抵当権の設定

以前ここらへんの質問をよんでいて疑問に思ったことがありまして、
今パソコンの前にいるときに思い出したんで、いい機会だから質問します。

土地の抵当権というのは借金をするときに担保として設定しますよね。
これは免許みたいなものを交付された機関（金融機関）が設定し、管理するものだと思ってました。

ところがここの質問で数十年前の抵当がそのまま残っているとあり驚きました。
何でも借金は数十年前に完済したらしいのです。そのときに解除を怠ったということでした。

この質問通りなら借金と抵当権は連動していないことになります。
すると借金を完済しても抵当権の保持者が嫌だといったら解除できないのでしょうか？？
そもそも素人同士が勝手に抵当権を設定→解除しても良いのでしょうか。

はたまた抵当の解除を放置しておくと、
土地の乗っ取りとかが可能なような気がしますが、何かまずいことでもありますか？

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/12/20 14:33

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

抵当権の解除はよく忘れられますね～。
本当に多いです。

> 土地の抵当権というのは借金をするときに担保として設定しますよね。
はい、「担保」を取って資金をお貸しする「有担保貸出」の時には設定させていただきます。
一般的なのは、おっしゃるとおり「住宅ローン」をご利用いただく際に、ローンの対象物件である土地や建物に設定する場合です。

> 免許みたいなものを交付された機関（金融機関）が設定し、管理するものだと思ってました。
「免許」とおっしゃる意味が分かりづらいのですが、「お金を貸す」ということを「業」にするためには許認可が必要ですね。
許認可を受けていないものが、担保を取ってお金を貸すことはできません。
また「管理」といいますのは、どのようなことでしょうか？
「設定」後は、時々「変更」ということが必要になることはありますが…。

> 数十年前の抵当がそのまま残っているとあり驚きました。
> 何でも借金は数十年前に完済したらしいのです。そのときに解除を怠ったということでした。
> この質問通りなら借金と抵当権は連動していないことになります。
> すると借金を完済しても抵当権の保持者が嫌だといったら解除できないのでしょうか？？
ああ、なんとなく分かりました。
住宅ローン債務を完済した場合、「抵当権の抹消」は、お客さまの側で手続きをしていただく契約になっているんです（そういう契約になっている金融機関が殆どだと思います）。
完済されますと、抵当権の抹消に必要な書類をお渡ししますので、お客さまが司法書士に依頼されるなり、ご自身で手続きされるなりして、抹消していただかなければならないんです。
金融機関でも、その書類をお渡しする際に、「必要経費と手数料を払っていただけばこちらで手続きすることもできます。」とか「司法書士をご紹介できます。ただし、司法書士の費用はお客さまのご負担となります。」と申し上げますね。
抵当権者が嫌だと言ったら…。
う～ん。
完済されたにもかかわらず、そのようなことをすれば、今後、「業」として「お金を貸すこと」はできなくなるでしょうね（まず許認可が取り消しになるでしょうから）。
裁判などになれば、お客さまが持っている返済の記録と金融機関が持っている返済の記録を照合するでしょうから、簡単に完済の証明はされてしまうでしょう。
金融機関の記録に不備があれば、監督官庁の指導対象になってしまい、そのような場合には、金融機関は、事実を公表する義務があると定められていますから、大切な「信用」を失墜させることになります。
そのようなリスクを負ってまで、「完済されたけれど抵当権の抹消には応じられない。」とは言わないと思います…としかお答えしようがないですね。

なお、抵当権の設定や抹消は、素人でもできますよ。

> そもそも素人同士が勝手に抵当権を設定→解除しても良いのでしょうか。
しようとおもっても、勝手にはできません。
設定にも、抹消にも必要な書類がありますので。

まず、銀行から住宅ローンを借りる場合、少しでも「経費」を抑えようとするならば、借りる側が自分で「抵当権を設定」すればよろしいのです。
金融機関では、司法書士に頼むので、その分、報酬・手数料が徴収されてしまうのです。

