相続での土地の値段について

相続のことでご相談します。
今兄と相続の手続きをしていますが、親の土地家屋の相続金額を把握するために何を基準にすべきかで意見の食い違いがあります。
兄は持ち家がありますが、自宅を処分し親の土地家屋をリフォームか建て替えをして住みたいようです。私はそれ相当の価格に親の貯金保険などの金額を足して半分を受け取ることになりました。
（親の遺言はとにかく預貯金、保険、家、土地合わせてものの半分にして分けるというものでした。）
親の土地家屋の価格を評価するのに兄は固定資産税の評価額でいってきていますが、私は路線価で考えたいと思っています。
（それが一般的と聞いてますので）
兄嫁は路線価で、と言うことは兄に対して他人に売りつけるようなものだといい、路線価は更地としての価格なのでその費用も差し引くとか、
固定資産税の評価額でないと納得いかないといわれました。
全く更地にして売り半分にするという手段もありますが、兄は実家を
継ぎたいという気持ちでいるし、私もそのまま引き継いで欲しいと願ってはいます。
路線価での評価と固定資産税での評価のどちらを選ぶべきなのでしょうか？

No.5 回答者： bungy1234223 回答日時： 2007/09/20 00:20

＃３です。

おせっかいついでに有料相談のアドバイスを。
30分はアッという間です、メモなどを揃えて、
要点をまとめて聞かないと、すぐに終わります（経験談）。
弁護士会の有料相談にいるのは、
ボランティア（当番？）弁か仕事にあぶれた弁です。
電話予約の際に「相続や土地トラブルに詳しい先生を」
と言いましょう。

また、30分で貴方が相手を見ていると同時に、
弁も貴方を値踏みします。
「お金になるかどうか？」だけでなく、
「気の毒だな、同情してあげようか」くらいまで通じ合えば、
その後、弁の事務所に直接に出向き、
相談のみで、数万円程度の有料相談を重ねて、
知恵をさずけてくれます。
いわば、人間対人間の相性です。
この「通じ合える人」を探すのが大変です。
私は幸い、上記のような相性の良い先生にめぐりあえて、
訴訟をせずに、
無事にトラブルを解決しました。
正式に依頼することなく、数回の相談料で知恵を授かりました。

一回の相談で、思うような先生にめぐりあえなくても、
負けずに3回（有料相談）くらいはトライして下さい。
後は、汗水たらして働いた貴方の大切なお金を使って、
どこまで聞くか？どこまで争うか？です。
たぶん訴訟をするつもりは無いと思いますが、
仮に訴訟になっても戦えるくらいの知識はつけるよう、
勉強してください。

とかく相性の合うような有能な先生は、忙しく、
お客探し、などはしていないのが実態です。
有料相談でたとえ成果が無くても、
社会勉強とか社会科見学だと思って、
どうか、頑張って下さい。

＞分割協議書はもう提出済み～
コレはもう税務署に書類を出してしまったのですか？
だとしたら、どうやったら「やり直し」できるのか、
早急に税務署に電話して聞いてください。
まだ兄が持っているなら、
「ちょっと待ったぁ～！」（ふ、古いフレーズかな？ねるとん紅鯨団なんて知らないだろうな～笑）

お兄さんとの年齢差は関係ありません。
「弟も一人前になったな～」と感心させるくらい、
「兄弟だから対等なんだ」と思って、頑張って下さい。

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。
さっそく書類を整理し、有料相談いってきました。
不動産、相続等もアピール文にでていた先生です。
やはり路線価での評価は正当だということで安心しました。
家屋の評価額を上乗せしないこともおかしいということ、協議書を出す前に相談に来るべきでしたと言われました。
ただ古いため評価の意味はないともいえるのだそうです。

最近みていると兄の病気がかなり悪そうなので、万が一の場合を考えるとやはり義姉は転売か、
子供二人に不動産を継がせるかだと思います。
そして自分は残した持ち家に住み続けると考えられます。
そうなると私が家を継いで欲しいという気持ちで兄に託した
父の家が結果的になくなるなら、更地にして売却して分けるが
正しい道だったかもしれないと思い始めました。
実勢価格を調べ、それが路線価の20％増以上のものかどうかを確認してから、申請中止を頼めるか聞いてみようと思います。
突き詰めていかないと様々な本音は見えてこないし、はっきりした
クリアな事情はみえてこないというのが今回のことでわかりました。

補足日時：2007/09/21 07:47

この回答へのお礼

bungy1234223様
何度もご相談にのっていただきありがとうございました。
アドバイスの通りに、弁護士さんに相談することにしました。
まだこの先どうなっていくかわかりませんが、
自分が後悔しないように動けるだけやってみようと思います。

