賃貸住宅の公共工事による立ち退き補償について

現在引っ越しを検討している賃貸住宅が、２～３年後に道路拡張によって立ち退かなければならないことが決定しているという話を大家から不動産屋経由で知らされました。ただ、工事の着工時期は未定とのことですが、一応賃貸契約書にはどういう書き方になるかはわかりませんが立ち退かなければならないことは明記されるということなのです。また、不動産屋さんからは、立ち退きにあたっては地元の自治体から補償が出るということは確かということを言われました。
この住宅は私にとって好条件なので、できれば住みたいと思っているのですが心配な点があります。
この場合、予め工事による退去が必要なことを知った上で入居したとしたら、補償が出ないとか言うことってあるのでしょうか？また、補償の内容というのは一般的に言ってどういうものでしょうか？例えば、引っ越し先の礼金、敷金、引っ越し費用などが出るのでしょうか？
宜しくお願いいたします。

No.10 回答者： takamasa-jim 回答日時： 2006/08/14 11:27

回答に、正しくないものと、正しいものが混じり合っています。

（＃６でご紹介頂いた、ＨＰを立ち上げているものです。）

＃８は、相当部分が完全な間違いです。無視して下さい。（もっというと誤解を生みますから、削除が望ましいです。）

＃１の中で、『特約』の説明が少し不十分です。
土地収用法や土地区画整理法による買収というのは、まさにその法律による場合だけで、今回のように、公共事業による買収であっても、この土地の売買契約は、それらの法律による買収ではありません。

今回のような買収は、あくまで民法上の買収でして、特約は効力はありません。

＃６の疑問は、上記の土地収用法の手続きの途中のお話しです。土地収用法による『事業認定』が行わてからは、ご説明したとおり、民法を離れ土地収用法の手続きに移ります。ですから、その後に入居された方は、関係人とはならず、補償を受けられないと規定があります。
普通の場合は、このケースにはあてはまりません。

＃３の就業不能は、サラリーマンでなくてももらえます。（営業補償を受けた自営業者は除きます）
自由業でも、農業でも、失業されておられても、基本的にはもらえます。
なぜなら、就業不能とは、引越を行うための様々な労力を『就業不能』と想定しているからです。

もし本当に就業不能手当として厳格に取り扱うのなら、年収によって差をつける必要があります。
（医者さんやパイロットが多くて、自由業はほとんど０になってしまいます。）
しかし、定額で処理されていますから、一種の『ご迷惑料』に近い性格と思われます。（もちろん役所はそうは言ってませんが・・・）

一般的な補償日数は、借家人は７日です。
１日当たりの金額は地域によって異なりますが、２万円はいかない金額ぐらいです。

＃９　借家人補償は問題ありませんが、建物の移転補償に間違った記載があります。

現在は建物の移転工法の代表的なものは、『再築補償工法』となっています。
新築費用から減価償却の考え方で現在価値を出し、建て替えが早まったことによる、追加した自己資金の運用益損失額を加えた金額です。（細かな説明はＨＰをご覧下さい。）

解体移築工法は昭和６３年の基準改正で、一部の文化財に対してのみ『復元工法』として残っております。

こういう『公共事業の立ち退き　補償』の誤解が多いため、ホームページを立ち上げております。

まだおわかりにならない点があれば、基準解説に属するものまでは、無料で相談に応じております、お気軽にメールをお送り下さい。

参考URL：http://homepage2.nifty.com/taka-jim/index.html

No.9 回答者： 63ma 回答日時： 2006/08/12 14:45

　＃８の回答は、間違いが有りますので、誤解を解くために説明します。

　
　＞公共用地買収であれば，借家人に対する補償は，買収価格の何割と決まっています。大家は買収価格から借家人に支払われた補償額を差し引いた額が支払われます。

　そんな補償基準は、日本国内には存在しません。

　＞土地と建物を評価して算定した額をそれぞれの権利に応じた割合の支払いをするだけです。

　土地は、建物が在っても、更地としての評価額で買収します。
　建物は、買収ではなく、解体移築の費用を補償します。建物の移築工法は種々有り、工法により補償金の額も異なりますし、工法認定は現場状況により判定します。
　また、借家人補償については、＃３で説明したとおりです。
　補償基準のスタンスは今も昔も変わってないと思います。

