土地の譲渡について

いつもありがとうございます。
早速ですが、標題の件について質問させて頂きます。
長文でかつ、文章が拙く申し訳ありませんが宜しくお願い致します。

今回、親戚から家を譲りうける話が挙がっています。
簡単ではありますが、下記に事情を記載致します。

　現在、夫（故人）の名義で配偶者の方が生活されている家があります。
　高齢である為、近い将来老人ホームに転移する予定で
　その場合、一番付き合いのある私の親（父親）に家を譲りたいという話に
　なっています。

　現名義人の方は私の父親からすると、叔父（父親の父の兄弟）にあたり
　子供はいません。
　名義人の方の親戚は、ご兄弟とそのご子息（名義人からすると甥・姪）が数人います。
　
　現住居者である配偶者の親族は、全員相続を放棄されているそうで
　同様に私の父に譲りたいという話になっています。

　ここで、その時が来る前に必要となる手続き、調整ごとを整理しておこうと思っており
　いろいろと調べているのですが、詳しい方がいらっしゃいましたら重要となる点を
　ご教授頂けませんでしょうか。
　
　素人ではありますが、私見として下記の点に疑問を持っています。
　
　　◆登場人物＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
　　＃名義人：　私の父の叔父
　　＃配偶者：　名義人の配偶者
　　＃甥・姪：　名義人のご兄弟のご子息
　　＃配偶者の親戚：　配偶者の方のご親族
　　＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　　・私の父は法律上相続（贈与？）する権利はなく、親族である名義人の甥・姪が
　　　優先で相続することとなるのか
　　・相続する場合、名義人を配偶者に変更することが必要かどうか
　　・配偶者との口約束で家を譲るという話は有効かどうか
　　　何か公的な文書が必要かどうか
　　・甥・姪が相続を放棄した場合は、私の父が相続可能なのかどうか
　　・甥・姪が相続を希望した場合、私の父が相続することは不可能かどうか
　
　　◆私の父が相続できた場合　　
　　・親族の方が相続を放棄したという内容の公的文書の作成が必要なのか
　　・将来父から、私本人に相続可能なのか
　　・相続税などはどういう計算で目安となる金額が算出できるのか
　　　（家は築30年ほど、土地は65ツボほど）
　　・相談は司法書士にお願いしたらよいのか
　　
　他に何かお気づきの点など御座いましたら、ご指摘いただけると助かります。
　質問ばかりで誠に恐縮ではありますが、どうぞ宜しくお願い致します。

以上です。

No.5 ベストアンサー 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/01/13 20:06

＞Bに名義変更（この場合、相続？）することが必要ということでしょうか。

名義変更は必ずしも必要ではありません。

一番大事なのは、『Ａの死亡に伴う相続において、Ａの家はＢ１人が相続した』という整理がされているかいないか、です。

ＢはＡの配偶者ですから、必ずＡの法定相続人になります。そして
・ＡとＢに子供がいれば、Ｂと子供が法定相続人になる。
・ＡとＢに子供がいなければ、ＢとＡの親が法定祖族人になる。
・ＡとＢの子供もＡの親もいなければ、ＢとＡの兄弟（兄弟が先に死んでいたら、その子供すなわち甥姪）が法定相続人になる。

Ａには兄弟がいるとのことですので、Ｂ１人が法定相続人というわけではないでしょう。（法定相続人は全員Ａの家の相続について権利を有します。）

　Ｂ１人がＡの家を相続するためには、
１．Ｂ以外の法定相続人全員が相続放棄をした。
２．法定相続人全員で遺産分割協議書を作成し、Ａの家はＢがすべて相続する、という整理がされた。
３．ＢとＡの兄弟が法定相続人であり、Ａの遺言書でＡの家はＢが相続すると書いてあった。
のどれかが必要です。

この整理がされていないなら、Ｂの一存でＡの家を処分（贈与あるいは売却）できません。

この回答への補足

なるほど。。少し理解できました。
ということは、、Cも法定相続人となるということですね。（Cの父がAと兄弟であるため）
とりあえず、法定相続人内で話をして全員が納得できる形で進めたいと思います。
誰かに相談するという段階ではありませんでしたね。
大変参考になり助かりました。どうもありがとうござました。

