資産を持つべきか、賃貸にすべきか

最近、全日空ホテルが資産を売却し、運営ノウハウで
ホテル経営していく記事を見ました。

かたやつぶれそうになったそごうは売上が高いにも
かかわらず賃貸で高賃料だった店を閉店させたそう
です。
確かに自前の店舗なら負担が少なくて済みますね。

私も一経営者ですが、オフィスなどを賃貸の方が
得なのか、資産にした方が得なのか迷ってきました。

ローンを組む負担が少ないという前提では資産化した
場所で営業した方が売上少なくて済むという認識で
間違っていないでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： sionn123 回答日時： 2006/07/10 21:31

　aoitorigairuさん　こんばんは

　この話は昔から色々言われている話で、経営学の勉強で「ダイエーとヨーカ堂」の例として出てくるお話です。

　ダイエーの山内氏は儲けを自社店舗購入と言う事で経営してきました。これから発展するだろう地域の土地を早めに低価格で購入し、資産を上手に活用し株価を上げる戦略で経営してきました。
　方やヨーカ堂の伊藤氏は、ほぼ自社店舗を持たず賃貸で店舗を借りて営業していました。その分経費は掛かるもののスクラップ＆ビルドと言う事で、売上の上がらない店舗の撤退を容易にすると言う考えなんです。
　結果は阪神大震災が境目になったようです。阪神大震災で阪神地区の多くの店舗を焼失したダイエーは、その後の経営に生き詰まって今に至っているわけです。もし伊藤氏的な発想の経営だったら、売上の上がる阪神地区以外の地域に安易に移転できたでしょうから、今のダイエーみたいな事にはならなかっただろうと思います。これは天災と言う有っては困る自体に陥った時の行動力を考えると伊藤氏的な考えが良いのかもと思わせる事例ですが、私には良く解りません。詳しくは、各社からダイエーとヨーカ堂の経営方法を比べて論じた経営本が出版されていますから読まれると良いと思います。

　以上は大会社のお話で、中小零細ではどうかですよね。aoitorigairuさんの会社がどの程度の規模か解りませんが、多分中小零細企業だろうと想像します。（違っていたら、平に誤ります。）私が６年前に薬局を開局した時に色々な人に相談したのですが、１０人中９人は辞めろと言われました。ただ１人だけが、「お父さんの遺産の店舗を使っての薬局開局だったら、家賃が掛からないんだからやってみてはどうだろう」と言う意見でした。その人曰く、家賃分経費が掛からないのだから家賃分元々売上があると言う発想で始められるという考えでした。それを信じて今まで６年間薬局を営業してきました。この６年間を振り返って見ると、借り店舗で営業していたら多分潰れていただろうと思います。その事を踏まえて考えると、中小零細企業の場合は、ローンを組む負担が少ないという前提で店舗を資産化した方が良いと私は思います。

　纏まりの無い内容になってしまいましたが、何かの参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。わかってきました。企業もいきもの。常に変化せざるを得ないものなんですね。それを理解していればどちらがお得かということが想像つきますね。

当方の場合、個人経営の小企業なのであまり成長しない生き物です。規模はIT企業のようにすぐに大きくならず明日の売上を気にするほどです。

そういった状況を踏まえ自前資産を持つと言う考えもありですね。とても勉強になりました。

お礼日時：2006/07/11 17:31

No.5 回答者： eikowings 回答日時： 2006/07/11 23:51

現在の金利水準だけを考えると、資産として持つメリットは十分あると思います。

しかし、問題は、その土地から上がる収益性だと思います。バブル以前のビジネスモデルですと、収益性無視でやっていましたし、土地や商業用不動産の鑑定の際、所謂、利回りが重視されず、過度な金融がされてきました。しかし、現在は、土地から上がる収益性から逆算して、いくらで不動産を、どれぐらいの金利水準で調達すると、最終利回りがいくらになる、というような計算から入ります。従って、金利水準の前に、それぞれの土地から上がる収益性、次に、金利水準、また景気動向なども総合して勘案すべきものではないでしょうか？また、ヨーカドーの場合は、投資効率を上げる為に、初期投資額を抑えてきます。ですから、あまり自社で開発しません。ダイエーの場合は逆で、あそこは、小売業というより、半分不動産会社みたいでしたから、資金調達の手段として、自社店舗でした。80年代に経営不振になると、セールリースバックとして、一旦自社不動産を売却して、再度借り戻すという形で資金調達しました。そごうのケースもダイエーと似ています。バブル期以降、どちらかというと、ヨーカドー型で、金融の手段として不動産を活用するより、投資効率を軸に本業を考える商売をする方が、成功しているケースが多いですし、信用できない金融機関から借り入れするリスクは、やっぱり怖いです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。収益性は大事だと再認識しました。個人の買い物なのでふだんできていることでも資産に関しては収益性とか考えない自分がいたものです。これから資産を手に入れると思うのですが、収益性を考えて購入していこうと思います。

お礼日時：2006/07/12 16:26

No.3 回答者： dabon 回答日時： 2006/07/10 17:13

　どちらが得か、という回答ではありませんが、自分の経験から申します。

　海外では自社ビルを建て、すぐに物件を売却し、物件オーナーと賃貸契約を結びテナントとして入るケースも多くあります。

　建築にかかった資金を早急に回収し、本業の事業に資産投下する為です。

　また、物件の維持費はばかにならず、定期点検・メンテナンス、古くなればいろいろな部分で改修が必要になってきます。これは馬鹿になりません。

　当然、固定資産税も発生します。借り入れて物件購入すれば、当然、借入れ金利も。

　それらの点から、合理的に判断し、外国の場合は、投下した資本でいくら利益を生み出せるか、と利益追求型でやっていると思います。

　但し、これはお国柄もあると思います。どちらが得かという事も、質問者さんのお考え次第で、答えが違ってくるかもしれません。
　

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
自前の資産をもたない、という考え方は逆説的で少しかっこいい印象があります。ただ、資産のない自分にも困窮感を感じています。
資産をもつことも今後検討していきます。

お礼日時：2006/07/11 17:33

No.2 回答者： tom0014 回答日時： 2006/07/10 13:02

ケースバイケースと言えるでしょう。

日産は自社所有の本社を不動産屋に売却して
賃貸で同じ場所にいます。
（今度横浜に本社を移転するそうですが）
これは有利子負債の圧縮を行なった方が
賃貸料を払うよりメリットがあったからと思われます。
郊外型のショッピングセンターは地主に15年くらいの
契約を結び土地建物ごと賃貸をしています。
これは少ない資金で多く出店できるというメリットと
15年後環境が変わっていて利益を出せる店舗かどうか
わからないというリスクを回避するためです。

資産化をしてしまうと事業の拡大縮小に対応できない
デメリットもあります。

ですので冒頭に書いたとおり明確な優劣はありません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。まさにケースバイケースですね。組織規模や風土により長い期間同じ形で留まるならば資産、流動的ならば賃貸という形が望ましいですね。日産の手法も今後研究したいと思います。

お礼日時：2006/07/11 18:08

No.1 回答者： moon_rabit 回答日時： 2006/07/10 06:46

詳しいことはわかりませんが、

今は土地も安いしローン金利も安いですもの、
今がいい機会なのでは。

資産化して賃料を払うっていう手もありますよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
確かにいまの時代は資産を手に入れるチャンスですね。気付きませんでした。いまのうちに入手できるものは入手しておくべきですね。

お礼日時：2006/07/11 18:09