広告チラシで私が住んでる地域でマンションを売却したい方を探してると
いう内容を見て現在売却をしようか検討してます。そこで質問なんですが、
(マンションは築7年で住宅金融公庫から昨年 銀行に借換えを行い
残高は、2000万あります。)

(1)予想の売り価格は、1690万で値引きー40万で業者(不動産屋)の取分約ー60万で、私の残りが高くて1590万と言われてます。
最低では売り価格が1500万で私の残りが1400万になるでしょうと
相場の予想をされてます。その際に銀行から私のマンションが担保に入ってるので差額の410万~600万の返済はどの様になるのでしょうか?
銀行には一括で返済しないといけないでしょうから担保もなく貸してくれるのでしょうか?

(2)業者(不動産屋)から『ブルーシート・A』と題して専任媒介契約書を渡されてますが、その契約書の中に 3つの契約形式から選択してくださいとあります。1つは 『専属専任媒介契約型式』 2つ目は 『専任媒介契約型式』 3つ目は 『一般媒介契約型式』となっていて、二つ目の専任媒介契約型式にしてほしいと言われてます。何かメリット デメリットがあるんでしょうか? 

マンション売却後は、実家に帰ろうと思ってますので売れたら出て行くという形にするつもりです。なにか他にも マンションを売る場合に注意する点等があれば教えてください。

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A 回答 (2件)

それで、媒介契約しましたか? まだなら、その借り換えた銀行に抵当権の抹消ができるかどうか、お尋ねになってからでないと非常に危険です。

お尋ねのように差額の410万~600万の返済方法を取り決めておいて下さい。失礼ながら、私は、それができないと思われるからです。そうだとすれば、売却はできません。
もっとも、抵当権のあるままで買い受ける特殊な人間(?)もいないではないですが。
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この回答へのお礼

媒介契約はまだしてません。銀行に問い合わせたら 抵当権を外すには
やはり一括返済が必要なのでいくら準備できるかを試算して
もう一度考えようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2002/04/08 17:49

都内で不動産の仲介に携わる者です。


まず(1)についてですが、基本的には引渡し時までに抵当権を抹消するための費用は売主側で用意しなければなりません。まだ購入して間もないのでお気の毒ですが、自己資金だけでは用意できないといった場合は、身内で借りるなど何らかの対処が必要です。単純に売却するだけであれば担保もなくなりますから、新たな借り入れは難しいと思われます。
今はこういった方が多く、査定をしても物件化できないケースが多く見られます。そこで発想を変えて、お手持ちの資金でぎりぎり抹消できるような価格で売却をスタートしてみるという方法もあります。また買い換えすれば購入した不動産の方で少し多く借り入れできる場合もあります。(スルガ銀行などで取り扱いあり。ただし、金利は高くなります。)
なお、契約後でも構いませんが、借入先の金融機関とも抹消の日や方法について打ち合わせは必要です。契約が決まったら、仲介会社の担当とつないであげると安心です。

(2)媒介契約には大きく分けると、専任媒介と一般媒介の2種類があります。
1つのポイントはあなたが窓口を1つにするかどうかという点で、専任媒介であれば依頼した業者が他業者にも責任を持って物件を紹介したり、内見の手配をとったり、広告の掲載等を取り仕切ったりと、すべて窓口が1本化されます。かと言って、他業者に紹介されないというわけではなく、反対に業者の義務として、媒介締結日から7営業日以内に指定流通機構に情報を登録しなければばらないとか、2週間に1度以上媒介報告(活動状況の報告)をしなければならないことになっています。もちろん成約の際は、依頼した会社に手数料を支払うことなります。
 これに対し、一般媒介は何社に依頼しても構わない契約です。要するに早い者勝ちで、成約したところだけに手数料を支払うやり方です。業者から見ると登録や報告などの義務がないので、責任は薄い部分があり、広告などもやや手薄になる恐れがあります。
 専属専任媒介は専任媒介をもっとしばりをきつくしたもので、大きく違う点は、あなたが直接自分の知り合いに売った場合も、依頼業者に手数料を支払わなくてはならなくなるところです。
 どれを選ぶか迷ったら、地元の大手の業者なら専任媒介が良いかと思います。ターミナル駅などで需要が多い物件であったり、ほっといても売れる価格であれば一般がお勧めです。媒介契約は、途中で変更や更新もできますので、むしろ依頼する業者や担当者の方が大切かと思います。
 大変ですけど、あきらめずに頑張って下さい。 
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この回答へのお礼

回答ありがとう御座いました。
非常に分かりやすく有り難いです。
売却後の買い替えは考えてないので差額をいくら準備できるかを
もう一度考えて検討しようと思います。

お礼日時:2002/04/08 17:46

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Q専任媒介契約について(不動産売却)

