ちなみに設置は、土壌で平坦地です。どなたかアドバイスくださいませ!!

Aベストアンサー

意外と簡単です!。
工具も組み立て説明書そろっていますので安心です。!
イナバさんは塗装がしっかりしてますので長期安心です!。
  イナバさんの良いところの一つにボルトが一種類ですので選ぶ必要がないということです。 壁パネルのときだけ漏水防止のハネ材が増えるだけです。

<簡単あっというまの簡易施工>
1.地面を水平にならす。(砂を敷いてレベル調整、高さを見るために2x4板材を一本購入。)
2.説明書とおりに組む
3.完成したら速やかに荷物を中にいれて自重をかければ突然の風でも倒れません。(絶対からにはしておかないこと。)

<風の強い地域での強度重視施工>
1.土台回り寸法+10mmでCBブロックを回り全体に一段積する。
   (土台長手のほうだけブロック個分通気穴としてあける)
*掘削
*基礎砕石
*空モルタル充填
*CBブロック積み:ジョイント部分モルタル詰め
2.一日養生後に物置を組み立てる。
3.完了後所定の場所にアンカーを入れてコンクリートを充填
4.荷物を中に入れて終了。

 当方ではイナバさんを2棟施工済みです。サイズは2倍強です。その内一個は別な場所へ解体して移設しました。 取説は残してあったので助かりましたね。(設置して10年後に移設。ほとんどサビは発生していませんでした。ここがイナバさんのすばらしいところです。)
 どうぞ安心して施工してください。

>組み立て費用が別途どこも14000円位かかります・・
  これは仕方がないことです。 プロさんでは半日もかからないでしょう。 しかしこれは手間賃が半日常用扱いとなるためです。
 ホームセンターさんで施工もやる場合はお抱えの施工業者をもっているはずです。 専門の会社の場合もあれば専属職人さんの場合もあるでしょう。 手馴れたプロ集団です。
 

意外と簡単です!。
工具も組み立て説明書そろっていますので安心です。!
イナバさんは塗装がしっかりしてますので長期安心です!。
  イナバさんの良いところの一つにボルトが一種類ですので選ぶ必要がないということです。 壁パネルのときだけ漏水防止のハネ材が増えるだけです。

<簡単あっというまの簡易施工>
1.地面を水平にならす。(砂を敷いてレベル調整、高さを見るために2x4板材を一本購入。)
2.説明書とおりに組む
3.完成したら速やかに荷物を中にいれて自重をかければ突然の...続きを読む

Q外におく物置に入れられる物の範囲

日本国内ではかなり暖かい地方にすんでいます。今度庭の西日のかなりあたる裏庭に頑丈なイ○バの大きい物置を購入することになりました。特に夏はかなり気温が上昇すると考えられ、家の中をすっきりさせるために購入することにしたものの、一体何がいれられるのか、心配になっています。購入先のお店の担当の方はCD、ビデオ類も大丈夫といわれますが、夏は密室で50度くらいになるのではないかと思われる中で果たして変化しないものか、できれば書籍、雑誌、CD、ビデオ、カセット、衣類、他いれたいものはたくさんあるのですが、迷っています。工事時、断熱材をいれていただくようにはなっているのですが、希望のものをこういう方法ならいれられるとか、やはり無理でこういうものならいれられるとか、お知恵を拝借できれば助かります。どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 わが家ではヨド○ウの物置ですが、西日だと側面に直射で、裏側に浅く斜めから、もちろん屋根にも当たります。

 真夏の温度もさることながら、むしろ土ボコリのほうがネック。何度掃除をしてもいつの間にか、うっすらながら奥の方までホコリが溜まります。また、雨が強く降ると泥ハネが上がり、それが敷居に溜まりますから、基礎は出来るだけ高くしたほうがいいかと思います。

 真夏の昼間に扉を開けてみると、庫内の位置によってはかなり温度に差があります。たとえば下の方だと思ったほどは暑くなく、その気になれば大概のものは入れられそうですが、さすがにCDやカセット、LPなどは入れていません。
 ただ、実際に非常用として買ったテーブルコンロのケース入りセットと予備のガスボンベ数本、それに塗料やシンナー、ラッカースプレーなども収納していますが、別段爆発するような感じでもありません。

 ひと頃、学校時代の専門書や布のはぎれなどをダンポール箱に詰めて保管していました。これらは結局リストラしましたが。
 あとは、家人が使う電動工具やハンドツール類、セメント、庭用の道具や消毒器、加湿器に予備のファンヒーターに使い古しのガスストーブ、古いラケットが数本、長いものでは国旗のポール、スダレ数巻き、木材や竹のはぎれが一抱えほど、クルマの部品類、あとはわけの分からないダンボールが数個とまあ、こんなところで、早く言ってしまえばどうでもいいものばかりです。ですが、やはり物置があるのとないのとでは大違い、便利にはちがいありません。

 わが家ではヨド○ウの物置ですが、西日だと側面に直射で、裏側に浅く斜めから、もちろん屋根にも当たります。

 真夏の温度もさることながら、むしろ土ボコリのほうがネック。何度掃除をしてもいつの間にか、うっすらながら奥の方までホコリが溜まります。また、雨が強く降ると泥ハネが上がり、それが敷居に溜まりますから、基礎は出来るだけ高くしたほうがいいかと思います。

 真夏の昼間に扉を開けてみると、庫内の位置によってはかなり温度に差があります。たとえば下の方だと思ったほどは暑くなく、そ...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Q10m2以下の物置は確認申請上、建築面積や床面積に含まれるか

10m2以下の物置は確認申請上、建築面積や床面積に含まれるか
知りたいです。
カーポートを設置するために確認申請を出すのですが、敷地内に10m2以下の物置
(ヨド物置)が2つ置いてあります。
1つの物置が5.43m2で2つ合わせると10.86m2です。
他に建物はたっていません。

この場合、確認申請の既存建物の床面積、建築面積には含まれますか?
ちなみに防火地区の指定はありません。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

物置も今の法律では建築物の扱いです。確かに昔は可動なものだといって法解釈が違いました。
基礎がちゃんとしてないと実は既存不適格扱いになることもあります。
面積を換算する物置の定義は中に人が入って作業するものかどうかです。
5.43m2なら大きいのでこの場合は面積に含まれます。

他に建物が建っていない???増築ではないということでしょうか?
家があるとすれば建物の申請から10.86m2建築したことになり本当はその時点で申請が必要であったということになります。今となってはきびしくいえば手続き違反の状態です。

取り扱いや申請の細かいところは審査機関でご相談ください。
審査期間は違法を摘発するところではないので適法状態にする相談をするとよいでしょう。
審査機関によって実は求められる内容に差がでる部分です。


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