天井が落ちてくると言われ、かなり不安です。。。

賃貸アパートの3階に8年前から住んでいます。入居時は築２～３年で、当時から隣との壁に天井からヒビがはいっていました。当時から、夜中ミシミシする音があり気温の差による膨張・縮小のせいだと考えていました。結構ヒビがひどくなりましたが、水漏れや支障はありません。先日仲の良い不動産屋の友人が遊びに来ていて、部屋をみて目が点になっていました。理由を聞くと、この状態では地震がきたら倒壊する可能性が高く、ここまでひどいのは初めて見たとの事。分厚く天井の重量を受け止めるはずの壁にこれだけヒビが入っていれば、天井が室内に落ちてくると言われました。ＪＡ開発が管理していますが、対応は横柄です。このままでは、幼い２人の子供の命にも関わります。また訳あって、すぐには引越しできません。
そこで、(1)管理会社、建設会社を指導監督する行政高次機関の何所に訴えればよいのか
(2)修理、補強してもらえるのか
　以上、ご教示ください。。。

No.3 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/09/11 13:29

(1)管理会社、建設会社を指導監督する行政高次機関の何所に訴えればよいのか

管理会社の責任を問うことができるのは管理会社と管理契約している大家さんです。質問者と管理会社の間には契約はありませんので原則として法的な責任はありません。だから管理会社の責任を直接問うことは基本的にできません。
質問者が責任を問うとしたらそれは、質問者と契約関係にあり、また管理会社に管理を任せている大家さんです。

建設会社も質問者と直接関係はありませんので、質問者が責任を問うことはできません。
責任を問えるのは、建設請負契約を結んでいる大家さんですが、築１０年以上の物件でしょうから、瑕疵担保期間も過ぎていると思われますので、建設会社の責任は消滅しているものと思います。

以上のような状況ですから、管理会社・建設会社を指導するようなことをお願いするような機関はありません。

もし責任を問うのでしたら、契約相手である大家さんですし、賃貸契約という契約上のトラブルですので、訴えるとしたら一般的には裁判所（民事裁判）となります。


＞(2)修理、補強してもらえるのか

理論的には可能です。
大家が承諾すればｏｋです。
大家が承諾しない場合、それが、本当に耐震性能上、安全上に問題があることを証明できれば可能です（裁判が必要でしょうけど）。ただし、証明責任は訴える側（質問者）にあります。

この場合、一級建築士又は先にあるような建築構造士（１級は持っていないとなれない）の鑑定などが必要になります。
大家が承諾しないということは、構造図面などの提供なども難しく、また建物に傷を付けるような行為は損害賠償を請求されることになりますので、行えません。
だから、専門家でもそれを証明するのはかなり困難です。このような鑑定書を依頼すると費用は数十万円から数百万円かかると思います。

また天井といっていますが、天井の重量はかなり軽い材料でできています。人が乗ったら踏み抜く程度のものです。
また天井をサポートしているのは上階の床です。上階の床の状況を見ずに、壁自体のひびが直接天井に関係するような説明はちょっと理論が飛躍しすぎです（可能性がないわけではないですが）。
もし床にまで影響が出ているようでしたら、最上階のようですから、ひびわれが発生して、耐震性の影響が出る前に雨漏りのする可能性が大きいです（雨漏りはなさそうですし）。

コンクリートという材料は様々な原因でひびわれが発生するものです、壁の斜めのひびわれなどは温度変化などにより発生することがあります。
屋外ですと漏水の可能性などありますが、屋内の部分でしたら雨水の混入などの影響は少ないので、それほど心配ないことが多いです。

またひびわれは長さよりも幅の方が重要ですし、発生位置により重要度が変わります。斜めのひびわれで危険性が高いのは柱から反対側の柱に向かって斜めに入るひびわれですが（部屋の上隅から逆の下隅へ向かうもの両サイドに発生すると×又は上下を逆さにした八の字状態で発生）、質問文を見ると同じ斜めひび割れでも、壁の途中から斜めに入っているように思えますので（壁の途中からハの字にはいっている？）、質問文からでは構造的に重大なひびわれであると断定はできません。

