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国税局の公売で土地のみが公売の対象ですが、その土地には第三者所有の建物があります。建物の所有者は土地の所有者に対しては土地に対する賃貸借契約書も無く地代も支払っていません。その建物には土地および建物の所有者以外の方が住んでいます。これを公売で買った場合下記のように考えても間違いないでしょうか?
(1) 公売により土地と建物の所有者が別人になるのではないので(公売前から土地と建物の所有者は別人)建物に対して法定地上権は発生しない。
(2) 建物の所有者は土地は使用貸借だから買受人には対抗できない。従って買受人は建物所有者に対して建物を撤去し土地の明け渡しを要求できる
(3) 現在の居住者には上記の理由により、土地の買受人に対抗できない。
 他にも考慮すべきことがありましたらよろしくご指導ください。

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A 回答 (6件)

そもそも法廷地上権とは、土地の所有者が自らが所有者となる建物を建築した場合にのみ成立するものです(これは税法に限りません)。



従いまして、

>(1) 公売により土地と建物の所有者が別人になるのではないので(公売前から土地と建物の所有者は別人)建物に対して法定地上権は発生しない。

については論理はおかしいが法定地上権は発生していないという結論は正しいです。

>(2) 建物の所有者は土地は使用貸借だから買受人には対抗できない。従って買受人は建物所有者に対して建物を撤去し土地の明け渡しを要求できる

明け渡しを要求すること自体は、たとえ借地権があろうと法廷地上権が存在しようと可能です。
それが法的に認められるかどうかは別の問題です。つまり、

>(3) 現在の居住者には上記の理由により、土地の買受人に対抗できない。
対抗できるかどうかが争点となりますが、使用貸借であれば原則は対抗できないと考えられます。

しかし使用貸借だから絶対に対抗できないと単純に結論することは問題がありますので、詳しい事情を弁護士などにお話になり確認するのがよいかと思います。
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抵当権の有無や、その設定時期が問題となるのは抵当権実行の競売のときだけです。


抵当権実行による競売で(民事執行法で進められる。)は、その買受人は「抵当権設定当時の状態で所得する。」と云うのが同法の考え方です。
今回は国税局が国税徴収法によって進められていますので抵当権は考えなくていいと思います。
また、使用借権ですが、実務で、これほどやっかいなものはないと思っています。
私たち買受人は従前のことはよくわからないまま買い受けるわけですから、勝負にでる以外にない気もします。
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Ans3です。


すみませんが、訂正と補足です。

回答文中、「法定地上権」と書いてしまいましたが、「地上権」の誤りでした。皆さんの仰るように、法定地上権は公売や抵当権の設定・行使等に伴う権利変動により生じるものなんですよね。参考URLのとおり、登記がされているのであれば、建物側に地上権が発生するものと思われます。(借地借家法10条)

それと、質問の中に「賃貸借契約書はない。」とありますが、建物の登記を行う際には、賃貸借契約書等、底地権者の了解を得るものが必要なので、それがないというのはどうなのでしょう?(そうでないと、適当な空き地にプレハブ小屋を建てて勝手に登記してしまうことが可能になります。)

一般に公売は、競売の調査官権限に比し調査権限が弱いので、この辺が非常に微妙です。公売の物件明細には、「建物所有者は、賃貸借契約書はないと申し立てている。」等と書かれたりしてませんでしょうか?

