公売で法定地上権は付くでしょうか？

国税局の公売で土地のみが公売の対象ですが、その土地には第三者所有の建物があります。建物の所有者は土地の所有者に対しては土地に対する賃貸借契約書も無く地代も支払っていません。その建物には土地および建物の所有者以外の方が住んでいます。これを公売で買った場合下記のように考えても間違いないでしょうか？
(1)　公売により土地と建物の所有者が別人になるのではないので(公売前から土地と建物の所有者は別人)建物に対して法定地上権は発生しない。
(2)　建物の所有者は土地は使用貸借だから買受人には対抗できない。従って買受人は建物所有者に対して建物を撤去し土地の明け渡しを要求できる
(3)　現在の居住者には上記の理由により、土地の買受人に対抗できない。
　他にも考慮すべきことがありましたらよろしくご指導ください。

No.4 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/08/31 14:43

そもそも法廷地上権とは、土地の所有者が自らが所有者となる建物を建築した場合にのみ成立するものです（これは税法に限りません）。

従いまして、

>(1)　公売により土地と建物の所有者が別人になるのではないので(公売前から土地と建物の所有者は別人)建物に対して法定地上権は発生しない。

については論理はおかしいが法定地上権は発生していないという結論は正しいです。

>(2)　建物の所有者は土地は使用貸借だから買受人には対抗できない。従って買受人は建物所有者に対して建物を撤去し土地の明け渡しを要求できる

明け渡しを要求すること自体は、たとえ借地権があろうと法廷地上権が存在しようと可能です。
それが法的に認められるかどうかは別の問題です。つまり、

>(3)　現在の居住者には上記の理由により、土地の買受人に対抗できない。
対抗できるかどうかが争点となりますが、使用貸借であれば原則は対抗できないと考えられます。

しかし使用貸借だから絶対に対抗できないと単純に結論することは問題がありますので、詳しい事情を弁護士などにお話になり確認するのがよいかと思います。

No.6 回答者： tk-kubota 回答日時： 2006/09/01 11:40

抵当権の有無や、その設定時期が問題となるのは抵当権実行の競売のときだけです。

抵当権実行による競売で(民事執行法で進められる。)は、その買受人は「抵当権設定当時の状態で所得する。」と云うのが同法の考え方です。
今回は国税局が国税徴収法によって進められていますので抵当権は考えなくていいと思います。
また、使用借権ですが、実務で、これほどやっかいなものはないと思っています。
私たち買受人は従前のことはよくわからないまま買い受けるわけですから、勝負にでる以外にない気もします。

No.5 回答者： qzb00025 回答日時： 2006/08/31 15:42

Ans3です。

すみませんが、訂正と補足です。

回答文中、「法定地上権」と書いてしまいましたが、「地上権」の誤りでした。皆さんの仰るように、法定地上権は公売や抵当権の設定・行使等に伴う権利変動により生じるものなんですよね。参考URLのとおり、登記がされているのであれば、建物側に地上権が発生するものと思われます。（借地借家法１０条）

それと、質問の中に「賃貸借契約書はない。」とありますが、建物の登記を行う際には、賃貸借契約書等、底地権者の了解を得るものが必要なので、それがないというのはどうなのでしょう？（そうでないと、適当な空き地にプレハブ小屋を建てて勝手に登記してしまうことが可能になります。）

一般に公売は、競売の調査官権限に比し調査権限が弱いので、この辺が非常に微妙です。公売の物件明細には、「建物所有者は、賃貸借契約書はないと申し立てている。」等と書かれたりしてませんでしょうか？

底地が売却されると建物権利者も何かと不安定になりますので、いろんな策を講じてくる方もいます。後で変な特約が付いた契約書が出てくることもよくありますので、くれぐれもご注意ください。

参考URL：http://ics.tokyo.zennichi.or.jp/zennichi_kaiin/k …

No.3 回答者： qzb00025 回答日時： 2006/08/31 13:43

昔、公売事務に携わっていました。

私もAns2の方の言うように、建物の登記がされているのなら、建物の方に法定地上権が発生していると思います。

公売の見積価格は、通常の更地に比較し、相当に安くないですか？公売の特殊性として、仮にただの更地でも通常10から30%引きになっていると思われますが、おそらくこの物件はそれ以上に減価されていないでしょうか。そうであれば、その分で法定地上権分を勘案していると思われます。ちなみに、法定地上権分は、場所により大きく異なりますが、建物側に50%前後は付いていきますので、先の公売特殊性減価と合わせ、底地側は結果的に相当格安になります。

ちなみに、国税徴収法の件ですが、当初土地と建物を有していた方の滞納処分（=公売）により所有が分離した場合には、建物側に法定地上権が発生する、ということが規定されているもので、そもそも土地と建物の所有者が別であった場合がどうなるということを規定しているわけではないのでしょうか。

いずれにしても、底地物件は賃貸借契約等権利関係の見極めが非常に困難で、訴訟になる可能性も高いので、失礼ながらこういった質問をされるような状況であれば、少し高くても専門家に入って頂いて対応した方が良いと思います。（暴力団がらみの占有屋等との争いになると、逆に毟り取られることになりかねません。）　公売・競売物件は安いですが、それなりのリスクがありますので、権利関係の明白な更地をお勧めします。

この回答への補足

qzb00025さん　丁寧な回答をいただき有難うございました。弁護士さんにも、この件は相談しましたが自信のない回答でしたのでこのサイトで相談しました。仕事の関係でよく弁護士さんと話す機会があるのですが以外にも専門分野以外の相談はあまりよくありませんでした。私の住んでいる所は田舎のため不動産に詳しい弁護士さんはいません。このサイトで以前にも相談し回答をいただいたことがありましたが、とても素晴らしい回答をいただくことがあり感嘆したことがよくあります。今後ともよろしくご指導ください。

補足日時：2006/08/31 15:07

No.2 回答者： montebianca 回答日時： 2006/08/30 20:03

建物が登記されていれば地上権が成立しているので、そんなに簡単にはいかないのでは？

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2006/08/30 17:58

国税徴収法127条では「土地及びその上にある建物が滞納者の所有に属する場合において・・・その建物のために法定地上権が設定されたとみなす。

」となっており、本件では土地建物が同一人でないので法定地上権は設定されたとは云えません。
従って、買受後、建物収去土地明渡請求訴訟で勝訴の確率が高いと思われます。
なお、建物の占有者は上記訴訟で共同被告とし(建物が土地との関係で不法占拠なら建物の占有はできない=不法占拠)強制執行時には、建物収去の前に立ち退きの執行後、建物の収去の執行します。

この回答への補足

tk-kubotaさん　いつも回答いただき有難うございます。恐れ入りますが次の様な場合どのようになるでしょうか？

(1)　建物の所有者は土地に対して使用貸借ですが土地　上に建物を建てた時は抵当権等が無かった場合、こ　の使用借権は買受人に対抗できるのでしょうか？

(2)　もし上記の質問で買受人に対抗できる場合は建物　を建てた時に土地の所有者は二人で持分で所有され　ていた場合一方の持分に対してのみ抵当権が既に設　定してあった場合はどのようになるでしょうか？

(3)　それとも使用貸借は抵当権等に関係なく如何なる　　場合でも競落人には対抗できないのでしょうか？
　よろしくお願いします。

補足日時：2006/08/31 14:57