補足日時：2015/01/14 10:13

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2015/01/12 10:22

とにかく、相続のことは相続させたいと思う人が考えることです。

自然の成り行きで良いのなら放置すれば良いのです。自然の成り行きでは困る場合には遺言などで手立てすることなのです。

第三者が生前にあれこれと言った口約束も意味の無いことなのです。その譲りたいと言っている方が自筆遺言を書くなり、思っていることを弁護士や司法書士や行政書士と相談して遺言を公正証書にすることで確定できるのです。しかし、そのことも新しい遺言書が作られれば無効になります。

法定相続人でない者の相続話は期待しない方がよろしい。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
私が今の時点で心配するようなことでもなかったように思えてきました。
タイミングは分かりませんが、その時に考えていきたいと思います。

お礼日時：2015/01/13 09:11

No.3 回答者： qwe2010 回答日時： 2015/01/12 10:10

公証役場で、公正証書として、遺言書を作成してください。

これは、強制力のある、公的な書類です。

権利関係など関係なく、公正証書だけで、相続する事ができます。

役場の人は、これらのことに関する、プロです。
判らないこと、疑問に思うことは、全て答えてくれ、最善の方法を教えてくれます。

疑問に思うこと、どの様にしたいのかを、箇条書きにして紙に書き。
相談してください。

電話で予約を入れてからの相談になります。
（弁護士さん、司法書士さんは役に立ちません）

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
とりあえず、話の場でどうしたらいいかと話になったことで質問させて頂きましたが
素人でいろいろ調べるよりも、公証役場で相談してみようと思います
ありがとうございます。

補足日時：2015/01/13 09:13

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/01/12 08:22

＞現在、夫（故人）の名義で配偶者の方が生活されている家があります。

　高齢である為、近い将来老人ホームに転移する予定で
　その場合、一番付き合いのある私の親（父親）に家を譲りたいという話に
　なっています。

よくわかりにくいんだが・・・

Ａ（夫・故人）の妻Ｂ（Ａの配偶者）がＡの家に住んでいる。Ｂは近々老人ホームに入る。Ａの家が不要になるので、Ｃ（質問者さんの父）に家を譲りたい。

という趣旨で答えます。



まず一番大事な話。

Ａの死亡に伴う相続の整理は終わっていますか？

ＡとＢに子供がいないようですが、その場合Ａの両親あるいはＡの兄弟が法定相続人になります。

＞名義人Ａの方の親戚は、ご兄弟とそのご子息（名義人からすると甥・姪）が数人います。

Ａに兄弟がいるようですので、相続の整理が終わっていないと、Ａの家はＡの兄弟もＡからの相続による権利を有しています。（ＣはＡの甥のようだが、ひょっとするとＣも権利を有しているかもしれない。）

まずはＡ名義の家が法的にもＢ一人の所有物であるという確認が必要です。



２点目です。
ＢがＣに家を譲るのは何時ですか。
１．老人ホームに入った時？
２．Ｂが死んだとき？

１ならば、ＢからＣへの贈与になり、Ｃには贈与税がかかります。ただし、相続ではなくなるので、Ｂの甥姪は一切文句を言えない。

２ならば、Ｂの直系の兄弟姉妹及び（兄弟姉妹がなくなっている場合のみその子供の）甥姪も法定相続人になります。（おそらくＣはＡの甥なんですね.）



＞・私の父は法律上相続（贈与？）する権利はなく、親族である名義人の甥・姪が
　　　優先で相続することとなるのか

ＣがＡの甥で、Ｂの直系の甥でないなら、上記質問はイエスとなる。

＞・相続する場合、名義人を配偶者に変更することが必要かどうか

必ずしも名義変更は必須ではないが、Ａの相続において、Ａ名義の家の相続人はＢ一人という法的整理は必須。
　　
＞・配偶者との口約束で家を譲るという話は有効かどうか

Ｂの法定相続人には何の役にも立たない。

＞何か公的な文書が必要かどうか

Ｂの遺言者が必要。できることならば公正証書遺言にしておくこと。

＞・甥・姪が相続を放棄した場合は、私の父が相続可能なのかどうか

Ｂの遺言書が必要
　　
＞・甥・姪が相続を希望した場合、私の父が相続することは不可能かどうか

Ｂの遺言書に、Ｃに遺贈すると書いてあれば（甥姪には遺留分はないので）すべてＣのもの。
　
＞◆私の父が相続できた場合　　
＞・親族の方が相続を放棄したという内容の公的文書の作成が必要なのか