底地が売却されると建物権利者も何かと不安定になりますので、いろんな策を講じてくる方もいます。後で変な特約が付いた契約書が出てくることもよくありますので、くれぐれもご注意ください。

参考URL:http://ics.tokyo.zennichi.or.jp/zennichi_kaiin/k …
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昔、公売事務に携わっていました。



私もAns2の方の言うように、建物の登記がされているのなら、建物の方に法定地上権が発生していると思います。

公売の見積価格は、通常の更地に比較し、相当に安くないですか?公売の特殊性として、仮にただの更地でも通常10から30%引きになっていると思われますが、おそらくこの物件はそれ以上に減価されていないでしょうか。そうであれば、その分で法定地上権分を勘案していると思われます。ちなみに、法定地上権分は、場所により大きく異なりますが、建物側に50%前後は付いていきますので、先の公売特殊性減価と合わせ、底地側は結果的に相当格安になります。

ちなみに、国税徴収法の件ですが、当初土地と建物を有していた方の滞納処分(=公売)により所有が分離した場合には、建物側に法定地上権が発生する、ということが規定されているもので、そもそも土地と建物の所有者が別であった場合がどうなるということを規定しているわけではないのでしょうか。

いずれにしても、底地物件は賃貸借契約等権利関係の見極めが非常に困難で、訴訟になる可能性も高いので、失礼ながらこういった質問をされるような状況であれば、少し高くても専門家に入って頂いて対応した方が良いと思います。(暴力団がらみの占有屋等との争いになると、逆に毟り取られることになりかねません。) 公売・競売物件は安いですが、それなりのリスクがありますので、権利関係の明白な更地をお勧めします。

この回答への補足

qzb00025さん 丁寧な回答をいただき有難うございました。弁護士さんにも、この件は相談しましたが自信のない回答でしたのでこのサイトで相談しました。仕事の関係でよく弁護士さんと話す機会があるのですが以外にも専門分野以外の相談はあまりよくありませんでした。私の住んでいる所は田舎のため不動産に詳しい弁護士さんはいません。このサイトで以前にも相談し回答をいただいたことがありましたが、とても素晴らしい回答をいただくことがあり感嘆したことがよくあります。今後ともよろしくご指導ください。

補足日時:2006/08/31 15:07
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建物が登記されていれば地上権が成立しているので、そんなに簡単にはいかないのでは?

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国税徴収法127条では「土地及びその上にある建物が滞納者の所有に属する場合において・・・その建物のために法定地上権が設定されたとみなす。

」となっており、本件では土地建物が同一人でないので法定地上権は設定されたとは云えません。
従って、買受後、建物収去土地明渡請求訴訟で勝訴の確率が高いと思われます。
なお、建物の占有者は上記訴訟で共同被告とし(建物が土地との関係で不法占拠なら建物の占有はできない=不法占拠)強制執行時には、建物収去の前に立ち退きの執行後、建物の収去の執行します。

この回答への補足

tk-kubotaさん いつも回答いただき有難うございます。恐れ入りますが次の様な場合どのようになるでしょうか?

(1) 建物の所有者は土地に対して使用貸借ですが土地 上に建物を建てた時は抵当権等が無かった場合、こ の使用借権は買受人に対抗できるのでしょうか?

(2) もし上記の質問で買受人に対抗できる場合は建物 を建てた時に土地の所有者は二人で持分で所有され ていた場合一方の持分に対してのみ抵当権が既に設 定してあった場合はどのようになるでしょうか?

(3) それとも使用貸借は抵当権等に関係なく如何なる  場合でも競落人には対抗できないのでしょうか?
 よろしくお願いします。

補足日時:2006/08/31 14:57
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 しかし、建物登記はなく、土地に対して地上権の登記もありません。これでは第三者(公売購入者)に対抗できないような気がするのですが。
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Aベストアンサー

>しかし、建物登記はなく、土地に対して地上権の登記もありません。これでは第三者(公売購入者)に対抗できないような気がするのですが。

 確かに、従来の民法第177条の解釈論からすれば、単なる悪意者であれば民法第177条にいう第三者に含まれますから、地上権を対抗できないという結論になるでしょう。しかし、これが揺るぎないものなのかは少々、疑問です。というのは、単純悪意者に対して登記されていない通行地役権を主張できるという最高裁判例があることから、本件とは全く異なる事案とは言え、本件において背信的悪意者は含まれないが、単純悪意者はは含まれると言い切っていいのか、私自身は躊躇を覚えます。
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>しかし、建物登記はなく、土地に対して地上権の登記もありません。これでは第三者(公売購入者)に対抗できないような気がするのですが。