お礼日時：2007/09/25 17:44

No.4 回答者： bungy1234223 回答日時： 2007/09/19 03:19

＃３です。

既に争続の雲行きが出てきていますね。

＞私の考える路線価～間違っていないでしょうか？
時価で分けるか、路線価で分けるか、
法定相続分は１／２づつですが、
それをどう分けようとも、兄と貴方が納得していたら、
税務署は何もいいません。
「法定相続分」はモメにモメて裁判まで行って、
「まあまあ、じゃあこう分けたら？」と言われる分け方です。
時価が正解！路線価が正解！ではなく、
互いが納得したら、どれでもいいのです。

＞代償分割～
リンクの例を貴方に変えて簡単に言うと、
時価5千万の不動産（家＆土地）の、路線価が4千万（時価の8割）で、
兄が不動産を全て一人で相続する代わりに、
兄が貴方に現金2千万を渡す。というものです。
この現金2千万は、父の財産ではなく、兄の自腹の現金2千万です。
＊家は固定資産税～土地は路線価で、それぞれ評価～

ココからちょっと複雑です。
・兄が良心的パターン
その際、兄は、本当は（時価）5千万の不動産だから、
「課税価格」を5千万を元に計算するわ。
と言えば、計算式に当てはめて弟が1600万、兄が2400万（課税価格）。
・兄もしたたかパターン
でもやっぱさ、（路線価）4千万の不動産として、
ワリカンな。と言えば、単純に双方2000万づつ（課税価格）。

この「課税価格」は、これを元に税金がかかる！という金額で、
「私はこの金額の財産を相続しました」という意味です。
一方が代償を払って、不動産を分割せずに相続することから
「代償分割」と言われているようです。
上記の場合、時価と路線価で、
計算方法の例が2通り（「良心的」と「したたか」）出ていますね。

1600万だと、弟の方が少ない！ではなく、
課税負担を軽減している、という意味です。
なぜなら実際に弟が貰うのは、どちらも2000万だから。
あくまで税務署に出す書類上の分け方、ということです。

なお、サイトの最下段の説明は、現金ではなく別の土地を
代わりに渡す際の、いわば物々交換の事が書いてあります。
今回は関係無いのですよね？

＞路線価を採用するなら、家屋の評価額は盛り込まない～
＞更地にするための費用など私のほうにも負担を要求～
この変は兄嫁の「屁理屈」なので、シャットアウトでいいのでは？
ただし、貴方は相手を納得させる「理論武装」をしないといけませんね。

＞私はむしろ実家の家のまま継いで欲しい～
コレは貴方の希望で、兄の好きにしていいのでは？
あ、でも気持ちはすご～く分かりますよ。

＞葬式、固定資産税、家にかかる費用も父の口座から～
＞家に関することの費用を～出されているのも不満～
この辺は、最終的に折半するのでしょうから、
貴方は領収書を保管して、
大事な事はマメにノート等に書きましょう。

親族や他人を含めて、「全ての交渉ごと」に言える事ですが、
「事実」や「法的な根拠」を積み重ねて、
ねばり強く交渉しなければなりません。
つきつめて言えば、
どこまでモメても、最終的には「事実」や「法的な根拠」が
決め手になります。
その際、感情は抑えて交渉する事が望ましいと思います。

例えば兄嫁の屁理屈を下すには、貴方が自分で勉強して、
「こういう理由で法的には認められないよ」と言えなければいけません。
厳しいようですが、ココで質問を繰り返すのは「勉強」ではありません。
アドバイスを受けるだけ、です。
税務署に行けば、「相続の手引き」があります。
そこに葬儀費用や香典の扱い、電話加入権はどうするか、
お墓や仏壇の扱いなど、書いてあります。
自分で出向いて、書類を一式もらいましょう。
兄が別で貰っても、下書きする書類も必要でしょうし。
「親が亡くなり今後の為に勉強したいんです」と言えば、
税務署もくれると思います。

私も二十代で父親を亡くし、葬儀～相続～登記～まで
全て一人でやりました。
貴方の場合も、
相手は兄夫婦で二人、貴方は一人だったら、精神的にも辛いでしょう。
が、解決すれば、
この経験が、貴方を人として成長させると思います。
今後の人生で、交渉能力を応用する時も来ると思います（経験談より）。
争わずに解決する事が、親御さんへの親孝行だと思って、
大変でしょうが、どうか、がんばって下さい。

