土地を購入したいのですが、故人の名義で・・・。

Question

岡山県在住です。
住宅を建てようと土地を探していた所、大阪にいる伯父の妻（おばですね）の実家（空き家）が予定地域にあって売ってもらおうと相談したところ、おばも買い手を探していたので良い話になったのですが、おばの父親の代から空き家で、土地建物共名義がおばの曽祖父のままらしいのです。このような状態から伯父またはおばに名義を変えて売買できるのでしょうか？
地目は宅地と雑種地で宅地には木造茅葺きの建物が建っています。
この様な事例に詳しい方教えて下さい。よろしくお願いします。

hazu01_01 · Accepted Answer

気をつけなければならないこと。
１　その土地はいつおばさんの曾祖父が買われてのか。戦前か。戦後か。
　　土地の登記簿で確認
２　その土地を買ったのが戦前ならば、おばさんの曾祖父がその土地を買ったときその人は戸主だったのか。そうでなかったのか。
　　おばさんの曾祖父の除籍謄本。（生まれてから亡くなるまで）
３　その土地を買ったのが戦後であったり、戦前でも戸主以外であったならば、おばさんの曾祖父からおばさんまでの相続の書類があるかどうか。
　　相続の書類の確認
４　その土地を買ったのが戦前で買った当時その人が戸主ならば、その後の家督相続がどうなっているか。
　　おばさんの曾祖父およびその家督相続者の除籍謄本。（生まれてから亡くなるまで）
５　上記４の場合、死亡年月日、生年月日および結婚年月日を確認する。

※　戦前になくなった人の遺産の場合、戸主かどうか、その後の家督相続がどのようになっているかが大きな問題になります。
　　その状況によっては今から相続の書類を作るのもすごく簡単だったり、不可能なほど難しかったりします。たとえば、除籍謄本自体が存在しないこともあります。

※　私の経験したものでは実際に財産はその家に代々伝わってきたもので、昭和20年当時はその人の祖父の兄（戦死）の遺産で、兄に子供もなく、弟の系統に伝わりましたが、調べた結果は戦死した兄の嫁が家督相続者になり、戦後になって兄嫁が亡くなることにより、兄嫁の実家に書類上は伝わっていたというものもありました。その家ではたぶん現在も名義変更をしていないと思います。

※　戦後の例でも結婚離婚を繰り返すと状況によっては書類上は何分の１か全くの他人が入り込むことがあるようです。

noname#119854 · Answer

その物件の固定資産税・・払ってるのは、誰？

0621p · Answer

すでに回答のある通り、相続人全員の承諾が必要になりますが、おばさんの父親の代から空き家にもかかわらず曾祖父の名義のままという事は、相続の手続きができなかった（相続人の間で話がまとまらなかった）のでそのままにしている可能性もあると思います。そうであれば難しい話です。

y-y-y · Answer

不動産の名義人が死亡の場合、その人の生まれた戸籍から、死亡の戸籍までの日付が連続する一連の戸籍簿（除籍簿）が必要です。
そして、その連続する間の相続権利者（つまり、名義人の子孫）のすべての戸籍簿（場合によっては除籍簿）が必要であり、また、相続権利者の相続放棄の承諾書・印鑑も必要です。

つまり、＃１のかたの通り、全員を探し出すのに、気の遠くなる作業が必要です。
そして、＃１のかたの助言通り、「売主」が司法書士に一任して、名義が質問の伯父・おばになってから、売買をしましょう。

●　除籍簿とは、必要とする人が抹消されている戸籍簿
死亡で戸籍から抜けた場合の「古い戸籍簿」
または、結婚・離婚等で新しく戸籍を作った場合の「旧の戸籍簿」
（除籍簿は、見た目は普通の戸籍簿だが、必要とする人の欄が×印等で抹消それていて、その抹消原因が記載されている）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
私は、相続登記は全部司法書士に、一任しました。

亡くなった私の父親が、太平洋戦争前に養子のバツイチのため、戦前の旧戸籍で、生家→養子先→生家の行ったり来たり・・・。
戸籍上の相続権利者（私の腹違いの兄弟姉妹と、その子孫等）を探すためです（結果は腹違いは居ませんでしたが・・・）
つまり、私の相続のための登記書類はは、除籍簿だけで５ミリ～１センチほどの厚さになりました。

この戦前の旧戸籍の世帯主が戸主単位のため、亡くなった父親の親たち（つまり私の祖父兄弟とその配偶者）や、親の兄弟夫婦（私のおじおば夫婦）等の名前が、除籍簿として一杯記載されていました。
（現在の戸籍簿は夫婦単位です）

yatoaa · Answer

曽祖父の妻、子供、孫、ひ孫・・・相続権利者すべての人を探し出して
相続放棄、移転登記等の承諾書をもらわねば名義変更はできません。
（曽祖父の死亡時点で生きていた人とその人の子孫にはすべて相続権がある）
とても素人の手におえるものではありません。
司法書士さんへ相談し、名義変更が完了した時点で購入すべきと思います
相続権利者が１人でも見つからなければ名義変更は不可能ですから
困難を極めると思いますし、司法書士さんへの料金も莫大なものになると思います
（例えば相続権利者がアメリカに移住していたら、アメリカへまで調査しなればならない）

土地を購入したいのですが、故人の名義で・・・。

気をつけなければならないこと。

その物件の固定資産税・・払ってるのは、誰？

不動産の名義人が死亡の場合、その人の生まれた戸籍から、死亡の戸籍までの日付が連続する一連の戸籍簿（除籍簿）が必要です。

曽祖父の妻、子供、孫、ひ孫・・・相続権利者すべての人を探し出して

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