共有名義から一本化するには・・。

先ほども同じような質問をさせて頂いたのですが、情報不足だったので新たに質問させて頂きます。

現在、住宅を父と母の共有名義にて所有しております。
両親が離婚することになり、名義を父一本に変更したいという事になりました。

住宅ローンも残っておらず、母は名義を一本にする事（母が名義から抜ける事）は納得しており、特にトラブルはありません。

名義変更（一本化）にかかってくる税金・費用等をなるべく抑えたいのですが、実際どのような税金・費用等がかかるのか、どうやって名義一本化すれば良いのか全くわからず、どこに相談すれば良いのかもわからない状態です。

不動産に詳しい方、アドバイスを宜しくお願い致します。
※ちなみに住宅ローンは残っていませんが、住宅を担保に銀行から借りている借金はあります。（必要な情報かどうかわかりませんが一応・・）

No.1 ベストアンサー 回答者： e_fudousan 回答日時： 2005/11/02 00:07

住宅ローンはなくても　担保に借りている物件があると

抵当権設定があるということです
これは非常に重要です

所有権を移転する時は　抵当権を外すか（一括返済）
抵当権者の許可を得ないといけません

まず　銀行に相談してみて下さい
その上で　どのような対応ができるか考えなければいけません
ちなみに　名義変更は司法書士に依頼しましょう
税金については　税務署に聞くのがベストです
匿名の電話でも教えてくれるので　安心ですよ

ただ　すべては銀行に相談してからです

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2005/11/04 16:10

他回答にもありますが、念の為。

税金・費用云々よりも実際起きていている事と、資産移転で図ろうとする解決が噛み合わないような気がします。

母親が不動産の名義を外すという考え方をもう一度整理して下さい。無償でこれを行えば、母親が土地建物に対する財産権を放棄する、或は父親へ贈与するという考え方になりますがそれで宜しいですか。価値のあるものを贈与すれば受けた側に贈与税という問題が生じます。

母親と父親の間に持分の売買が起きて、父親が母親の持分を買い取る形を取るなら、母親の取得時の価格と売却価格の間で後者が高ければ譲渡所得に対する課税という問題が生じます。バブル後の約２０年前以降の取得であれば恐らく土地が値上がりしていることは無いように考えますが。

離婚によって生じた財産分与、慰謝料には贈与税はかからないのが原則です。財産分与では夫婦で築き上げた二人のものの分割という考え、慰謝料には精神的苦痛に対する損害賠償に対して課税するのが世間の感情にそぐわないと言う理由から非課税になっています。但しこれは、その移転対価が相当であるという前提での話になります。通常離婚では女性の側がどうやって、いくらの資産を確保するのかという観点に立ちますが、この点で質問のケースとの乖離がある気がします。母親に離婚の有責原因がある、とする構成でしょうか？

父親かその経営する会社が事業性資金として自宅を担保としている場合、土地の持分がある母親は銀行借入の連帯保証人となっている可能性が高いです。この場合連帯保証人から脱退するには銀行から承諾を受けて、書面で「保証人脱退承諾書」といった内容の書類を貰うことになります。（承諾があれば文書は必須要件ではありません）　借入先の業績が悪いケースでは、簡単に保証人脱退ができないケースが起き、保証人離脱の為の条件を付けて来るケースもあります。別の保証人を立てる、別の担保を入れる、借入金の一部を返済する等銀行と交渉を行う必要があるケースが生じます。この際にも、上記の不動産持分が変わることで金銭の移動がどうなるか、の問題を客観的に説明する必要が生じます。

No.2 回答者： gamigami 回答日時： 2005/11/02 10:08

複数の作業をしないといけないので依頼先が多岐に分かれます。

１　離婚の財産分与の内容を記す証書をまず公証人か弁護士、司法書士で作ってもらう。
２　銀行にいって担保物件の所有者変更の手続きならびに連帯保証人(ないし担保提供者)を外す手続き。
３　司法書士に依頼して所有権移転の手続きと抵当権書換の手続き。
以上で手続きは終わりです。
で税金ですが、離婚の場合、財産分与が贈与になる場合は
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4414.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3114.htm
とあるので、譲渡所得があるかどうか購入時の金額等わからなければなんともいえません。
あと、所有権移転にかかる「不動産取得税」等は軽減措置がありません。
費用を抑えるお話も出てきていますが、ご自身で出来そうにないと思われたら「ケチらない」方がいいかと思います。

こんな話を子から親に説明出来ますか？
ちなみにこの話をすべて理解しそうな職業は「司法書士」さんでしょう。
離婚で弁護士を使われていればそちらから紹介をうけられるのも良いかと。