不動産売買に伴う費用と遺産相続の受け取り金額

不動産売買に伴う諸費用とその遺産相続の受け取り金額についてお尋ねです。
具体的な金額がわかればお願いします。


対象者・・故人（１月死去）の配偶者とその子3人（成人）。
Ａ社とＢ社で見積もり金額がまったく違います。

高台にある家。土地３００坪近くあり。土地坪単価は６～７万で計算。
車の出し入れが入り口一台分の幅しかありません。
半分は平地で使えるのでは？
有効土地は３０％？ほどと査定されていますが。

震災前2月の時点での売り出し査定金額は、築約３０年の家は0円。

★Ａ社970万・・土地が広すぎて近隣も２～３年売れてないので難しい。

★B社2050万円・・予想1800万～2000万ほどで売れるだろう。どこまで安くできますか？

◎この予想金額で売れたとして。かかる費用すべて。
それぞれの場合の金額がわかればお願いします。

（ほかにも見積もりをとる予定ですが。。
同じ町内の土地も広く、同じくらいの広さかな？
ここより高台のまだ新しい別荘風の立派な家が２５００万で売りにでていました。
三年ほど売れていません。）

(1)不動産屋に支払う金額。
売れるまでの手数料はかからないのか？
司法書士への支払いは？
売れた後に支払う金額等、その他考えられることがあればお願いします。

(2)売れない場合途中で取り消すことができるのか？

(3)配偶者１/２、残りを3等分でもらったあとの相続税等の支払い金額。

(4)あとで売りにだすと相続税がよけいにかかり受け取り金額が少なくなる可能性があるともききましたが？

(5)不動産屋によっては相場以上の高い金額で見積もり契約をし、売りに出させといて、なかなか売れないといって、その期間の手数料を高くとるとかいうこともあるのでしょうか？

＜こちらの事情＞
亡くなったとたんに、一人だけが家を売ろうとしています。
手続きが早くなるので家も財産放棄しなさいとも言ってきています。
自分がもらって分け与えると。。
通帳もすべて自分名義に変えていました。
このときも財産放棄しなさいと言い、口頭で放棄させました。
用意していると言ってた葬式代や法要代は払えないからあなたたちで立替なさい。
家を売ったらそこからかえすといわれ、どうしようもなくて３人で払いました。

故人が生前倒れたときにお金使いがあらいので通帳をわたさないようにと注意していた人物です。
うまいこと通帳を取り上げたあとは、故人には不自由させて、怪しい投資や買い物旅行その他宗教的なものなどに、黙って大金を注ぎ込んでいました。

問題が起きたら私たちに後始末をさせて、司法書士代等、かかったお金も払わない人間です。
故人が亡くなった直後も、悲しむよりもうきうきして、故人のものはすぐに捨てると言い、故人のそばに財産分与の本を置き、独り占めするためにはどうしたらいいかそればかり気になって、親戚と話していたようです。故人という存在を抹消しようとしているように思えます。

葬儀の見積もりのときは親戚の前では自分が払うようなそぶりをし、葬儀が終わって親戚が帰ったとたんに払わないと言い出しました。
今は、すぐに家の売買契約をしなさい、場合によっては調停にもっていくと言っています。

老後１０００万必要なので、通帳のお金も自分が全部もらう。
自宅の固定資産税は払えない。今後の自分の入院費も葬式代なども自分は一切払わない。
もらう分はすべて自分がもらう、しかし支払いは負担しなさいと言ってきていて大変です。

葬儀等にそうとうな金額を急に負担させられて、私たちも短い期間でのこれ以上の負担はできません。
故人の今後の法事がちゃんとできるのか心配です。ちゃんとしてあげたいです。
倹約家でみんなが困らないように貯金をしていた故人。
愛情も深い人でした。


売りに出そうとしている物件は、故人が特別に思い入れのある家です。
生前ずっと帰りたがっていたのに、数年間帰れなかった家なので粗末に扱えません。
故人が家で寛いでいるかもしれません。しばらくはあのままにしてあげたいです。

なるだけ売りたくないので、諦めさせる材料として今回の質問をさせていただいたんですが、“震災の影響で売れても底値になるだろう”ぐらいしか理由がみつかりません。

大変長いまとまりのない文章になって、すみませんが、
どなたか詳しい方がいらっしゃったらよろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2011/04/11 09:47

まず売値についてですが、１８００万～２０００万というのはちょっと？？？ですね。

２５００万の家が売れてないとの事ですが、その土地を２０００万で買って家を建てると３０００万～４０００万になるでしょ。とても売れないでしょう。

さていろんな経費ですが、まず相続登記の費用がかかります。司法書士に依頼して数万から１０万程度だと思います。それと登録免許税が不動産の固定資産税評価額の４／１０００です。仮に評価額が１０００万とすると４万ですね。

相続税は基礎控除があるのでおそらくかからないでしょう。相続税の基礎控除は、相続人が４人との事ですので９０００万です。故人の財産の総額が９０００万以下ならかかりません。

売る際の費用ですが、不動産屋の仲介手数料は売買代金の３％＋６万円です。これはあくまでも成功報酬ですので、契約に至らなければ払う必要はありません。もし契約してないのに何か請求されても断ってください。

