相続した土地・家の処分時期

相続関係でわからないことがあります。
詳しい方、教えて下さい。

先日1人暮らしの父が亡くなりました。母は先に他界しています。
家と土地が相続の対象で、相続するのは私を含めた独立した子供４人です。
残された家はそれぞれの家族の住む場所からは遠いし、
家を購入した者もいるので、４家族とも住むことは難しいです。
それで私と次男はすぐに家と土地を売却して、得たお金を４等分
することを主張しましたが、他の２人は両親との思い出があるので、
すぐに売却することには反対しています。残された家と土地は４人に
とって高額なので、だれも兄弟から買い取れる人はいません。

長男が話をまとめて、最低２年はこのまま残し、
その後に売却することに決まったのですが、
２年後もまた誰か売却に反対するかもしれません。
また、名義も共有にするともめるということで、
売却まで名義も父のままにしておくようです。

質問は以下です。

(Q.1) 上記のようなケースでは、どのようにするのが一般的か？

(Q.2) ２年後の売却を確実に行う法的に有効な書類を作成したい
のですが、そうであれば、それはどのようなものか？
どうやって作るのか？

(Q.3) 名義変更を売却まで行わないというのは、
何か問題が生じないか？特に名義変更なしで (Q.2) の書類を
作成することはできるのか？
また、例えば、名義変更する前に、兄弟の誰かが死亡した場合、
死亡した人の取り分は、どうなるのか？
(Q.2)の確約はその場合も有効か？

よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： genjii 回答日時： 2009/08/26 15:14

相続財産　家と土地の価格（たとえば固定資産税評価額）が5千万＋1千万×４人＝9千万以上の場合、相続が発生してから10か月以内に相続税を支払わなくてはいけません。

そのままにしておくと追徴金が発生します。不動産の評価額について最寄りの税務署で確認してください。
9千万以下の場合は、相続をしないで（保留の状態）で特に問題は生じません。
ただし、固定資産税は代表者が支払う必要があります。
相続の基本は残された人＝相続人同士が仲良く暮らしていくことだと思います。金のために兄弟の縁が切れるようなことは故人が一番望んでいないことです。

(Q.1) 上記のようなケースでは、どのようにするのが一般的か？
　　　正解はありません。兄弟が腹を割って話し合い4人が納得できるような合意点を見つけることです。

(Q.2) ２年後の売却を確実に行う法的に有効な書類を作成したい
のですが、そうであれば、それはどのようなものか？
どうやって作るのか？
　　　兄弟で話し合って合意ができたら、覚書として合意内容を4通作成し、4人が署名・押印すればよいでしょう。

(Q.3) 名義変更を売却まで行わないというのは、
何か問題が生じないか？特に名義変更なしで (Q.2) の書類を
作成することはできるのか？
　　　遺産総額が9千万を下回れば問題はありません。

また、例えば、名義変更する前に、兄弟の誰かが死亡した場合、
死亡した人の取り分は、どうなるのか？
(Q.2)の確約はその場合も有効か？
　　相続人が死亡した場合はその子供が代襲相続します。当然覚書の内容も相続します。子供がいない場合は相続権が消滅します。

私見として、せめて3回忌までは親の家を残し墓参りや法要に帰って来れるようにすることはあってもいいのではないかと思います。
質問者さんがお金を必要な様子は察しられますが、お金のために兄弟がいがみ合うことが無いようにしてください。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
とても参考になりました。
ただ、お金のことは別にして、私は誰も住んでいない家を３年も
放置しておくのは、おかしいように感じます。
またお金の面で言えば、どんどん評価額が下がります。
私はすぐに処分が妥当だと思っていたのですが、
そうでもないのですね。
長男らが言っていることも、常識的なことだとわかりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/08/26 16:15

No.3 回答者： mnb098 回答日時： 2009/08/26 22:33

地域にもよりますが、親戚や近所の手前、迎われまたは三回忌までは、処分は見合すというのもひとつの見解であると思います。

全然そんなしがらみもなく、割り切りができるなら早い時点での処分も有りかなと言えます。

今の経済状況では、希望の価格で売却になるかはわかりません。2年後から売りに出しても、よほどの好物件でないといつ売れるかは、保証ありません。

売り手が考えるほど流通価格は高くありませんので、高額の固定資産税が負担になるなら、少し早目からの価格見積もりや、専任契約の相談をすることをお勧めします。
2年経ったら売るという覚書でなく、売却する事に意義を唱えないと言う書き物の方が、全員の合意として強いものになると考えます。
法的に有効かというと民事なので、強制力はありませんが公正証書にすれば、まず文句は言えないでしょう。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
「売却することに意義を唱えない」という書き方にする、
公正証書にする、非常に参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/08/27 11:52

No.2 回答者： akak71 回答日時： 2009/08/26 15:47

覚え書を作成しても、気休めにしかなりません。

売却する事に決まっても、
売却額がまとまらないこともあります。

この回答へのお礼

コメントありがとうございます。
そうですね。売却額も問題が生じそうですね。
ただ、これは相場というものもあるでしょうから、
とりあえず、今は問題に感じていません。
売却することが決まれば、多分、額について細かいことを
いう兄弟はいないように思います。
４人とも数年後には売却しなくてはいけないことは理解していると
思います。ただその間に予期せぬ事態（？）が生じるのも心配なので、
２年後の売却を確約にしておきたかったのです。

お礼日時：2009/08/26 16:24