住宅の登記はベニヤ一枚の壁程度の仕上がりでも可能かどうか？

Question

こんにちは。
現在自宅を建築中なんですが、銀行ローンの関係上、もうじき登記の必要があります。
工務店には予算の都合上途中までの作業しかお願いしておらず、現在自分で工事をしているところですが、銀行契約からもうじき一年たつことから登記の必要が出てきました。
現在の状況はコンパネを張った荒床が半分できたのと、壁を５ミリのベニヤ板で真壁として張っていっているところです。
開口部にはサッシがないので古いガラスの建具を入れるところと、一部は農業用の透明のシートを張っておこうと考えています。
屋根は瓦が葺き終えてあり完成しています。
電気は仮設電気のままで、工事用の投光機を天井につけておき当分はそれを照明とするつもりで、コンセントはありません。
水は一トンタンクをおいてそこから引き込みとし、一応井戸からくみ上げている格好を付けておこうかと思います。実際は井戸もまだありません。
トイレは使用できない状態であっても一応すえつけておき、また簡易的なシャワーも波トタンで囲ってスペースを作っおき、あと流し台もホームセンターで売っている簡易流し台を置いて格好だけは付けておこうかと考えています。
もちろん登記が終わり抵当権の設定が済めば本格的にやり直しをしていくつもりです。
確認申請等の図面も自分で書いたので、登記もできれば自分でやりたいと考えています。
ちなみに完成検査は受けませんが、工務店より引渡し証明は発行していただけるそうです。

このままいって登記は可能でしょうか？
どなたかアドバイスをお願いします。

noname#35582 · Accepted Answer

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫、プロパーとも）を担当したことがある者です。

住宅金融公庫の場合、中間資金を出すために建設の途中段階での登記、抵当権の仮設定が必要でした。
その時の記憶では、「壁ができていて、屋根が乗っていれば登記ができる」だったと思います。
内装は問われなかったと記憶しています。
あとは、その時点で火災保険にも加入してもらい、火災保険に対して質権の設定をしましたね。

住宅ローンは有担保なんですよね？
土地融資が殆どですか？
でなければ、仮登記も未だの段階で90％の融資実行をするＪＡって一体…。
普通は仮登記の形でも抵当権を設定しなければ融資資金の交付は一切しないものですが…。（大体、中間資金という形で資金交付をすること自体が珍しいので。）

dividing-line · Answer

ちょっと厳しいように思います。
居宅であれば、外部は、外装工事が終わっている必要があります。内部は、造作が終わっている必要があります。内装(化粧)工事が完了すれば文句ありません。内装工事に入る段階が建物と認定するのに微妙な状態であるとされています。
今回の事例では残念ながらその段階までいっていないように見えます。また、開口部の農業用の透明のシートもあまりよくありません。

ただ、最終的には登記官の判断となりますので、写真にとって相談されるのが一番だと思います。

noname#20836 · Answer

登記が通るかどうかの最終判断は登記官次第ということになりますので、大丈夫と保証することはできません。

添付書面としては「建築確認書」および「工務店からの引渡証明書（印鑑証明書等添付）」があれば「所有権証明書」としては一応足ります。
検査済証がなければ登記ができないというような規定はどこにもありません。

但し、土地家屋調査士でない一般人の申請の場合、ほぼ確実に登記官による現地調査（実調といいます）を行われますので、写真を添付すれば足りるということにはなりません。（登記官談）

境界域で微妙な段階ですね。
難しいとは思いますが、ダメとまでは言い切れないです。

63ma · Answer

頭を傾げながら、回答します。
　と言いますのは、最終的には抵当権を設定して、ローンを組む事だと思いますが、肝心の土地のことが、借地なのか、自己所有地なのか、触れられてないからです。
　もし、土地が自己所有地なら、土地を担保にローンを組めますから、建物の完成度合いは、余り心配する必要は無いと思います。
　しかし、ご質問の内容から推測しますと、借地ではないでしょうか。
　そうしますと、建物自体を担保にローンを組むと言う事だと思いますが、問題は、金融機関が担保価値を認めるかどうかです。
　その為には、建物表示登記→所有権保存登記が出来るような建物かどうかです。
その後、建物を担保として、抵当権設定登記となります。
　ただ、これ等一連の登記申請の前提条件は、建築の完了検査を建築課で受け、検査済み証を受ける事です。
　ちなみに、工務店からの引渡し証明は、登記申請上何の役に立ちません。

password · Answer

登記は可能ですが、
銀行の完成審査が通らないのでは？
（無理に通せば、担保価値が低いと判断され　減額される恐れも・・・）

j1asano · Answer

ビミョーですね。
その状態で住まざるを得ない人がいた場合、その建物の登記を妨げる理由はないでしょうから。

j1asano · Answer

引渡し証明があって、建物図面が作成できる状況なら可能ではないかと思いますね。

住宅の登記はベニヤ一枚の壁程度の仕上がりでも可能かどうか？

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫、プロパーとも）を担当したことがある者です。

ちょっと厳しいように思います。

登記が通るかどうかの最終判断は登記官次第ということになりますので、大丈夫と保証することはできません。

頭を傾げながら、回答します。

登記は可能ですが、

ビミョーですね。

引渡し証明があって、建物図面が作成できる状況なら可能ではないかと思いますね。

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