売れたら譲渡所得税がかかる可能性があります。これは買った値段より高く売れた場合にその差額にかかります。例えば７００万で買ったものを１０００万で売った場合は、差額の３００万についてかかります。税率はおそらく長期譲渡になると思うので２０％です。故人の方がいくらで買ったかわかりますか？いくらで買ったかわからない場合や、先祖からの土地で買ったものでない場合は、売れた値段から５％だけ控除できます。例えば１０００万で売れた場合は９５０万に対して２０％かかるわけです。この譲渡所得税があった場合、税金を払ったら終わりではなくて、所得があった事になりますので所得があった翌年は、所得によって計算される健康保険料などが上がる可能性があります。

この回答への補足

購入金額は故人から２３００万ぐらいだと聞いたような気がしますが。
権利書を見ると、どう見たらいいのかわかりませんが、価格のところ合計で、７６０万ほどと書いてあります。
未入居だった物件を新築後、１年で購入しています。
持ち家を売って購入。
当初は別荘地だったようで、建蔽率は１５％
数年前に別荘地ではなくなったとＡが話していました。
故人の話ではないのであてになりませんが。。
現在の固定資産税は６万円代です。

補足日時：2011/04/11 15:33

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
知らないことがたくさん書いてありました。
７６０万で購入してたんだったら、譲渡所得税がかかる可能性がありますね。
Ｂ社の高い予想金額を提示しているメリットはなんなのでしょうか？
ただ契約してもらいたいからなのか？それとも買い手がつかないからとすごく安い金額で買い取るつもりなのか。。
不審に思ってしまいます。
あせって売ろうとしているＡは、このＢ社に売る気満々で、
「はやくしないと価格が下がる。」
と言ってます。
逆に今は安くしか売れないのでは？
家に価値もないので、そう変わらないとおもいますが・・。
ただ、町としては３０年ほど経過した古い町で、循環バスも上までは通らなくなっています。
下まで１０分～１５分歩かないとバス停はないです。
市の町内ふれあいバスのようなのは一日に数本、歩いて５分のところまではきています。

お礼日時：2011/04/11 15:56

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2011/04/11 15:49

No.２です。

別荘地であろうが別荘地でなくなろうが、そんな事は別に関係ありません。
権利証に書かれた価格と言うのは、おそらく登記する際に必要な評価額の事だと思います。故人が買った価格とは関係ないと思います。故人が買った価格を証明する契約書、領収書などがなければ、売却金額の５％しか控除できず、売却金額の９５％に譲渡所得税がかかる事もあります。

この回答への補足

すみません。補足です。
故人の住所と不動産が住所が違っていたら税金が変わってくるのでしょうか？
同じ県内で住所は違う市です。
配偶者の施設に住所移転してます。
数年間空家になっていた家を売買するとすれば・・・。

補足日時：2011/04/13 06:55

この回答へのお礼

びっくりしました。
そうなんですね。
契約書・領収書はいまのところみあたりません。
保管しているはずの人が「値段はいくら？」と言っていたので、最悪なくしているかもですね。
無知って恐ろしい。
売ったもののこんなはずではなかった・・と、なりそうです。

何度も回答ありがとうございます。

お礼日時：2011/04/11 16:14

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2011/04/11 07:23

相続税は遺産全体とその評価額がわからないとなんともいえません。

相続財産がその不動産だけなら、誰が相続しても相続税はありません。

相続不動産の売買は、一旦相続登記をした後でなければできませんので
不動産屋の提示価格はそれぞれ参考情報として、先ずは相続人全員
で遺産分割の協議をして決着させることが必要です。

あなた（相続人のひとり）が「売りたくない」ということであれば、
（それだけの事なら）簡単で、遺産分割または売買に対して同意し
なければいいだけです。

「遺産全体を明らかにした上でどうするか全員で決めましょう」と
繰り返し主張すればいいと思います。

この回答への補足

Ａが個人の財産の通帳全て自分名義に変えて金額はいいません。何千万か使いこんでいます。こちらがわかっているだけで数百万残あり。
名義を変えてしまえば、故人の財産とはみなされないし、後から相続税の請求もこないと聞き安心しています。
葬儀後、故人名義の通帳に残が少し残っているのですぐに引き出しに行くと言ってましたが、銀行に知られなければ大丈夫と聞き、後日引き出してると思います。
年金は故人名義で振り込まれていたはずなので、名義変更でなく自分名義の通帳に移してるんでしょう。生前からやっていたはずです。
証拠が残っているので、後から相続税の請求がくるのでは？

Ａ以外は土地のみになります。

補足日時：2011/04/11 09:07

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
やはりそういったことしか出来ないですか…。
ストーカーみたいなところがあって、思いどおりになるまで、執拗になんども電話かけてきたり、親戚知人に私たちを悪者にして電話させたりと、あの手この手を使ってやってくるので大変なんですが…。
電話に出なかったら子供に電話したり。一秒おきに電話してくるんです。
難題に答えて下さってありがとうございました。
売っても損をするという材料があればいいのですが。
手強いです。

お礼日時：2011/04/11 09:21