共有地を担保にしている人がいる

Question

自宅を含んで４軒の家が並んでいて、その前の歩道が共有地です。

　土地の所有について調べたら、それぞれの家の所有面積が載っていました。

　４軒のうち自宅を含めて２軒が昔から家を構えています。残りの２軒が数年前に家と土地を購入するかたちで引っ越してきました。

　問題はそのうちの一軒が、家を土地を購入する際に借金をしているのですが、共有地のその家の部分について「抵当権」を設定している、ということです。

　質問は、共有地に抵当権を設定するのは法律違反にならないのか、ということです。
　その家の所有する面積部分なので問題はないのでしょうか？
　共有地といえば、４軒で「共有」するものですから、少なくとも相談はあって当然だと思うのですが、いかがでしょうか。

　（このことをもって、隣人を怒ったりするつもりはありませんが、知識として知りたいのです。）

　教えていただければ幸いです。

bungy1234223 · Accepted Answer

確かに、あまり気持ちのいいものではありませんよね。
一般的には＃１の方の回答と同じですが、金融機関によっては、抵当を打つ際に、
「共有者の了解という形で（他の所有者の）念書Ａを差し入れてくれ」という場合もあります。
これとは別に、上下水道（ライフライン）などの工事のために、
「掘削・通行の許可（＊所有権の移転後も有効）」という念書Ｂを、
それぞれ四者が所有している場合もあります。

歩道にライフラインがあり、
念書Ｂも何も無いのであれば、
それくらいはあった方がいいかもしれませんね。

共有地に隣人の抵当があったからといって、
貴方の不動産価格が下がるわけではありませんが、
「歩道を通らなければ公道に出られない」
のであれば、不動産の評価は相応のものになるでしょう。
公道に面していない土地は、評価が低いものです。

noname#20836 · Answer

「所有面積」と書いているのは、実際には「持分」のことでしょうね。

所有権について書かれている「甲区」には「持分〇〇の〇　〇〇」と書かれており、抵当権のところには「〇〇持分抵当権設定」となっているのでしょう。

それとも土地が独立して４つあるのでしょうか。

一つの土地を４軒で共有する形式の道路ということは開発の関係でよくあることです。
道路部分を四つに区分し、それぞれが単独で所有するというケースもないことはありません。
質問者が共有と主張する根拠はなんでしょうか。
一つの登記事項証明書（登記簿謄本）に上記のように「持分」や「持分抵当権」の記載があるのなら共有地ですし、４つの登記事項証明書にそれぞれ４軒の所有者が単独の記載があるのなら共有地ではありません。
後者の場合は、なぜ他人の土地の登記事項証明書を持っているのかという疑問が生じますが。

mii-japan · Answer

その土地は共有にはなっていません
４軒それぞれが提供しているだけです（４筆で登記されている）

共有ならば、面積と共有持分が登記されますので
＞それぞれの家の所有面積が載っていました
はありえません

ですから、質問者が共有と思い込んでいただけで、それぞれが善意で提供しているだけのようです
この状態ですと、所有者のどなたかが、所有権を主張し、他人の使用を拒否するようなことも起こりえます

中途半端な知識と思い込みでなく
事実関係を確実に認識することが必要です

他の回答は、共有が前提です、共有ではない可能性が高いです、至急その確認を行ってください

53r · Answer

住宅ローンを貸し付けた銀行が、何の為に抵当権を設定するかというと、住宅ローンの返済が滞ったときに、競売にかけて代金からローンを回収する為です。

　そのときに、前面道路の共有持分に抵当権を設定していないと、一緒に競売にかけることができません。
そうすると道路の利用権限のない住宅になります。まず、買い受けるものが現れません。

　ですから、住宅ローンを貸し付けるときに、前面道路の共有持分に抵当権を設定しないことは銀行の大きなミスになります。いいかえれば、抵当権が設定される事が当たり前で、道路部分は共有地だから設定しませんなんていうとローンが借りられないのです。

　また、共有持分は自由に処分できますので、他の共有者の同意は法律上も一切不要です。
もし、質問者様が転勤になって住宅を売りたいときに、他の共有者の同意が無くても売ることが出来る事と同じです。

　もっとも、共有地そのものの変更、例えば、耕して畑に変えるなんていうのは全員の同意が必要と法律で定められています。
　また、持分があるからといって、前面道路に物置を設置して通行できないようにしてしまうことなども法律上認められません。このように共有者の利害に影響する事はちゃんと法律で勝手に出来ないよう決められているのです。

　これに対して、自己の持分権を担保に入れたり第三者に売ったりする事は、なんら他の共有者に不利益を及ぼす事でないので、自由に出来るのです。

noname#20836 · Answer

共有地の「使用・利用」については単独で決定するようなことはできませんが、利用を伴わない「担保権（抵当権）」の設定行為については、他の共有者の同意等は全く不要です。

一般的に、共有道路部分がある場合は、その道路部分がない土地のみでは建築確認がとれないような状態（公道への接道義務が満たされない）等の理由があるものです。
一言で言えば、公道に面さない「袋地」となってしまうために道路持分があることが「必要」とされる場合がほとんどです。
銀行等が単独ではほとんど価値の無くなる袋地のみを担保に取るようなことはありません。必ず道路部分も担保に取ります。
つまり、ごく普通に行われていることと言えます。

適法な行為であり、他の共有者の何らの同意を要しない行為であり、常識的な行為であり、他の共有者から何らの請求も非難も受けるような行為ではない、ということです。

noname#19931 · Answer

補足しますと、金融機関として担保権を付けないほう異常事態となります。

建物を建築する場合、必ず道路面に接していないと建物を建てることができません。建築許可が降りません。

ですから、道路部分を含めて一団の不動産としてみなすこととなります。

hirunedaisuki · Answer

こんにちは。

抵当権は当該所有者の「持分」に対して設定されているのですから、他の共有者には関係無い話です。登記手続き的にも問題ありません。

抵当権設定者（金融機関）は、共有地の持分を含めての「一団の不動産」に設定するのが大原則です。

質問のケースのような私道に係る共有地は数多くあり、そこを購入する人が抵当権を設定するのは、ごく一般的なことでしょう。その際に他の共有者への報告・承諾というのはちょっと聞いたことがありませんし、他の共有者に不利益なことは特にありません。

分譲マンションでは、「敷地権」という形式で事実上、土地は各戸所有者による共有形態になっていますが、マンションの売買や抵当権設定は単独に行えます。少し形は違いますが、そんな風に考えれば分かりやすいのではないでしょうか。

cynical_adviser · Answer

>共有地といえば、４軒で「共有」するものですから、少なくとも相談はあって当然だと思うのですが、いかがでしょうか。

不要です。

＞共有地に抵当権を設定するのは法律違反にならないのか

なりません。共有物に対する自己の持分は、自由に処分できます。

共有地を担保にしている人がいる

確かに、あまり気持ちのいいものではありませんよね。

「所有面積」と書いているのは、実際には「持分」のことでしょうね。

その土地は共有にはなっていません

住宅ローンを貸し付けた銀行が、何の為に抵当権を設定するかというと、住宅ローンの返済が滞ったときに、競売にかけて代金からローンを回収する為です。

共有地の「使用・利用」については単独で決定するようなことはできませんが、利用を伴わない「担保権（抵当権）」の設定行為については、他の共有者の同意等は全く不要です。

補足しますと、金融機関として担保権を付けないほう異常事態となります。

こんにちは。

>共有地といえば、４軒で「共有」するものですから、少なくとも相談はあって当然だと思うのですが、いかがでしょうか。

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