長屋の共用部分はどこまで？

長屋のメンテナンスで隣家ともめています。長屋はどこまでが共用部分とみなされるのでしょうか？主要構造物は全て共用部とみなされるのでしょうか？（・・・としたら勝手に切り離しはできないはず？）そもそも長屋はマンションの区分所有法のようなものがなにか適用されるのでしょうか？教えて下さい！

No.1 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/01 11:31

１つの建物のうち構造上並びに使用上区画して利用できるが複数有りそれらを複数の人間が所有する場合、区分所有法が適用させます。

長屋とか現在ふうにいうとタウンハウス形式の建物でも構造上一体化した１つの建物を区分して所有する場合は区分所有建物であり、区分所有法が適用になります。

http://www12.ocn.ne.jp/~katada/newpage43.htm
http://www.koshoku.or.jp/qanda/prev.asp?print=tr …

だから、構造上重要な部分は共有部分と見なせると思います。
切り離しを行うということは、構造上一体化している部分を切り離すということですので、建物全体の構造強度に大きな影響を与えることが要されます。これは共有部分の変更になりますので、原則として集会決議により３／４以上の可決が必要になると思います。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。区分所有法が適用されるのですか。しかし、長年ルールもなく思い思いに管理してきた建物なので、区分所有法を適用してトラブルを解決するのも難しいかもしれませんね。

お礼日時：2006/08/01 16:00

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/01 16:56

＃１です。

区分所有法は先に述べたように１つの建物の部分部分をそれぞれ異なる人間で専有する場合適用される法律です。これは住宅でなくても適用になります。
一方、区分所有建物では専有部分の他共有部分を共有します。

区分所有法はこの共有部分の取扱を定めた法律であります。

ところで１つの建物などを区分せず複数の人間で共有することもあります（特に遺産相続などではありますよね）。このような共有関係にある場合、区分所有法は適用されず、民法が適用されます。

もし区分所有法が適用できない場合、共有部分となる戸境壁の改良などは共有物の扱いになります。
取り決めがなければその持ち分は頭割りです。

なお、民法における共有物の取扱は
（共有物の変更）
第二百五十一条 　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
となっています。

すなわち共有物の変更に該当する場合、所有者全員の同意が必要です。
区分所有建物の場合、最初から他の住民と共同購入する意識はなく、全員の同意を求めるのは難しいです。そこで区分所有法では共有物の変更に関して３／４の多数決で可決できるように民法の原則を緩和しています。

また共有物の管理については、

（共有物の管理）
第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

とあり、管理については多数決で決めることが原則となっていますが、簡単なメンテナンス（保存行為）については各自でできることにもなっています。
これについては区分所有法もほぼ同じです。

つまり共有物の管理と変更は取扱が根本的に違う物です。今までおこなってきた管理・保存行為と今回行おうとされている共有物の変更は分けて考える必要があります。経緯はどうあれ区分所有法が適用できると思います。

今までの経緯から区分所有法による対応ができないという場合は、民法の共有を利用すればよいのではないでしょうか？
民法の共有関係により全員の合意が必要となると思います。この場合切り離しを行うような共有物の変更はより困難となります（もし質問者が切り離しに反対ならこれでこの主張通りに行けば確実に却下できます）。

また、構造を勝手に変更した場合それにより受けた損害は当然請求できますし、また原状回復の請求もできると思います。

なお、事例としては有名な建築家である安藤忠夫氏の代表作住吉の長屋があります。
これは３軒長屋の真ん中を切り離して造ったものです。
そのときの他の長屋の両隣の住民との交渉について書かれたものを見たことがあります（１０年以上前のことですので、印刷物でしたが）。
http://wiki.ism.excite.co.jp/page/%E4%BD%8F%E5%9 …
ちょっと検索してみたのですが、それに該当するような資料は見つかりませんでしたが、もしかすると詳しく検索するとそのときの経緯についての資料が見つかるかもしれません。

この回答へのお礼

本当にご丁寧な回答とアドバイスに感激してますっ！
シロアリ被害による構造的な損傷の補修について
隣からあれこれ注文をつけられていて、困ってるんです。
注文をつけるだけで、金は出さないわけです。
大掛かりなことをするだけの費用はないのに
共用部だということでそれを要求されているんです。
でもそれなら金出せよ、ってことですよね。でも
これまで別々にそういうことはしてきたんだから、
今回も自費でやれと。でもいい加減なことは
共用部だから許さないと。そんなトラブルなんです。

お礼日時：2006/08/01 18:08

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/01 18:55

＃１，２です。

シロアリ駆除は管理事項になると思いますが。

今までは曖昧に対応してきたようですが、本来共有部分の管理の費用はその持ち分に応じて負担することになっています。

それは民法でも区分所有法でも同じです。
違うのは負担割合の取り決めがない場合は、民法では頭割りとなるのに対して、区分所有法では専有部分の面積比で負担割合が自動的に決まるだけです。

民法（共有持分の割合の推定）
第二百五十条 　各共有者の持分は、相等しいものと推定する。

更に民法では、以下のようなものも決まっています。
第二百五十三条 　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

区分所有法
（共用部分の持分の割合）
第１４条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。

（共用部分の負担及び利益収取）
第１９条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

共有部分ということは相手も認めているのですから、今回のケースは区分所有法により専有部分に応じた負担分を請求してよいケースだと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
わかりやすいアドバイスにマジで感謝します。
頑張ってみます。

お礼日時：2006/08/02 08:55