残念ですが「法律は弱者の味方」ではなく、「知っている者の味方」です。

なお本アドバイスはあくまで私見です。
必ず無料の行政相談や、
お住まいの地域の弁護士会の有料相談（不動産専門等）で検討して下さい。相場は1回30分5千円～
なお、国税庁の税務相談室でも、匿名による無料相談ができます。
電話相談も可能ですが、行った方が早いと思います。

無料はあくまで無料です。
本当に知りたかったら、お金を出して専門家に聞くことです。
近道はありません。
私の経験からです（私は寄り道や回り道ばかりですが・・・笑）。

近いうちに「終わりました」とお墓に報告に行ける日が来るといいですね。

参考URL：http://www.nta.go.jp/shiraberu/sodan/sodanshitsu …

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。

>時価が正解！路線価が正解！ではなく、互いが納得したら、どれでもいいのです。
たぶん兄（嫁）はこの点を盾にして納得の行く形を固定資産税評価額にしたのだと思います、その他の更地費用などを考慮して。
＞ただし、貴方は相手を納得させる「理論武装」をしないといけませんね。
はい、どうも12も年上なので負けてしまいますが。
＞どこまでモメても、最終的には「事実」や「法的な根拠」が
決め手になります。
その際、感情は抑えて交渉する事が望ましいと思います。
例えば兄嫁の屁理屈を下すには、貴方が自分で勉強して、
「こういう理由で法的には認められないよ」と言えなければいけません。
この点肝に銘じます。法律家に頼む費用怖さになんとか自力の
考えとネットでの調べたことだけに頼りましたが、相談にいってこようと思います。
それをもとにどこまで法的に私の要求は正しく、またそれでも家屋分を引いて譲歩していることを納得してもらおうと思います。

＞私はむしろ実家の家のまま継いで欲しい～
コレは貴方の希望で、兄の好きにしていいのでは？
後一言。兄は病気を患っており、義姉は兄が亡くなったら転売するのかもという危惧もだんだん募っています。
兄の家をそのまま売らずに置いておいたら可能です。義姉はそちらのほうを望んでいます。実際は実家にうつるのが不本意なのです。そうなるとこちらがやっとの思いで断ち切った住んでいた実家への思い（兄はすでに独立して住むことはなかった）はどうなるのだろうと考えてしまいます。分割協議書はもう提出済みですが、もう一たん白紙に戻した方が本当に半分の形になっていいのかもと思ったりします。

アドバイスありがとうございました。

補足日時：2007/09/19 09:02

この回答へのお礼

bungy1234223さん

ありがとうございました。

お礼日時：2007/09/25 17:51

No.3 回答者： bungy1234223 回答日時： 2007/09/17 10:57

大変ですね。

私も＃２の方の回答の通りだと思います。
一般に、路線価＝時価×8割、と言われています。
今年8月に発表された路線価は、参考ＵＲＬにあります。
相続税の申告の際には「土地は路線価、家は固定資産税評価額」が
一般的ですね。
兄は持家があるので、「小規模宅地の特例（土地評価の8割引）」は
使えませんが、貴方が借家住まい（他にも条件あり）なら、
貴方が土地を相続したら特例が使えます。
路線価の8割引は固定資産税評価額よりも安いのでは？
その後に兄に持分を売却する手もあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4608.htm

また、道路付け（角地や南北それぞれに接道がある・いわゆる旗竿地）
によっても、路線価の評価が変わります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
該当する土地が複雑な形状なら、
念のため税務署には「文書による事前相談」をして、
それを元に申告したらいいのでは？

最後に、感情面からのアドバイスです。
後々の兄弟仲も考えて、
話し合いは兄と貴方の1vs1（サシ）でやりましょう。
会談に兄嫁や貴方の配偶者が（相続人ではない部外者）出てくると、
言葉は悪いですが「赤の他人が財産を奪い合う」結果となり、
醜い争いになります。「相続」ではなく「争続」に。
ゆっくり時間を作り、2人で膝を突き合わせて、
親御さんの思い出話などを交えて「円満に解決したい」と申し出たら、
お兄さんも納得してくれるのでは？
会談の際、横に兄嫁がいたら、兄も嫁の手前、引くに引けない、
という事もあるのでは？
どうしても話し合いがつかなければ、
家裁に持ち込む（調停）事も出来ますが、後でシコリを残すと思います。
遺言どうりなら、「時価評価で半分」というのが筋だと思います。
それを路線価でいいというのは、貴方が既に引いているわけですから、
時価評価では貴方の方が少なくなります。それでいいのですよね？
時価評価で貴方が少なくなる分、代償分割という方法もあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4173.htm

