借家の立ち退き交渉・費用についての質問

親の借家についての質問です。１０年以上前に知人に数か月の間、知人の親戚を住まわせてほしいとの依頼があり、その後ずっと住み続けているそうです。契約書は交わしていません。家賃は毎月払ってもらっているそうです。親も高齢になったので、売却を考え、立ち退きをお願いしたら、拒否されたとのことでした。立ち退いてもらうにはどうすればよいか教えてください。不動産会社などでも相談できるのでしょうか？誰に相談したらよいか、費用はどのくらいかかるのかなど、教えていただくと助かります。
家はボロボロで、取り壊して土地を売るつもりのようです。
畳替えなどの修復費用は、親は一切だしてないそうです。

No.1 ベストアンサー 回答者： ane180 回答日時： 2018/05/29 22:47

口約束ではなくきちんと、定期借家契約をしていれば・・・

家賃を受け取っている事
契約書が無くても１０年も放置していたわけですから
双方合意があったと思われても仕方ないですね。
立ち退きについては、正当事由が必要になります。
＞親も高齢になったので、売却を考え・・・
正当事由にはあたらないと思いますから
立ち退き料を支払って合意する方法になるかと思いますよ。

全て自分達で行うのか
専門家に頼むかになります。
もちろん専門家に依頼すればお金がかかります。
弁護士に依頼すれば立ち退き交渉はやってくれます。
費用についてはケースバイケースなので
直接話を聞いて見積もってもらってください。

＞不動産会社などでも相談できるのでしょうか？
付き合いのある不動産会社はおありですか？
まったく知らない不動産屋へ相談に行っても相手にされないと思いますよ。

家や土地を売る際に不動産会社へ依頼しますか？
不動産会社に売買の仲介を依頼するときには、
媒介契約をしますが、専属専任媒介契約にすると
契約を結んだ不動産会社の一社取り扱いになり
売買契約が成立すると売主、買主両方から手数料が入るなど
様々な利点が不動産会社にはありますので
専属専任媒介契約を条件に、立ち退き交渉について相談にのってくれる可能性があります。
ただし、不動産屋はよく選ぶ事です。立ち退きに関して経験があるところがいいかと思います。

土地は親戚に売りたいとか
買ってくれそうな目星があるのなら
専属専任媒介契約にすると手数料が無駄になるかと思います。
売買代金によって手数料はかわりますので
田舎でたいした金額にならないのならどっちでもいいかと思いますが
高額になるならはじめから弁護士に依頼した方がいいかと思います。
弁護士の無料相談等を利用して判断されてはどうでしょうか？

この回答へのお礼

素早い解答ありがとうございます。
やはり弁護士に相談するのがベストなんですね。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2018/06/05 09:34

No.3 回答者： 専門家プロファイル_鬼沢健士 回答日時： 2018/05/31 13:21

弁護士です。

契約書はないとしても、毎月賃料をもらっているわけですから、賃貸借契約が成立していることは明らかでしょう。

そうすると立ち退いてもらうことは容易ではありません。

相手の姿勢にもよりますが、訴訟まで視野に入ってきますので、不動産会社に相談することは意味がないと思います。

相談するのであれば弁護士にしてください。
立ち退き料の負担を覚悟しておいた方がいいかもしれません。

具体的な費用については、賃料や土地の広さ、場所など全くわかりませんので、お答えできません。

この回答へのお礼

専門家の方からのアドバイスありがとうございました。
参考にさせていただきます

お礼日時：2018/06/05 09:30

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2018/05/30 10:35

＞家はボロボロで、取り壊して土地を売るつもりのようです

これが確定的であるのであれば、その方針に従って問題点になる事を一つ一つ解決することです。

先ずは、親戚との間の契約の解除です。これが使用貸借なのか賃貸借契約なのかは双方の思惑や授受された金員により判断されます。もちろん、使用貸借よりも賃貸借契約の方が借り手の権利が強いのですから、貸主側から進んで賃貸借契約と認める必要が無い事もあります。
いずれにしても、この解除条件の話し合いの中で立退き料ですとか原状回復の問題が出てきます。

また、売却については現状のまま売却することも出来ますし、退去についての合意が成立してから売却をすることも出来ますし、完全に明渡してもらい更地にしてから売却することも出来ます。売却価格や時期についての兼ね合いの中で決まる事ですが、所有者側の思惑だけで話を進めた場合にはトラブルになる事も多いですね。

親御さんが土地を売却して利益を得られると仮定した場合、入居者である親戚を『売却を妨げる邪魔者』と捉えるか『より高く売る為の協力者』と捉えるかでアプローチの仕方も変わってきます。
質問文を読む限り、売却により利益を得る度合いが大きいのは親御さんの方ですから、現時点での売却を考えるのならばそれなりの利益配分を考えた方がスムースに話が進むでしょうし、どうしても金を出したくないという事であれば、5年10年様子を見て建物が朽廃するなど借家契約の解約の為の正当事由が満たされるのを待つことです。建物が古くなったからと言って、借家人側が一方的に賃料を下げてきたなどと言う事になれば、それを理由に債務不履行による契約解除にも持って行けます。
私が業務で相談を受けたとしたら、実際の家を拝見したり現在の賃料と相場との比較、想定する売却金額などを伺って現実的な道筋を幾つかお示しするでしょうね。

この回答へのお礼

丁寧なアドバイスありがとうございました。
老朽なども解約のための正当な事由になるのですね。
参考になりました。

お礼日時：2018/06/05 09:32