住宅ローン夫婦合算から夫のみにしたい

２年前にマンションを購入し、その際共働きだったので、業者の人に言われるがままに、夫婦合算で３５年でローンを組んでしまいました。しかし、１年後に妊娠がわかり、様々な理由で退職したため、ローンを夫一人にしたいと思っております。その際の心配点があるので是非質問させて下さい。ちなみに土地の持分は夫６の私が４です。
１、贈与税がかかってしまうのかどうか。
２、現在ローン優遇で３５年間市場の－１％というもので組んでいますが、ローンを借り替えるとそれがなくなってしまいます。
ローンを夫のみにした場合、固定資産税が一人分に減る、また住宅ローン減税で戻ってくる額が増えるなどのメリットがありますが、ローンの優遇と比べた場合どちらがお得でしょうか？
３、夫一人のローンにする場合の手続きは、土地の持分の変更などもあると思うのですが、どこに手続きにいけばよいか

本当に何もわからず申し訳ありません。是非お力をかして下さい。

No.4 ベストアンサー 回答者： hsci0830 回答日時： 2006/08/29 15:58

収入合算自体は問題ないですよ。

収入合算していても、ご主人の持分割合が１００％であったなら良かったのですが・・・。
今回、問題になっているのは持分割合ですね。

１）、１００％ローンを組んだとして、このままの状態でローンを支払うとすれば、厳密に言えば奥様が４割支払う義務があります。
ですので、その分をご主人だけがローンを払うとすれば４割分を贈与している計算になります。
ただし、年間１１０万円までは贈与税無し（申告もなし）で受け取れますので、よっぽどの金額のローンでなければ大丈夫なのではないでしょうか？

２）銀行によってはちゃんと優遇金利がつくものもあります。ただ、同じ銀行での借換えは難しいと思います。
固定資産税は住宅ローンとは関係ないです。
また、持分を分けたといっても、固定資産税額が増えるものではありません。
あくまで、１つの不動産に対して年間○○円です。
それを持分割合で分けるだけですので、仮に固定資産税が１０万円とすれば、ご主人が６万円、奥様が４万円というだけです。
住宅ローン減税については、借り換えたら当該ローン残高が０になるので、その時点で終了だと思います。

３）、持分は変更できません。売買もしくは、贈与が伴います。


以上の事からこのままの状態の方がメリットが大きいかと思います。

この回答へのお礼

丁寧な回答本当にありがとうございます。固定資産税についても全くの知識不足でした。贈与税もかからないようですし、このままの返済で頑張りたいと思います。

お礼日時：2006/08/30 15:23

No.5 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/08/30 06:47

贈与税も借り換えも名義変更も必要ありません。

だって、連帯債務でしょう？
連帯債務というのは、片方が返済できなくなったら片方が全額返済していくというものなのですから、このまま妻の分を夫が返済していけばいいだけのことですよ。

ローン控除は妻の分はなくなりますが、夫の分が増えるでしょう。
夫の所得税が上限となりますから、多少は控除額が少なくなるかもしれませんね。
固定資産税は所有不動産にかかる税金なので、債務者が何人になろうと関係有りません。
土地の持分変更などもまったく必要ありません。
これまでと同じローンを、夫が返済していくだけでよいです。何十万もかけて借り換えする必要もありません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。固定資産税のこともよくわかりました。このままの返済でいきたいとおもいます

お礼日時：2006/08/30 15:20

No.3 回答者： RYO-03 回答日時： 2006/08/29 14:50

そもそも、旦那さん一人で全額のローンが組めますか？まずはそこから確認だと思います。

恐らくまだかなりの額が残っていると思いますので。

ちなみに土地の持分は関係ありません。あくまでローンの残高の内訳です。
だから、土地の持分変更は関係ないと思います。

ローンの名義人（内訳）と固定資産の名義人（内訳）は必ずしも同じではありませんのでその辺りを確認してください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。ローンの名義人と固定資産の名義人はうちの場合は同じのようでした。ご指摘の通り、主人一人でローンが組めるのは確かに微妙ですし、皆さんの回答を読んで、今のままが一番いいように思いました。

お礼日時：2006/08/30 15:29

No.2 回答者： koneko_200504 回答日時： 2006/08/29 14:47

まず確認ですが、連帯債務ですか？それとも連帯保証ですか？

一応連帯債務と仮定して説明します。

金融機関はローン実行までは事細かにチェックしますが、ローン実行後は割とアバウトのようです。
金融機関にとって、ローン実行後は支払いが滞りなく行われていれば、ほぼノーチェックです。

借り換えをしなくてもこのままの状態でローンを払い続けるという選択肢もあると思います。

借り換えのデメリット

再度銀行に各種手数料を支払う必要がでてくる
土地などの名義変更で書士への手数料がかかる
夫婦合算時より、収入が減るので下手をすると組みなおし時の審査でＮＧがでる可能性もある

などありますので、その辺を含めて検討されてはどうでしょうか？

それと勘違いなされているようなので、補足しますが、固定資産税の請求は、複数の名義でも主となる名義の人に請求がいきますので、固定資産税そのものの請求額は変わりません。
つまりその土地建物の固定資産税が３０万円とした場合、３人が名義を持っていても、主となる人に３０万円請求がいくだけです。

借り換え（できるかば別として）時のメリットは
ローン減税が奥さんの控除がなくなる分を夫に廻せます。（といっても収めている税金が上限ですが）
今までは残金の４割の１％が奥さんから控除されていましたが、退職することにより、この分が控除されなくなります。（税金を納めなくなるので）
これを夫に全部移動できるので、その分の損が少なくなります。

この回答へのお礼

丁寧な回答ありがとうございます。うちの場合は連帯債務です。固定資産税については全く勘違いしておりました。銀行のHPで借り換えの手数料を計算したところ、９０万近くかかるようなので、このままの方がいいように思います。大変参考になりました。

お礼日時：2006/08/30 15:33

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2006/08/29 14:42

＞ちなみに土地の持分は夫６の私が４です…

土地と建物は別物です。
建物の持ち分割合はどうなっていますか。

＞１、贈与税がかかってしまうのかどうか…

持ち分割合を超えてローンを負担すると、年間 110万円を超える部分について贈与税が発生します。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4402.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4411.htm
婚姻後 20年以上経った夫婦であれば配偶者控除の特別枠がありますが、そんなお年寄りではないのですね。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4452.htm

＞ローンを夫のみにした場合、固定資産税が一人分に減る…

たしかに納付通知書は 1人分になりますが、課税額が合算されるだけですから、一緒ですよ。
(もちろん、端数処理の関係で完全に同額とは言い切れませんが。)

＞３、夫一人のローンにする場合の手続きは…

ローンの変更は銀行等で、登記の変更は法務局です。
登記の変更は、売買と贈与がありますが、損得をよく計算してみる必要があります。
持ち分割合を安易に変更すると、思わぬ贈与税が課せられることがあります。

税金にについて詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をご覧ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。マンション購入なので、建物の持分も同じ割合だと思います。持分の変更をすると贈与税がかかってしまうようなので、このままでいくのが一番よいみたいですね。

お礼日時：2006/08/30 15:25