上述の通り、Ｂの遺言者は必要。それがきちんとできていれば。、甥姪が相続放棄しなくてもＣのものになる。
　　
＞・将来父から、私本人に相続可能なのか

一旦Ｃ（父）のものになれば、それまでのいきさつは一切関係ないから、Ｃが亡くなった後質問者さんが僧俗で着る。

＞・相続税などはどういう計算で目安となる金額が算出できるのか
＞（家は築30年ほど、土地は65ツボほど）

家は固定資産評価額。土地は路線価での評価。路線価は、国税庁のホームページで調べられる。（『国税庁　路線価』で検索する。路線価の地図が出てくるので、その土地の前の道路の路線価（平米あたり）に面積をかければ、おおよその価格がわかる。）

＞・相談は司法書士にお願いしたらよいのか

いいとおもいますよ。（ただし相続に詳しい方に相談すること。）

この回答へのお礼

ご回答ありがとうござます。
要約頂いて、分かりやすくなりました。。

＞まずはＡ名義の家が法的にもＢ一人の所有物であるという確認が必要です。　
　Bに名義変更（この場合、相続？）することが必要ということでしょうか。

＞ＢがＣに家を譲るのは何時ですか。
＞１．老人ホームに入った時？
＞２．Ｂが死んだとき？

１．になります。

お礼日時：2015/01/13 09:19

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/01/12 05:51

＞現住居者である配偶者の親族は、全員相続を放棄されているそうで…

相続が発生していない、平たい言葉で言うならまだ死んではいない時点において、相続放棄などできませんけど。

＞・私の父は法律上相続（贈与？）する権利はなく…

・贈与される、あるいは有償譲渡 (売買) を受けるのはいっこうにかまいません。相続と贈与や売買は別の話です。
・法定相続人ではありません。
・法的に有効な遺言書が残されて入れば、「遺贈」を受けることは可能です。しかしこれも死んでからの話。

＞親族である名義人の甥・姪が優先で相続することと…

遺言書は何もなく、死後 3ヶ月以内 (存命中は不可) に家裁へ相続放棄を申し立てなければ、法定相続人は
・配偶者が 3/4、兄弟が全員で 1/4 です。
・兄弟のうち被相続人より先に亡くなっている者がいるなら、亡くなっている兄弟の分はその子 (甥姪) に代襲相続されます。
http://minami-s.jp/page009.html

＞・配偶者との口約束で家を譲るという話は有効…

配偶者そのほかの誰もが異論を挟まないなら有効です。

＞何か公的な文書が必要かどうか…

公的な文書とは？
相続に関し役所が何かの文書を交付して市民に指図することはありません。

＞・甥・姪が相続を放棄した場合は、私の父が相続可能…

甥・姪以前に配偶者。
配偶者も有効な相続放棄手続きをしたという前提なら、「遺言書」がない限り、甥姪以遠の親戚は関係ありません。
国庫のものになります。

＞・甥・姪が相続を希望した場合、私の父が相続することは不可能…

法的に有効な遺言書があったかなかっかによります。

＞・親族の方が相続を放棄したという内容の公的文書の作成が…

だから「公的文書の作成」ではなく、3ヶ月以内に家裁へ申し立てること。
http://minami-s.jp/page021.html

＞・将来父から、私本人に相続可能…

いったん父のものになってしまえば、父より先に亡くならない限り、その一部あるいは全部がいずれあなたのものにはなります。

＞・相続税などはどういう計算で目安となる…

・土地は路線価があるところなら路線価、路線価が定められていないところなら固定資産税評価額。
・建物は固定資産税評価額。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
税率等は、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm

＞・相談は司法書士にお願いしたらよいのか…

不動産の登記に関することは司法書士、税金に関することは税理士です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

相続するタイミングは、老人ホームに入居する時になります。
なので、相続ではなく
＞贈与される、あるいは有償譲渡 (売買) を受けるのはいっこうにかまいません。相続と贈与＞や売買は別の話です。
を想定しておこうと思います。

売却価格の設定や、現名義人の変更有無などいろいろ調べる必要があり大変そうですが
皆さんから頂いた情報で動いてみます。
まずは、公証役場にでも相談に行こうかと

お礼日時：2015/01/13 09:22