No.8 回答者： teinen 回答日時： 2006/08/12 10:42

　公共用地買収であれば，借家人に対する補償は，買収価格の何割と決まっています。

大家は買収価格から借家人に支払われた補償額を差し引いた額が支払われます。
　つまり，「自治体→大家→借家人」という払われ方ではなく，「自治体→借家人，自治体→大家」という支払い方です。
　大家に買収額全額を支払ってしまい，大家が借家人に一銭も支払わなければ，借家人が居座ってしまい，公共事業を進めることができなくなります。ですので，自治体は借家人に直接補償金を支払います。
　引越し先の礼金・敷金・引越し費用等を積算して補償額が決まるのではなく，買収価格の何割という算式で補償額が決まります。もちろん，算定された補償額で，引越し先の礼金・敷金，引越し費用等を賄ってもらおうということですから，補償額に引越し費用を上乗せを求めても応じて貰えません。
　
　自治体は，土地と建物を評価して買収価格を決めます。借家人がいようと，借地人がいようと，所有者が住んでいようと関係ありません。土地と建物を評価して算定した額をそれぞれの権利に応じた割合の支払いをするだけです。
　
　以上が，公共用地買収をする自治体のやり方です。

No.7 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/11 10:55

＃６補足です。

敷金については、大家から返還される敷金設定の場合は、現大家から返還される敷金と、新居に必要となる敷金の差額が補償されるようです。

敷き引きのように敷金が返還されない商習慣のある地域では、その費用が補償されるようです。

礼金はもともと返還されない金銭ですので、補償されるみたいです。

参考URL：http://homepage2.nifty.com/taka-jim/page248.html …

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/11 10:11

＃１，２，４です。

いろいろ調べたらちょうど良いサイトを見付けました。

敷金もでるようです。
また、家賃差額があるばあい２年程度の期限付きですが、差額も補償されるようです。

http://homepage2.nifty.com/taka-jim/page105.html

但し、下から２番目の質問の回答にちょっと気になる記述があります

「土地収用法の事業認定を受けている場合等は、新たな関係人を増やすことができません」
「大家さんから次の入居者を入れないという書類をもらい、それができたときだけ借家人を先行して補償契約するとしている役所もあります。」


業者が補償はでるといっているので心配はないと思いますが、この文章から入居に制限がかかるケースとそうでないケースがあり、制限がかかっていないケースの場合、先の回答にあるように新たな関係人に対しても補償が出るのではないかと思われます。

参考URL：http://homepage2.nifty.com/taka-jim/page105.html

No.5 回答者： old 回答日時： 2006/08/10 19:21

好条件なので、工事が始まるまでお住みになれば良いかと思います。

工事が始まれば、公共のためなので立ち退かねばなりませんが、ご心配の・・・

>この場合、予め工事による退去が必要なことを知った>上で入居したとしたら、補償が出ないとか言うことっ>てあるのでしょうか？

工事が始まる時点でお住まいになっていれば、当然のことながら補償の対象となります。
引っ越し先の礼金、敷金、引っ越し費用は参考URLのとおり充分補償されますので心配ありません。

参考URL：http://www3.ocn.ne.jp/~ascom/gimon.html

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
本当に安心することができました。あとは微力ながら、自分で役所にあたるなりして調べてみるようにします。ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/10 23:33

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/10 15:45

＃２です。

＞できればこの「禁止」というものについて、何か根拠法のようなものがありましたらお教えいただければ助かります。

借地借家法
（建物賃貸借契約の更新等）
第二十六条 　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

申し出がなければ自動更新することが借地借家法第２６条で定められています。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条 　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

借地借家法第２８条では、貸し手からの更新拒絶が認められる条件を定義しています。この条文にある「財産上の給付をする旨の申出」というのがいわゆる立ち退き料の根拠です。

この２つの条文により、大家側から更新を拒絶するには「申し出る期間」と「正当な事由」の２つの条件が揃わなければならないことになっています。

例外として認められているのは、定期建物賃貸契約（第３８条）と借地借家法第３９条１項で定義された特殊のな条件があるための特約の場合だけです。

（取壊し予定の建物の賃貸借）
第三十九条 　法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。
２ 　前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない。

一方消費者契約法により、消費者の利益を一方的に害する条項は無効とすることが規定されていますので、借地借家法で例外として認められていない場合の特約は無効です。

（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）

第十条　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

＞私としては心配なのがこの点で、こうした賃貸借契約をしてしまうと自治体からの補償が受けられなくなる可能性があるのかないのかという点です。

行政の対応についてはよく知らないので、これについてはよくわかりません。

＞不動産屋さんからは、立ち退きにあたっては地元の自治体から補償が出るということは確かということを言われました。

もし契約するのでしたら、業者がでるといっているのですから、それを文書に残しておく事を進めます。
補償がでるということなのに全く出なかった場合、業者の説明上の瑕疵として仲介業者に対して損害賠償が請求できると思います。

行政のカテでありながら行政に対する回答でなくて済みません。

この回答へのお礼

大変ご親切にお教えいただき、ありがとうございます。上記につきまして、理解ができました（というような気がしています）。あとはご指導いただいたように、先方とのメール等のやりとりで、文書を残しておくようにいたします。本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/08/10 23:31

No.3 回答者： 63ma 回答日時： 2006/08/10 15:30

　ご心配ですね。

　建物賃貸契約書に、将来道路拡幅による立ち退きありきの条文は入ると思います。
　自治体の立ち退き補償は、調査に来た時に現住している人に払われますので、とりあえず、入居してもいいと思います。ですから、

