中古マンション売却時の室内設備不具合に対する売主の賠償責任について

中古マンション売却時の室内設備不具合に対する売主責任について

キッチンガスコンロの不具合に関して売却より7日間以内なので交換費負担を求められています。

状況が少しややこしいのでまずは状況を説明します。

先日中古マンション（現在築24年、4年前に購入し、先日売却）を売却しました。売却したマンションのキッチンには24年ものの、おそらく当時で言うシステムキッチンのようなビルトイン式のガスコンロが付いています。（ちなみにその下はガスオーブン）２口コンロのうちの１口のガスのつきが悪く、4年前の購入当時からチャッカマンを使ってガスをつけていました。（ただし、チャッカマンを使えばすぐ付きます。）
売主に交換を求めなかったのは私がマンションを購入時に、仲介業者が「ガスコンロは一般的に消耗品ですし、特にこのガスコンロはもう古いものですので例え購入後7日以内に不具合があっても売主さんに交換を申し出ることはできません」と言われました。私は納得した上で購入し、使用していました。
今回の売却時にも不動産業者には「コンロが付きにくい、チャッカマンを使用していた」ともちろん伝え、売却しました。しかし、売却後、7日目に「つきにくいのではなく、まったくガスがつかない」といわれ、ガスコンロの変換を求められました。

ここで質問が３つあります。
(1)売買契約から7日以内に不具合があった場合は売主が責任を負うというのはいわゆる「瑕疵の責任」というものに該当するのですか

(2)売買契約書の瑕疵の責任欄に(1)雨漏り(2)シロアリの被害(3)給排水管の故障とありますが、ガスコンロの不具合はこの(3)に該当するのですか

(3)仲介業者に任せるときにガスコンロの不具合についてはすでに説明しています。「ガスがつきにくい、チャッカマンを使用すればガスがつく」と業者には説明しましたが、契約書を交わしたときは「ガスがつきにくい」とだけ伝わっていたようです。その場合は売主に責任があるのでしょうか。また、売買契約時のガスコンロの不具合を説明したときは私も同席していましたが、仲介業者が「チャッカマン」のことを言わなかったとき、私はその場でそのことを指摘しなかったので私にも落ち度があるのでしょうか？

ちなみにガスコンロとガスオーブンが一体となっていて8万は交換費がかかるとのことです。

以上長くなりましたが、法律的なことがわからずとても困っています。どなたかご回答をよろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： moon_sky_tokyo 回答日時： 2007/04/21 18:39

どうやら、

・現状渡し
・瑕疵担保責任は負う
・雨漏り・シロアリの被害・給排水管の故障のみ
・引渡し日より7日以内
という条件で契約したのでしょう。

だとしたら、まずはガスコンロの故障が給排水管の故障に該当するかどうか、を検討する必要があります。
この点、契約書に「給排水管の故障」とあるのであれば、それは「上水道の欠陥」と「下水道の欠陥」のみを指すと言えるでしょう。
ただ、「給排水管等のライフライン設備に関する故障」というような趣旨の記載があれば、ガスコンロの故障もこれに含まれるといえます。
ですので、契約条件をまず確認してください。
「給排水管の故障」としかないのであれば、どうしてガスコンロが給配水管に含まれるのかを逆に問いただしてみましょう。

この点につき、ガスコンロについても瑕疵担保責任を負う場合は、引渡しから7日以内にガスコンロが付かなくなってしまったのであれば、責任を負わなくてはなりません。

しかし、ガスコンロについては瑕疵担保責任を負わない場合であれば、あなたの過失に起因しない故障が発生したとしても、現状で引き渡せば問題ありません（民法483条、534条）。
ただし、はじめから故障していた場合は状況説明が現状と異なりますので、あなたは債務不履行責任を負わなくてはなりません。
もっとも、引渡し日まで点火した事を売主が証明する必要はなく、引渡し日にすでに点火しなかった事については買主に証明責任があります（民法415条、法律要件分類説）。

この回答へのお礼

＜だとしたら、まずはガスコンロの故障が給排水管の故障に該当するかどうか、を検討する必要があります。

契約書を確認したところ、「瑕疵の責任事項」には単に“給排水管の故障”としか記載されていません。もう一度どうしてガスコンロの故障が
“給排水管の故障”に該当するのか仲介業者に確認してみようと思います。相手の返答に納得できない場合はまた相談させていただきます。ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/21 20:58

No.1 回答者： moon_sky_tokyo 回答日時： 2007/04/21 17:04

売買契約の内容次第と言えます。

以下の点はどういう条件で契約しましたか？
・現状渡しか保証付きか
・瑕疵担保責任を負うのか？
・その内容は？
・その期間は？

何も取り決めていなかったのであれば、
・現状渡し
・瑕疵担保責任を負う
・一般的な中古マンションとしての品質・性能に達しないもの全て
・引渡し日より10年以内で、かつ、瑕疵を知った時から１年以内
となります。

(1)契約内容にもよりますが、概ねその通りでしょう。
(2)ガスコンロは給配水管ではありませんので、該当しないでしょう
(3)不具合がある事を報告していたとしても、契約条件が現状渡しでなければ意味がありません。
なお、現状渡しが契約条件であったとしても、ガスコンロが「つかない」のであれば「つきにくい」のとは違いますので、瑕疵担保（隠れたる欠陥）ではなく、債務不履行責任（表面的な部分における欠陥）と言えるので、最低でも「つきにくい」ガスコンロに交換する必要があります。
なお、業者に説明をしていたにもかかわらず、業者が買主に説明を怠っていたのであれば、業者に負担した費用を求償することが出来ます。

ところで、購入後7日以内とは何を根拠にしているのでしょうか？
法律上は7日以内かどうかは関係ありませんので、契約条件にそのような記載があったということでしょうか？

この回答への補足

＜以下の点はどういう条件で契約しましたか？

売買時の条件を細かく決めた覚えがありません。（というか私が無知で注意を払っていなかったのかも知れませんが。）
ただし、契約前や契約時に言われたのは
(1)売買契約から7日以内に雨漏りや、白アリの被害、給排水管の故障があった場合は売主が責任を負います。
(2)設備で不備なところがあったら事前に知らせてください。事前に買主に伝えておけば売主に責任が問われることはないです。
以上の2点でした。
契約書の瑕疵の責任の欄を確認してみてもガスコンロが責任に該当する項目はみあたりません。また、仲介業者は今回のガスコンロの故障は契約書の給排水管の故障がに該当すると言ってきました。でもmoon_sky_tokyoさんが言ったとおり、該当はしないとなると売主がガスコンロの交換代金を負担する可能性は低いと考えていていいのでしょうか？
また、私が使用していたときはチャッカマンでガスがつきましたが、もし今チャッカマンを使用してもガスがつかない場合、そのことを故意に売主が隠していたわけでなくても賠償責任を負うのでしょうか？
細かい質問ですみません。よろしくお願いします。

補足日時：2007/04/21 17:45