離婚後も住宅の名義を共有・・・？

お世話になります。
知人の話なのですが、３年前に離婚し現在母子家庭です。
結婚時に購入された住宅を元々夫婦共有にしていたらしいのですが離婚後もそのままだそうです。現在、ローンの支払いは月々が元夫、賞与時が知人となっているらしいのですが、元夫が支払っているローンは養育費代わりという訳でもないとのこと。
ところが知人は住宅を売却して引越したいらしいのですが、他人と共有名義の場合どうなるの？と、質問されたのですがどうなるんでしょうか。
因みに売却すると売却損が出るそうで売却額でローンの残債が支払えるかどうかも難しいようなのですが・・・。
売却前提で考えた場合どうすればよろしいのでしょうか。
因みに元夫は甲斐性なしだそうです。

No.1 回答者： password 回答日時： 2006/11/01 14:25

自分の持分だけ、所有権の移転は可能です。

しかし、その様な売却形態では、超格安にしない限り売れないでしょうね。

元夫と交渉して、資産の清算をお勧めします。

この回答へのお礼

回答有難うございます。
清算が最も良い方法だと思うんですが、元夫が甲斐性なしのため、持分の残債を支払う能力は無く、かといって知人も子どもを抱えこれ以上のローン負担はむりなようで・・・。
どうすればよいでしょう？

お礼日時：2006/11/02 12:27

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2006/11/01 15:05

例えば、A男とB子と云う夫婦が居て、夫婦共有で不動産を購入し、後に、離婚し、A男が、その持分権をC男に売却した場合、B子とC男の関係をお聞きになりたいのですか。

そうだとすれば、C男は、A男の権利義務を承継しますが、A男もB子もローン会社に対して支払い義務を免れたわけではありません。
A男とB子との間で「ローンはA男が支払う」と云うことになっていても、それは、A男とB子との間だけでローン会社から云えば、どちらから支払ってもらってもいいわけです。
なお、B子とC男が協力して、各持分権を1人に売却することはできますが、ローン会社と売買金の割り振りを協議しておかないと任意な売買は難しくなります。

この回答へのお礼

回答有難うございます。
やはり難しそうですね。

お礼日時：2006/11/02 12:28

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2006/11/01 15:27

記載内容からはローンの借入名義、保証関係が分りませんが、ローンの担保付の不動産を第三者に売却する為には、売却時点でローンを完済する必要が有りますので、時価とローン残高の差額分は、元夫なり元妻なりで負担する必要が有ります。

（それが出来なければ売れません）これは共有でも単独所有でも同じ事で、売買契約には離婚した元夫婦が同席する必要が有るかも知れません。

例外的に、借入人の収入状況が良い場合や他の担保不動産がある場合には売却語に残った借入を継続して分割返済することを金融機関側が認めるケースもあります。「甲斐性なし」の元夫の場合がどうかは分りませんが、売却の可否とともに今後の生活費負担（何れにせよ住む所が必要）についても考える必要がありそうです。

又、夫がローン返済できなくなった場合には恐らくは連帯保証人である元妻に借入全額の返済義務が生じてくる契約になっていると推測します。

この回答へのお礼

回答有難うございます。
＞又、夫がローン返済できなくなった場合には恐らくは連帯保証人である元妻に借入全額の返済義務が生じてくる契約になっていると推測します。

まさにその通りだと思うのです。はやく清算させてあげたいのですが・・・。

お礼日時：2006/11/02 12:30

No.4 回答者： tiuhti 回答日時： 2006/11/05 20:34

他の方の回答と決定的に違うわけではありませんが・・・

元夫の人が、売却を合意しているのであれば、買う側にとって、売主が共有名義であっても、特段問題はありません。（実際、私が買った土地は、売主は親子共有でした。）合意していなければ、個人が住むような家を「知らない人と共有でいいから買いたい」という人は、まずいないので、売却そのものが事実上不可能と言って良いと思います。

売却の同意の取り付けにあたっては、売却代金とローン返済の差額をどうするかも決める必要があります。現在の財産分与や養育費の負担について、特段どちらかが不満を抱いているのでなければ、共有比率と同じ比率で過不足も分けるという事でOKできるのではないかと思います。どちらかが不満を抱いていれば、売却代金＞ローン返済であれば、不満に思う方はより多くとろうとするかもしれないし、売却代金＜ローン返済であれば、不満がある方は、なるべく不足分を相手に押し付けようとするかもしれませんから、話がややこしくなる可能性は充分あります。

また、不足分が発生する場合は、ローンの貸し手は、通常は売却時の完済を要求するのはNo.3の方の言うとおりで、どちらかがその不足資金を別途調達する能力が無ければ、「ローンが完済できる金額の場合のみ売却する」という合意にならざるを得ないでしょう。

養育費の負担や財産分与がきれいに終わっているかどうかと、売却代金でローンを完済できるかどうか、という2点がクリアであれば、元夫の人から見ても、住んでいない家にローンを払い続けるというのは、決して嬉しい状況ではないので、話に乗ってくる可能性は充分あるのではないかと思います。特に、元夫の、養育費や財産分与の分割払いに相当する負担（ローンの返済を含む）が、家の売却後に軽減されるのであれば、なおさらです。

このまま保有し続けて、元夫の返済が滞って、知人の方に連帯保証の履行を求められる将来のリスクを考えるのなら、知人の方が多少譲って（例えば、ローンの残債が残る場合は、親や親戚からでも金を借りてきて清算し、後日元夫に分割返済を求める、とか）売却してしまった方が得、という事も考えられます。

いずれにせよ、売却代金がローンの完済には不十分で、それを別途調達する方法（ローンの貸し手による残債の分割返済の承認を含む）がないのであれば、返済が滞りローンの貸し手が競売にかけて強制的に売らされる場合以外は、売却はできません。離婚しているかどうかとは無関係に、誰でもそうです。