相続＆起業について

息子の友人で代理での質問です、彼に助けてもらったことがあり、なんとかしてあげたいのですが良い解決策がわからずご相談させてください。目的は遺産相続税をできる限り減らしたいとの希望です

まず、おばあちゃん70歳　お母さん50歳（一人娘）息子35歳（一人っ子）という家族構成です　※お父さんがいますが別居中とのこと
　　
おばあちゃんの資産が以下のようにあります
キャッシュ約2億、株なし、不動産約1億、生命保険想定額（亡くなった際におよそ1500万）合計約3億1千500万円

おばあちゃんが亡くなる未来、国に普通に支払うとなると、約3億1千500万の資産を相続する際、6千万控除があっても国に約6,000万程度の税金を支払う必要があります。だから日本は3代で資産がすべてなくなる国民に厳しい税の仕組みなのでしょうか・・。

おばあちゃんは静岡に住んでいます、一人娘であるお母さんは
毎月看病に行っていましたが、おばあちゃんが東京に住むことを決意されました。静岡の家は思い出の家なので誰にも貸さずにたまに空気の入れ替えを業者にたのむ予定です。そして東京にお母さんはネットの通販会社を作り、その会社の借入れとしておばあちゃんからお金を6000万くらい借入れようと思っています。その6千万でお母さんは会社のオフィスとしてマンションを購入します。もちろんその会社におばあちゃんが住みます。（名義は会社ですが、おばあちゃんはこのオフィスの住所で住民登録します）借入書？には債務放棄と一筆入れてもらいます。赤字経営とします。このような方法を来年に実行予定です、会社の名義になるので遺産としては相続できませんが会社の社長のお母さんなので実質お母さんのものになったともいえます。法的に問題ないでしょうか？

2つ目の質問は、上記で6千万うまくいったとしてもまだ資産は2億5千5百万。限りなく税金を少なくし、国ではなく祖先代々に残したいと考えています。

No.3 回答者： nyan-nyan22 回答日時： 2006/12/04 21:24

私なら、友人一族が相続税を支払って自分と同じレベルの世間並みの資産になれば、以前よりも一層親近感を持って付き合いができるように感じますが。

＞国ではなく祖先代々に残したいと考えています。
という考え方なら銀座・有楽町の一等地に５坪くらいのお墓を立てれば祖先の方々にも満足頂けるのかもしれませんが。

No.2 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2006/12/04 05:35

>税金を少なくし、国ではなく祖先代々に残したいと考えています。

誰でもそう思います。いわゆる「相続税の節税対策」というものです。これをするかしないかで、何千万円もの差が出ますから恐ろしいものです。相続税の節税対策については大きな本屋さんの税金コーナーで何冊も目にします。そういう本を買って勉強すれば、本件は解決します。

以下にそのエッセンスを書きます。
１．35歳（一人っ子）の息子さんをおばあちゃんの養子にしましょう。
こうすると、相続人は２名になります。現行の相続税法では、法定相続人の数に含める養子の数を、実子がある場合には1人、実子のない場合には2人に制限しています。よって、この場合、問題なくOKで、税務署は歯ぎしりしてこの養子縁組を見ているしかほかはありません。

昔は何人でもOKでした。いかに多くのお金持ちの人が養子縁組を節税対策に利用したかおわかりでしょう。

相続税の基礎控除額は、「5000万円＋1000万円×法定相続人の人数」です。当然法定相続人の数が増えると基礎控除額も多くなります。生命保険の基礎控除額についても同様です。

２．キャッシュ約2億の節税対策を考えましょう。
質問者さんがお考えのように不動産に変えるのが最も有効でしょう。但し、質問者さんの方法では節税対策になりません。

おばあちゃんの名義で２億円で賃貸用不動産を購入することが基本です。大きな不動産屋さんに行くと事業用不動産というのを扱っています。要するに中古賃貸マンションや中古アパートを１棟丸ごと買うわけです。２億円位では沢山あります。賃借人が居ても構わず、むしろその方が好都合です。空室率が低い物件は採算性が良い証明になります。