＞兄は実家を継ぎたいという気持ち～私もそのまま引き継いで欲しい～
サシでの会談を条件に、
この事を誠実に伝えて、「兄貴の方が得をするのだから」と
「時価評価の差額は代償分割」や「本来ならば時価で半分」
というのを根拠にして、お話をして下さい。

私も若くして父親の相続を経験しましたが、
幸いにして今も健在な母親からは、
「万が一の時には、兄弟だけで話し合って決めなさい」というのも
遺言に含まれて居ます
天国に旅立たれた親御さんを悲しませる事の無いよう、
円満に解決できるといいですね。

参考URL：http://www.nta.go.jp/shiraberu/senmonjoho/rosenk …

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございました。
相続税がかからないほどの家なので、相続税での
土地家の評価方法をそのまま当てはめていいのかわかりませんが
準じていいとしたら、路線価ですね。
家土地に関する手続きは兄の取得ということで進めている状態です。

私も話し合いがもつれてくるにつれ、
兄嫁がどんどん話しに入ってくるので困っていました。
また兄が数年前、持ち家をリフォームしたこと、父の家は古いので
取り壊し立て直すことなど、墓も継いだのでその費用を考えるべきなどいうので料簡違いではないかと思っていました。

＞「時価評価の差額は代償分割」や「本来ならば時価で半分」
＞というのを根拠にして、お話をして下さい。
これを聞いて安心しました。
私は時価＞路線価＞固定資産での評価額という金額になるので
時価では義姉のいうところの「他人に売りつけるようなもの」として
考えませんでした。墓を相続したことも父の意志だったので何もいうつもりもないけれど（私は）あちらの受益と思うのでやはり固定資産の評価額では納得できません。
そのうえ、路線価を採用するなら、家屋の評価額は盛り込まないというのです。（路線価は更地として売った場合の金額なのでというのが
兄（嫁）の理屈です。）
また更地にするための費用など私のほうにも負担を要求されたら
困ると思ってます。（私はむしろ実家の家のまま継いで欲しいと
思っていたのでこれも心外だったのですが）
葬式、固定資産税、家にかかる費用も父の口座から引き出され、
家に関することの費用を少しずつ出されているのも不満ですが
正式に兄の持分をなるまではしょうがないとあきらめています。
私の考える路線価での評価で間違っていないでしょうか？
そうであるなら、直接兄とだけの話し合いで納得してもらおうと
思います。
私の受け取る財産額が目減りさせられているようで不満がつのってますが、義姉も不満のようです。

＞時価評価で貴方が少なくなる分、代償分割という方法もあります。
こちらのリンク先を見させてもらいましたが、
よくわかりませんでした。もしせつめいしていただけるとありがたいです。
よろしくお願いします。

補足日時：2007/09/18 07:40

この回答へのお礼

bungy1234223さん

ありがとうございました。

お礼日時：2007/09/25 17:50

No.2 回答者： oska 回答日時： 2007/09/17 10:07

＞路線価での評価と固定資産税での評価のどちらを選ぶべきなのでしょうか？

（この質問内容では）あなた兄とも正解です。
先ず、路線価格が付いている土地（番地）は「路線価方式」といって、その評価額が相続税対象土地評価額となります。（あなたの意見）
次に、路線価格が付いていない土地（番地）は「倍率方式」といって、固定資産評価額が相続税対象土地評価額となります。（兄の意見）
相続対象の土地が、毎年８月頃に公表される路線価に該当しているか否かを確認して下さい。

おまけ、建物は固定資産評価額が相続税対象建物評価額となります。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

＞先ず、路線価格が付いている土地（番地）は「路線価方式」といって、その評価額が相続税対象土地評価額となります。（あなたの意見）
＞次に、路線価格が付いていない土地（番地）は「倍率方式」といって、固定資産評価額が相続税対象土地評価額となります。（兄の意見）

そうだったんですか。路線価は８月に調べました。
路線価格のついていない土地のことはよくわかっていませんでした。
土地は建物の有る土地と道路とあとで庭についている分を買い足していて４箇所のものになっていたと思います。
もう一度よく調べてみます。

補足日時：2007/09/18 07:46

この回答へのお礼

oskaさん、
回答をありがとうございました。
参考になりました。

お礼日時：2007/09/25 17:49

No.1 回答者： bluefox-13 回答日時： 2007/09/17 01:27

相続税の問題がかかわってきますので、相続税の評価額で判断すべきと考えます。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
A　No.3でも補足している通り、相続税がかからない範囲の
財産なのでお聞きしました。

補足日時：2007/09/18 07:43

この回答へのお礼

bluefox-13さん
どうもありがとうございました。

お礼日時：2007/09/25 17:48