住宅ローンの審査はこの条件でパスしますか？

中古住宅を希望しているものです。
現在、
年収３２０万、ローン返済その他なし、物件価格１３８０万円です。
借入金額は諸費用入れた１４５０万全額借入を予定しています。
現在、貯金は２００万くらいありますが子供もいますので頭金なしで借りようと思ってます。
ある銀行で、保障会社はその物件のせいぜい９０％くらいまでしか保障されないと聞きましたが全額借入は無理なのでしょうか？
よろしくお願いします。

No.7 回答者： kanehachi 回答日時： 2006/09/05 10:03

住宅ローンとしての借入限度額は100％としても1380万円までですね。

ご質問の内容からは、銀行の判断では貴方の信用状況＋物件価値で100%担保できないと考えていると思われます。
差額70万円の諸費用は諸費用ローンと称して貸し出す商品も銀行によってありますが、通常のローンに比べ金利は高く、返済期間は短いので、返済負担は重くなります。
1400万円でしたら35年2.5%で計算して月々40,000円くらいの返済額でしょう。これだけを毎月支払うというのなら返済可能と思いますが、さらに諸費用の返済も重なると厳しいでしょう。マンションなら管理費・修繕積立の事も考えなくてはいけません。

そもそも諸費用70万円というのは少なすぎませんか？？
中古物件の場合、新築物件に比べて諸費用比率は高めになる傾向が有ります。
さらに諸費用以外に、いらないと思っていても家財等も買い足す必要が出てくるもんです。
ある意味「住宅買う時は頭金20%用意する」、というのはこうした経験則から言われている事かも知れません。

20%厳密に貯める必要も無いとは思いますが、ご質問の内容では厳しい部分もあると思います。
今一度初期費用・ランニングコスト・養育費・生活費も含めて計画を見直しされる事をお勧めします。

No.6 回答者： ATOK17 回答日時： 2006/09/05 09:47

おはようございます。

中古物件で価格満額＋諸費用は無理かと思います
担保力無いですよね？しかもその金額の物件では

新築（物件次第の所も有りますが）でその金額（あくまでも金額ですよ満額とは言いません）の借り入れなら可能かと思われます

No.5 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/09/05 09:36

ほとんどの銀行では無理です。

正確にいうと、まともな銀行では無理です。
まともな銀行ならば物件の評価額までしか融資できませんし、諸費用を住宅ローンに組み入れる事はできません。
諸費用は諸費用ローンとして、別に高い金利のローンがあります。
質問者さまの場合、年収の４倍の借入額ですから、審査が通るのはかなり厳しいと思います。
(年収がある程度高ければ４倍は問題ないのですが、３２０万では４倍はかなり負担が大きいです)
それを無理やり借りようとすれば、優遇無しの高い金利を勧められたりしますので気をつけてください。

No.4 回答者： e_fudousan 回答日時： 2006/09/05 08:39

さて みなさん いろいろ無理だと書いてありますが

現実 今のローン状況は 「可能」です

今 ほとんどの銀行は 100％ローンを使えるようになっており
しかも新築中古に関わらず適用できます
以前なら 担保評価が関わってきましたが
今は 個人の評価重視のため 中古でも３５年ローンを組めたりします
諸費用についても 物件価格の10％までは 出してくれるようになりました
しかも それも35年で組めるため 支払いは安くなります

No.3 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/09/05 00:21

■はっきり「無理」です。

■物件価格を越えての住宅ローンは違法行為ですので諸費用はローンでは借りられません。以前には「過剰に住宅ローンを行いベンツを買う」ということがありましたが、住宅ローン破綻が多くなってきた昨今は銀行も警戒しています。

■過剰ローンを行うためには、物件価格を多く偽装した２重契約書を作成することになり、後々まで証拠も残りますし、罪は借り手がすべてかぶることになることがあります。

例えば「1300万円＋諸費用100万円」の物件に「1500万円＋諸費用100万円」の架空契約書を作り1400万円借りて100万円を手に入れます。ところが、これがバレそうになった場合、不動産屋は「1500万円＋諸費用100万円のものが本物である」と主張しなくてはならないこととなり、買い手は100万円余計に支払うことになります。

悪いことはしないことです。100万円予備費があればなんとかなりますから、100万円の手付けを支払い、全額借りるか、もう100万円貯金するまで待つか、などです。いずれにせよ年収が少ないので、持ち家にはギリギリのラインです。

No.2 回答者： Hiroshi101 回答日時： 2006/09/04 22:57

今回のケースでは、銀行では、基本的に無理です。

住宅ローンの一般的考えとしては、物件価格の
約20パーセントの頭金を持っていること
さらに追加して、諸費用の負担が出来ること。

これが審査条件の入り口です。

中には、100パーセントOKとか諸費用ローンも制度としてありますが
借りられるかどうかは、担保や、年収などの信用条件にもよります。
例
　土地自己保有、建設費で新築建物および土地に担保設定して
　十分な担保価値があり、年収条件（返済原資比率）も問題ない
　ような場合です。

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2006/09/04 22:52

値段から推測すると多分中古物件ですよね？

中古物件の場合、物件価格全額は難しいと思います。中古の場合（特に家本体）評価額がかなり低くなるためです。

それに、物件の諸経費分は住宅ローンで借りれません。借りれても、諸経費分は利息の高いフリーローンのようなもので借りることになります。

よく年収の５倍までが限度といいますが、年収が低い場合、４倍くらいまでが無難だと思います。

ダメ元で一度銀行に相談してみてはどうでしょうか？