中古では不安だ、いやだというなら、土地を購入し大手建築業者に頼んでアパートを建てればよいでしょう。大手住宅建築業者はこういう専門家を社員に持っており、相談に乗ってくれますし、セミナー開いたりしていますからそれに参加して知識を仕入れればよいでしょう。最近は技術が進歩して、プレハブのアパートと言っても、とても良いデザインのものが安く建てられると思います。大手住宅建築業者にはこういうノウハウ集積していますから、知り合いの大工さんに建ててもらうなんていうことは、節税対策としては、やってはいけません。

「静岡の家は思い出の家なので誰にも貸さずにたまに空気の入れ替えを業者にたのむ予定です。」とお書きになっておられますが、相続税対策としては、たとえ低家賃でも他人に貸すべきです。

どういうことかというと、不動産を人に貸すと借地権分の土地評価額が差し引かれ、結果として相続税を３から４割下げることが出来るのです。この意味では土地価格が高い立地がよく、２億円のアパート・マンションでも殆んど土地代、アパート・マンションは古くて価値が殆ど無いというような物件がかえって好都合です。

もっと言うと、相続税で計算する土地価格「路線価格」は時価、つまり市場取引価格より低くなっています。一般的には2,3割低いようです。地域によって異なりますから、節税対策としては、時価が高く路線価格が低い土地が狙い目になります。

例えば、東京でしたら筑波エクスプレス沿線などが狙い目になります。筑波エクスプレス開通で地価はうなぎのぼりでしょうが、路線価格は不便な宅地・農地の評価価格で放置されている、ということが考えられるからです。この場合は極力安い価格のアパートを新築することになります。

相続税評価額と時価の乖離、貸付による借地権減額により、２億円を目標１億円に下げることも可能でしょう。この目標が達成できれば相続税は黙っていても半額になり、基礎控除額をうまく使って４分の１にするのも夢ではないでしょう。

購入物件や立地条件では２億円では足りない場合も出てくるかもしれません。この場合は、金融機関から借入を起こせば良いでしょう。借金があれば、この額を相続財産から差し引けますから、更に節税できることになります。借金の毎月支払いを毎月経費プラスローン支払にできれば、働いていないおばあちゃんでも返済可能ですから、理論的には銀行はお金を貸してくれます。こういうことが得意なのは普通の銀行でなく信託銀行のようです。信託銀行に相談してみると良いでしょう。銀行であれば「ノンリコース・ローン」というローンを扱っている銀行がよいです。どういうことはというと、気に入った不動産購入するのにお金が不足しても、心配不要、節税の観点では好都合ということです。

極論すれば、約3億1千500万の資産があっても借金が約3億1千500万あれば、誰がどう考えても相続財産ゼロ、よって相続税ゼロです。金融機関は総資産の最大７割から８割しか貸しませんからこれはあり得ませんが、借金すれば節税ばっちりできるスキームはご理解戴けるでしょう。

＞にお母さんはネットの通販会社を作り、・・

会社を作って節税できる場合は、収入が膨大な場合に限られます。たとえば有名芸能人とか、とてつもない給料取っている同族企業の社長などです。収入を法人収入にして、その収入を原資として不動産とか株を買うわけです。そうするとこの名義は法人ですからその芸能人・社長が死亡しても相続税とは無関係になり、大節税になるわけです。収入は法人収入ですから、芸能人は法人から給与をもらうことになり、芸能人であっても、サラリーマンと同じ体系の税金を払うだけで済み節税できるわけです。

おばあちゃんが、不動産購入などめんどうな手続きできるわけがりませんが、お母さんが「成人後見人」になる手続きすれば、お母さんが代わりにできるでしょう。不動産買うと賃貸人を募集し賃料を受け取ったり、修理する仕事が発生しますが、こういう仕事を賃料収入の最大５％払えば一括して代行してくれるサービスを大手不動産仲介業者は手がけていますから、安心して良いでしょう。

この回答へのお礼

上記の様々な手法、非常に勉強になりました。ありがとうございます、自分がとても安易に考えていたことが再認識されました、さらに本を読み漁り、熟知し、実行したいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2006/12/04 22:22

No.1 回答者： gyamboi 回答日時： 2006/12/03 19:28

すくなくとも、債務放棄なんかしたら結局は会社の方ですごい税金

払うことになってしまいますよ。

ちゃんとした専門家にご相談された方がいいと思います。