土地・建物の途中からの名義追加について

はじめまして。5年前に土地・家を購入しました。
名義は夫と母６：４で登録しています。
実は私（妻）はずっと働いていて家のローン負担を半分しております。夫婦ですのでずっとこのままでもよいのかもしれませんがこの先何かあった時に自分の名義がないことに不安を覚えるようになりました。
仕事をしていて返済の一部をまかなっているのは事実ですので今から夫：母：私を５：３：２に変更をしたいのですが、可能でしょうか？
またそれにかかる費用など詳しいことが分かれば教えてください。変更は自分でしたいのですが簡単にできるでしょうか。
いろいろと質問して申し訳ありませんが分かるかたよろしくお願いいたします。

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/08/15 16:46

まずどのような原因による登記をするのかが問題となります。

１．売買
　ご質問者が持分の分だけ現金で支払うという方法ですが、これは別途現金が必要になります。
税金としては持分を売却する夫と母に譲渡益課税の対象になりますが、購入時価格と売却価格が同一であれば税金はかかりません。

２．贈与
　夫と母から贈与を受けるという形になりますが、この場合は贈与税がかかります。夫からの分についてはもし２０年以上夫婦であれば非課税特例があります。
母がもしご質問者の実母であれば、相続時精算課税制度という非課税特例があります。

３．真正なる名義人の回復
　これはご質問者が今までローンの半分を負担していたから、その分の持分を遡って訂正するというものです。
この場合は贈与税の問題もなく持分を変更できるため、一番まっとうなストーリーなのですが、問題は債権者である銀行の承認が必要な点です。
この方法は遡って持分を修正してしまうため、現在ご質問者は物上保証人になっていませんので、このまま持分を変更する場合、ご質問者の持分には抵当権が設定されないことになるため、銀行に相談して持分変更とご質問者の持分に対する抵当権設定をお願いする必要があります。

で、自分で行いたいとのことですが、１，２であれば自分で出来ないこともないです。（簡単ではありませんが）
３については自分では出来ません。

費用的には土地・家の評価額次第なのですが、普通の戸建てであれば、２０～３０万程度でしょう。

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2004/08/15 11:26

「夫と母６：４」を「夫：母：私を５：３：２に変更」は、夫から１０分の１の持分を、母から１０分の１の持分を、それぞれ譲渡して貰えばいいです。

それは夫や母の承諾が必要で、それぞれ印鑑証明書など必要です。詳しくは司法書士にお聞き下さい。
費用は、不動産の価格にもよりますが、それほど高くないでしよう。数万円か高くても２０万円以下と思います。

No.1 回答者： TEOS 回答日時： 2004/08/15 09:19

私も曾祖母の土地が何１０年も名義変更せずに放置してあったので、一度祖母（祖父）の名義に換えてから、遺言状を作って、私の物になるようにしてあります。

（お祖母さんまだ生きてるから予定ですけど）

曾お祖母さんの所有分の名義を法務局へ行って、土地の権利書を自分で手書きして、申請をしました。
収入印紙？（証紙？）は数万円　貼った記憶が有ります。

あなたの場合は、贈与なので贈与に関する書類が要ると
思います。　また贈与税も発生すると思います。

法務局で、無料相談してるので、そこで相談した方が
解決が早いと思います。　素人ではコメントが難しい。

参考までに　建物は　旦那さんとあなたの共有財産ですよね。

私の家も、建物は母親と私の共有出資で建ててますが、母親には土地の名義は有りません。（相続権が無いから）

もしかして、家でのもめ事が発生しているのでしょうか？