共有名義の土地を担保に銀行から借金できますか？

４０坪弱の土地（建築年数４０年ほどの家）に、祖母と叔母夫婦が住んでいます。
祖父が亡くなった後、土地の権利を祖母(93)、叔母(70)、母(66)で１／３ずつ共有名義にしました。
今回祖母の話で、「叔母が銀行からお金を借りたいので権利書が欲しい」と、祖母から権利書を借りて銀行から借金をしたということがわかりました。
その際、祖母は権利書は渡しましたが実印を渡したかどうかは不明です。
叔母の借金については、母は何も聞かされていません。
所有権１／３の物件に対し、銀行から借金をすることは可能でしょうか？
また、実際に銀行からお金を借りる事ができたとして、叔母に返済能力がなくなった場合、母および祖母の持ち分についてはどうなるのでしょうか？
また、今の段階で母および祖母が自分の財産を守るために、しておくことはあるでしょうか？
よろしくお願い致します。
（似たような事例の質問はあるようですが、条件が少々違うようですので、改めて質問させていただきました。）

No.1 回答者： bunbun8 回答日時： 2008/10/06 12:46

法務局で、土地（念のため建物も）の登記事項全部証明書をとって、どんな形で担保提供しているか確認してみて下さい。

抵当権が設定されている場合、債務者の持分のみを指してる記載となっていると思いますが、借入した金額によっては祖母様の持分も担保として差し入れているかもしれません。もし持分に対してでなく単に地番記載で設定されていたらその土地全体が抵当に入っていることになります。
しかし、お母様はその件を知らなかったとのことですので、少なくとも伯母様と祖母様の持分にのみを担保としているのだとは思いますが、司法書士や登記官の錯誤という場合もあったりしますので、登記事項を確認して下さい。

将来、返済が出来なくなって抵当権が実行されると、第三者がその持分を所有する可能性があります。
共有者は、他の共有者に対して持分の分割請求を行なうことができますから、物理的に可能であれば土地を分筆して渡すなどの方法も考えられますが、４０坪では１３坪強にしかならないので、おそらくお母様と祖母様が相応の価格で買い取る形になるか、逆に買い取ってもらうかになると思います。

まずは登記で事実確認。万が一祖母様の持分にまで及んでいたとしたら、お母様の持分は保全されますが、他の持分が第三者の名義になれば、もはやその土地を残すのは難しいかもしれません。
現実的には、もしものときは何らかの相談（持分を売ってほしいとか）があると思います。

この回答へのお礼

bunbun8様、丁寧なご回答ありがとうございました。
まずは、登記事項の証明書を取る事が確認する手段になるということですね。

普通、広くない土地の場合、持ち分の担保だけでは銀行はお金を貸さないように思うのですが、実際はどうなのでしょうか？
金額にもよるのでしょうか。

また、借り先が銀行ではなく、友人や消費者金融の場合も、同じように考えてよろしいでしょうか。

どちらにしても、事実確認が第一ということですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/06 13:25