　＞予め工事による退去が必要なことを知った上で入居したとしたら、補償が出ないとか言うことってあるのでしょうか？＜

　のような事はありません。
　補償の内容ですが、「借家人補償」と言いまして、現在居住している借家の家賃と同程度の金額で、敷金・礼金等も含まれます。
　また、家財道具や家族構成などにより、引越し相当金額も異なりますが、俗に言う引越し代も出ます。
　あと、サラリーマンでしたら、数日分の就労不能補償も出ます。（引越しやそれに伴う諸手続きによる休みの為）

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ほっとしました。また、就労不能補償についても知らなかったのでためになりました。ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/10 23:23

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/10 13:00

＃１です。

すみません質問趣旨を間違えて回答してしまいました。
＃１の回答は、大家さんからもらえる補償・立ち退き料等についてのものでした。

行政からどのような形で出るかはわかりません。

なお、敷金は大家の一時預かり金であって、退去時に返還される金銭ですので（実際は原状回復費用と相殺される）、行政からは敷金は出ないんじゃないかと思います。
でも、建物が取り壊すことが明らかですので、原状回復費用は０となります。
今申し込もうとしている建物に支払った敷金は大家から全額返還されることになりますので、それを充てることができると思います。


引越代などは実際にかかる費用なので行政から出るんではないでしょうか？
入居条件が悪くなりますので、誰も入居してくれないと、大家さんがその期間分の収入がなくなるという被害を受けてしまいます。そうなると大家さんとしてはその期間の家賃を補償してもらわないと大変なことになりますので（この点は自信は全くありません）

http://www.sunhousing.com/estate/q/index.cgi?thp …

具体的に仲介業者から説明を受けてそれを文書で残しておくことが望ましいと思います。

この回答への補足

2度のご回答大変ありがとうございました。

１のご回答で大変参考になりましたのは、特約で更新不可ということを書くことは通常禁止されているという点についてです。できればこの「禁止」というものについて、何か根拠法のようなものがありましたらお教えいただければ助かります。恐らくは、大家も、具体的に何時工事がはじまるのか、何時取り壊されるのかはっきりわからないということなので、定期借家の契約にはできないということのようなのですが、何がしかの記載をするということのようでしたので。

　私としては心配なのがこの点で、こうした賃貸借契約をしてしまうと自治体からの補償が受けられなくなる可能性があるのかないのかという点です。

　大家さんに聞いても分からないでしょうし、自治体に聞くわけにも行かないし困っています。ご存知でしたらよろしくお願いします。

補足日時：2006/08/10 13:12

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/10 12:31

契約次第でしょう。

賃貸契約には２種類あります。
一般賃貸と定期建物賃貸です。

一般の場合、原則として大家側から更新を拒絶するには、正当な理由が必要です。正当な理由には立ち退き料も含まれていますので、いわゆる立ち退き料は出ると思います。

世間には転勤の間だけ自分の家を貸したいと思う人など期間を区切って賃貸したい人がいます。それなのに契約を更新されたり立ち退き料を請求されると非常に困ります。
そのような人のために定期建物賃貸契約というのがあり、この契約の場合原則として更新できません。
この契約の場合は更新しないことが明らかな条件になっており、契約期間がきた場合立ち退きではなく正常な契約完了となりますので、立ち退き料は出ません。

質問のケースの場合どちらでもない場合もあります。
それは一般でありながら、特約で取り決めている場合です。
ただし、この特約は通常禁止されている事項です。ただし、以下のどちらかに当てはまる場合は特別に許されています。

１）法令による建物の取り壊しが明らかな場合
土地収用法や土地区画整理などの法令に基づくものの場合

２）契約により取り壊しが明らかな場合
土地の定期借地権などのため大家の持っている借地権がなくなってしまうため建物を取り壊すことが必要な場合

上記は文書で示しておくことが前提です。

要は大家の都合ではなく、大家以外の法律や第３社との契約などの都合により建物を取り壊さなければならない場合のみ許される特約ということでしょう。

特約が結ばれていると更新はできないので、契約期間終了によるものとなり、立ち退き料などは出ないと思います。

以上まとめますと、一般賃貸契約の場合は基本的に更新できることになっているので、その権利を侵害するので立ち退き料などによる解決をすることになります。
一方定期建物賃貸契約や一般賃貸契約でも借地借家法で決められた条件を満たす特約がついている場合は、更新ができないので、定めた賃貸契約期間を迎えたとき賃貸契約は普通に終了することになります。
この場合、借り手の権利は何ら侵害されていませんので、立ち退き料などは不要と思われます。

なお、定期や特約付きの場合更新はできないですが、契約期間途中の退去の場合は、契約期間の短縮という権利侵害がありますので、立ち退き料等は出るものと思います。