また壁が耐力壁でなく、単なる間仕切りに使用している２次壁、雑壁、非耐力壁であることもあります（これは構造図面を見ればすぐわかりますが）。これは元々荷重を支えていませんので、ひびによる耐力低下はありません。

ひび割れ＝危険ではなく、耐震性などにそれほど影響のないひびわれである可能性も高いです（この点は実物を見てみないと判断できませんが）。

そして、＃２さんも指摘していますが、設計時期からいって基本的に倒壊しないような設計・施工になっているはずです。

友人は不動産屋ということですが、耐震偽造事件で有名になった不動産屋のヒューザー尾島社長の発言を思い出してください。「私は建築については素人だから偽造していることなんかわかりませんでした」という趣旨の発言をよくしていたでしょう。
尾島社長の発言はある意味正しいです。不動産屋とはその程度の建築知識しか持ち合わせていない人も多くいます（素人でもひびわれを見ると心配に思うでしょう）。

また私自身コンクリートの破壊試験はよく行った経験があるのですが、みしみしという音はどちらかというとコンクリートの破壊音の表現ではありません。
どちらかというと内装材の温度変化によるような音に思います。

まあ心配でしたら、引っ越すことをお勧めします。おそらく補修をするようにさせるのにかかる費用よりも安く済みますので。
経済的な理由以外で引越ができないのでしたら、建築士などに相談してみてください。
きちんとした報告書と違い、ちょっと見てもらう程度ではそれほど費用も必要ないでしょう。

なお、大家には連絡しておくことが望ましいです。ひびわれは大家の資産が低下することになりますし、貸し手が連絡せずに放置しておくことにより、被害が拡大した場合、その部屋の使用責任を問われることもありますので。

この回答へのお礼

詳しい回答ありがとうございました。
理路整然の内容に納得できました。
とても参考になりました。。。

お礼日時：2006/09/12 14:20

No.2 回答者： oosaka_ossan 回答日時： 2006/09/10 23:40

まず、コンクリートはひびが入ることを前提に設計されていると言うことをご理解ください。

したがいまして、「ひび割れ」＝「危険」とは限りません。あまり気にしないでください。

また建築時期から考えても「新耐震設計法」が使われているはずですので、地震が来てすぐに倒れるとも考えにくいと思われます。
事実、阪神大震災では、３階建てぐらいの低層の鉄筋コンクリート団地・マンションは被害が非常に少なかったのです。

住んでらっしゃる最上階は、住戸間の壁にハの字ひび割れが入りやすい場所として知られています。おそらくそれが原因であろうと思われますが、どうしても気になるのであれば、構造士さんに相談してはいかがでしょう。

参考URL：http://www.jsca.or.jp/

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
参考URL、参考にさせていただきます。

お礼日時：2006/09/12 14:15

No.1 回答者： oosaka_ossan 回答日時： 2006/09/10 16:00

これだけでは良く分かりません、次の質問にお答えください。

建物は何階建てですか
鉄骨造ですか？鉄筋コンクリート造ですか？
問題の壁は、なにで出来ていますか

分からなければ、管理人さんに問い合わせるか、契約書などをお調べください

構造安全性は、専門家が見ても簡単にはわからないものです。失礼とは存じますが、不動産屋さんは、構造の専門家ではありません。
本当に構造の専門家と呼べる人は、「建築構造士」と言う資格を持っている場合が多いのです。
最低でも、一級建築士をお持ちの方に相談してください。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
建物は3階建ての3階です。
構造は鉄筋コンクリート造です。
壁は叩けば石のようですので、コンクリートだと思います。
１フロアーに4世帯が住んでいますが、2件目（当家）と3件目の間、つまり建物の丁度真ん中の壁にヒビが入っています。それも天井から斜め下に150センチ位に3箇所もです。
ご教示ありがとうございました。。。

お礼日時：2006/09/10 23:14