不動産の売却にあたって、一般的には不動産仲介業者を通すかと思います。
候補の不動産業者の説明で、「一般」、専任系の「専任」と「専属専任」の
3種があるそうですが、
そのうち、専属専任で依頼しようかと思っております。
不動産業者からは、専任系を勧められています。
というのは、不動産仲介業界のシステムが
1業者に依頼すれば、全国の不動産業者さんに情報が
伝えられ、広告されるので、「一般」のメリットはあまり感じない、との
ことだそうです。
反面、専属専任の専任に対するデメリット面などありましたら
お伺いしたいと思います。
デメリット面については不動産やさんにメールで質問しており、
返信はあったのですが、他の用件についてで、これについては
触れていませんでした。
他よりの情報ですが、物件情報が囲い込まれることもあるらしい、と聞いて
そのあたり心配しています。
広報システムが発達していても、それは可能なのでしょうか。
また、契約後、売価が他業者でも売り主希望売価できちんと広告されているか
どうか、きちんと伝えられているかどうか調べる方法などあるでしょうか。
また、万一3ヶ月の契約期間中に満足のいく売価で買主が見つからなかった時、
その後、ほかの仲介業者に依頼してうまく売却できるものでしょうか。
不動産売却は初めてですので、シロウトだから知らなかったため、と
不利な状況に落ちないよう、契約前に確認しておきたいと思った次第です。
「一般」については、遠方のため複数不動産業者と交渉できるほど目が
行き届かないことと、口コミの知り合いに買主候補が出る可能性は
ほとんどないと思われるため、考えていませんが、いかがでしょうか。

不動産の売却にあたって、一般的には不動産仲介業者を通すかと思います。
候補の不動産業者の説明で、「一般」、専任系の「専任」と「専属専任」の
3種があるそうですが、
そのうち、専属専任で依頼しようかと思っております。
不動産業者からは、専任系を勧められています。
というのは、不動産仲介業界のシステムが
1業者に依頼すれば、全国の不動産業者さんに情報が
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Aベストアンサー

専任も、専属専任も大した違いはないとおもいますが、

たとえば、貴方が値段を下げることを了承したとします。不動産屋は、その情報を速やかにほかの不動産に周知することなく、自分のところに来た客のみに知らせることがあります。このような場合、貴方にとっては、多くの人に自分の物件の情報を知ってもらえるチャンスが失われることになります。
不動産屋は、なかなか売れないと、その値下げ情報を他の不動産屋に知らせる前に、さらに売値を下げることを進めてきます。
このような場合、不必要な値下げをすることになり、不測の損害を被ることになります。

同じ物件でも、よく調べてみると、不動産屋によって売値が違うことがあります。つまり、情報が周知されていないんです。

専属専任だと、極端に安い値段で売るはめになることがあると思います。

結局、不動産屋は、自分のところで買主を見つけたいため(両方から仲介手数料をもらいたいため)情報をほかの不動産屋に流したりしないことがあります。

専任契約にするときは、細心の注意を払って、本当に不動産屋が信頼できるのかどうか、慎重に考えてから依頼するべきです。

専任も、専属専任も大した違いはないとおもいますが、

たとえば、貴方が値段を下げることを了承したとします。不動産屋は、その情報を速やかにほかの不動産に周知することなく、自分のところに来た客のみに知らせることがあります。このような場合、貴方にとっては、多くの人に自分の物件の情報を知ってもらえるチャンスが失われることになります。
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Q専任媒介と一般媒介

転勤で分譲マンションが空家になるので賃貸に出したいのですが、専任媒介と一般媒介とどう違うのでしょう?
一般媒介の方が貸主にとって、沢山の不動産屋さんに情報がいくので専任媒介よりすぐ借主が見つかりそうな気がします。それぞれのメリット・デメリットを教えて下さい。

Aベストアンサー

一般と専任については先の方々が述べられているので省きます。

どちらもメリット・デメリットがもちろん有ります。
一般にした場合沢山の業者がその物件をバラバラに扱うわけですから、あなたと連絡が取れない場合業者はその物件が決まってしまったのかどうかが把握できないので、タイミングを逃す可能性があります。また、鍵を何処に預けるかの問題も起こると思います。
あまりに沢山の業者に頼みすぎると、業者も一生懸命になりづらい心境になるときもありますよ。

専任の場合、ちゃんとインターネットの登録機関(不動産業者すべてがここから物件を探します)に掲載してくれる業者であれば良いのですが、特に大手のチェーン店業者では自社で抱え込んでしまうと登録を行いませんので結局窓口が大手であるにも係わらず、狭くなってしまいます。

決まった後の事もあるわけですから、何人かの人と話をしてみて、いい会社と専任を結ばれてはいかがですか。
契約後、借主と問題が起こったときにこの会社にするんじゃなかった・・・と思うことがないようにです。
借主を捕まえることに必死になってしますと、もっと大きな損をしますよ。

一般と専任については先の方々が述べられているので省きます。

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Aベストアンサー

お持ちの物件が立地が良い、造りが良いなど、
売れ易い条件の物件であれば一般媒介で良いと思います。
ただし、業者としては複数業者の中の一社、との認識ですので、
仕事の優先度は当然低くなります。