 確かに、従来の民法第177条の解釈論からすれば、単なる悪意者であれば民法第177条にいう第三者に含まれますから、地上権を対抗できないという結論になるでしょう。しかし、これが揺るぎないものなのかは少々、疑問です。というのは、単純悪意者に対して登記されていない通行地役権を主張できるという最高裁判例があることから、本件とは全く異なる事案とは言え、本件に...続きを読む

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Aベストアンサー

はい。
その通りです。

担保権の優先順位は、登記の受付順になりますが、
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登記の受付日に関係なく税が優先します。

http://www.anze.jp/article/13175271.html

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それとも、公売資料に法定地上権の負担があるという記載があるから、否定されますか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

建物保護法では、建物の登記が第三者の対抗力とされていますが、民事執行法・国税徴収法共、未登記でも法定地上権が成立すると言う実務扱いです。
これは最高裁判所昭和44年4月18日の判例や他にも幾つもあり確定した扱いとなっています。
従って、土地の買受人が建物所有者に対して、建物収去土地明渡訴訟はできないです。
厳密に言えば、被告で法定地上権の主張がなければ勝訴ですが。

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Aベストアンサー

農業振興地域は、農用地区域(通称「青地」)とその他の区域(通称「白地」)に区分されていますが、このうち農用地区域内の農地については、まず青地から白地への区分変更をしないと、農地転用することができません。
これは、「農用地区域内の農地の転用は許可することができない」ということが、農地法に明文で規定されているからです。
この青地から白地への区分変更の手続きを、「農振除外」又は「地番抜き」と呼んでいます。
http://www.pref.miyagi.jp/oksgsin/information/counter/counter-ns01.htm

農地転用許可基準上、農地は甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地の4種類に区分されます。
甲種農地や第1種農地は、土地改良事業などの公共投資が行われた農地や集団的に存在している優良農地で、原則として転用することができません。
一方、第3種農地は、市街化の進んだ地域の中に点在しているような農地で、原則として、転用が認められることになっています。
そして、甲種農地、第1種農地、第3種農地のいずれにも該当しない農地が第2種農地とされ、ケースバイケースではありますが、甲種農地や第1種農地に比べると、はるかに転用は容易です。
この農地の区分というのは、別に地域指定などがあるわけではなく、農地転用許可審査マニュアル上の農地分類です。
http://www.pref.iwate.jp/~hp2518/kakubu/nourin/nousei/07data/noutihou/rittikizyunn.htm

第1種農地の定義に該当する農地でも、鉄道の駅など公共的施設から一定距離以内にある場合など、第3種農地や第2種農地に格下げになって転用できるようになるケースもあります。
詳細は、こちらを読んでください。
http://www.okayama-gyosei.or.jp/soshiki/tochiriyo/pdf/nouch.pdf

なお、非線引都市計画区域では、用途指定地域がある場合でも指定されているのは中心市街地部分だけで、ほとんどは白地区域ですし、全域用途未指定という都市計画区域も多数あります。
別に、「集落も認められないくらい閑散としており、売買なども行われないと自治体が認識している」なんてことはありません。
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000010572.pdf

農業振興地域は、農用地区域(通称「青地」)とその他の区域(通称「白地」)に区分されていますが、このうち農用地区域内の農地については、まず青地から白地への区分変更をしないと、農地転用することができません。
これは、「農用地区域内の農地の転用は許可することができない」ということが、農地法に明文で規定されているからです。
この青地から白地への区分変更の手続きを、「農振除外」又は「地番抜き」と呼んでいます。
http://www.pref.miyagi.jp/oksgsin/information/counter/counter-ns01.htm

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