専任媒介(専属専任)では当然一社にのみ、その物件を任せる事になりますので、業者側も力を入れて買い手を捜しますし、売り手(質問者)に対して2週間に1回の頻度で進捗報告、流通機構への7日以内の登録など、業者側に義務が発生しますので、売り手側としては安心できるかも知れません。
(専属専任は一週間に一回の報告と5日以内登録)
ただ、専任媒介の場合は、こっそり複数社に契約など行った場合、違約金も発生します。(当然ですが。)

という事で、自己物件が周囲物件と比較して、非常に高価値、
及び、売却をそんなに急がない、
という場合以外は専任媒介で契約される方が良いかと思います。

Q専属専任媒介契約の解除について

叔母からマンションを購入することになりました。
ところが、叔母の付き合いのある某大手不動産屋その話をきき仲介させてほしいとのことでしたが、仲介料がかかることからお断りしました。ところが叔母のところにきこの書類に印を押してくれといい、押印してしまいました。それがなんと専属専任媒介契約書でした。理解しないで押印する叔母も叔母ですが、全く説明せず強引なやり方は許せません。叔母も70歳ということもありなかなか攻めることができませんが、この契約を解除する方法はないでしょうか?

Aベストアンサー

もしその不動産屋に事情を説明してもあくまで契約書通りの履行を望まれるようでしたら専属専任媒介契約書の期限は最大3箇月なので切れるまで待ってはいかがですか?

その不動産屋を通じて紹介してもらった物件なのであれば2年間は直接取引きは禁じられますが今回の場合はそうではないので、期限切れをまって契約してもよいかもしれません。

媒介契約書の条件での購入者をその不動産屋が見つけてくる可能性もありますので出来れば話し合いで決着つけるのがいいかと思います。しかしお話を聞いていると違法スレスレ営業マンのようですからその会社上司や監督行政機関、宅建協会に相談してみるのもよいかと思います。

ただいずれにしろ叔母さんの協力が必要となりそうですね。

Q専任媒介契約を解約したい

中古マンションを売るのに不動産屋と専任媒介契約したのですが、解約したいと思ってます。
契約して今日まで2日しかたっていないのですが、解約を申し込むのに不動産屋が休みなので契約して4日経過することなります。
この不動産屋に依頼する気がなくなり解約したいのですが可能でしょうか?
その不動産屋がすんなりと承認してくれないとのうわさを聞き少しビビッてます。
この契約は絶対に解約は無理なのでしょうか?
また日数も浅いので諸経費がかかっていないと思うのですが、なにか支払いを請求されたりするのですか?
契約書にはとくになにも書いていないのですが・・。

Aベストアンサー

2日で解約とは何かあったんですか?
契約は義務が生じますから慎重に考える必要があります。

専任・専属専任媒介は最長で3ヶ月以内までが契約期間です。 たまに契約書に「3ヶ月以降は自動更新」なんて謳ってありますが、これは無効です。
あなたの方から更新しない限りは延長されません。

普通は「媒介契約違反の場合の措置」として違約金の項目が記載されますが、罰則が無いようであれば多少救われます。

さて、あとはどうやって解約に結びつけるかです。
すんなりいけば問題ありませんが、業者も商売ですから
商品がなくならないように留めようと考えます。
あなたが3ヶ月間待てないというなら法律に則って対抗したほうが無難です。
穏やかではありませんが突っ込みどころを探して「契約義務違反」で解約を狙ってみるしかありません。
業者に落ち度が無ければこれも通じませんが・・・。

売買金額は誰が決めましたか? 法律では売買価格の根拠を業者側から「自主的」に「同種の取引事例」等をもって
「必ず」説明する義務があります(意見だけ述べるのは違法です)

指定流通機構に登録
専任媒介はその物件を7日以内(専属専任は5日)に指定流通機構に登録し、「登録済証を遅滞無く」依頼者に引き渡さなければならない。

業務処理状況報告義務
業者は依頼された物件の業務処理状況を専任は2週間に一回以上・専属専任は1週間に一回以上、書面もしくは口頭で報告しなければならない。

以上は、一般的なことですが契約書には他にもまだあるかもしれません。(不利な事項は除いてる可能性もありますが)
これを粗探しでみつけて糸口として利用するのです。
逆切れに近い状態で「信用してたのに! こんなことするなんて!」ときつめに言うのです。

これ昔私がやられた手です。
宅建業者は些細であれ法律的に落ち度があると弱いものです。(だからといって損害賠償を訴えるまでは考えないで下さいね。この程度だと結構とるの大変です)

もともと契約したのはあなたの方ですので、分が悪いとしか言えませんが、心中を察して先ずはアドバイスまで。

2日で解約とは何かあったんですか?
契約は義務が生じますから慎重に考える必要があります。

専任・専属専任媒介は最長で3ヶ月以内までが契約期間です。 たまに契約書に「3ヶ月以降は自動更新」なんて謳ってありますが、これは無効です。
あなたの方から更新しない限りは延長されません。

普通は「媒介契約違反の場合の措置」として違約金の項目が記載されますが、罰則が無いようであれば多少救われます。

さて、あとはどうやって解約に結びつけるかです。
すんなりいけば問題ありませんが、業者...続きを読む


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