「自分で抵当権を設定する場合」ですが、まず、お金を貸す側と借りる側で「抵当権設定契約」を結びます。
このため、抵当権設定の登記申請は、抵当権者（お金を貸す側＝債権者）と設定者（不動産の所有者）の共同申請になります。
これに必要な書類は、
・抵当権設定契約証書
・設定者の登記済権利証
・設定者の印鑑証明書（発行後３か月以内のもの）
・設定者の委任状（実印を押印したもの）
・抵当権者の委任状
・抵当権者の資格証明書（発行後３か月以内のもの）
です。
これに、登録免許税として、借りる額の1000分の４の額を添えて、抵当権を設定する物件の管轄法務局に提出します（登録免許税は、1000分の１になる場合もあります。ここでは省略させていただきますが）。
これだけです。

「自分で抵当権を抹消する場合」も似たようなものです。
必要な書類は、
・抵当権を解除する事ができる事を証書するもの（住宅ローンを完済されると金融機関から「弁済証書」や「解除証書」といった名称のものが渡されますので、それを使います。）
・登記済抵当権の設定契約証書
・設定者の委任状
・抵当権者の委任状
・抵当権者の資格証明書（発行後３か月以内のもの）
です。
これに、「不動産１件につき1000円」の登録免許税を添えて管轄法務局に提出します。
不動産１件につき1000円ですから、土地が複数筆ある場合や土地と建物の場合には、その分登録免許税も必要になります。

＞はたまた抵当の解除を放置しておくと、土地の乗っ取りとかが可能なような気がしますが、何かまずいことでもありますか？
実は、法務上「登記」自体が「絶対」と解釈されてはいないんです。
ですから、大丈夫だとは思います。
ただ、「悪意」をもってすれば、土地の乗っ取りなんて結構簡単にできますよ。
抵当権なんて必要ありません。

この回答へのお礼

えらい詳しい説明ありがとうございます。
やはり法務局への申請書類は厳格でしたか。

>登録免許税として、借りる額の1000分の４の額を添えて提出します
なるほど、登録するのに借りる額の0.4%ですか。
裏を返せば法務局に納めた額の1000/4倍の抵当権を認めるということですな。
ようけからくりが分かりました。
これで今回もやもやとしておったものが解消された気分です。

お遊びで抵当権を設定したらどうなるんだろうなと思ってましたが、
そんなことしても無意味でしたな。

お礼日時：2006/12/21 12:35

No.5 回答者： usotsuki 回答日時： 2006/12/21 10:44

＞ここら辺の法務局での手続きに関して説明してくれる方がいるとありがたい。

法務局には、相談窓口があり、書き方の雛形もあります。

私は、抵当権抹消登記の経験はありませんが、法定相続は、自分で行いました。
どうやら、以前は、縦書きでしたが、最近は、申請書も通常のワープロで作成した、申請書でもよいみたいです。詳細は、No.4の方が書かれていますので参照されるとよいと思います。　
時間があれば、ご自身でおやりになるのもよいかと思います。登録手数料(印紙代)だけですみます。私は、相談３回、申請１回、受領１回の５回かよいました。

この回答へのお礼

たびたびお返事ありがとうございます。
経験者どのの話は非常に参考になります。

やはり自分達でもできますか。
それでもごちゃごちゃしてもめ事になっても大変だから
司法書士の先生を通した方が問題が少なくて良いということですか。

大分問題を整理できたような気がします。

最後にお世話になった皆様、ありがとうございました。

お礼日時：2006/12/21 12:40

No.3 回答者： noname#25310 回答日時： 2006/12/20 13:33

借金を完済したら、債務者が法務局で抵当権解約の手続きをします。

住宅ローンなどは、皆そうします。
抵当権者が嫌とはいえません。

No.2 回答者： usotsuki 回答日時： 2006/12/19 17:33

＞この質問通りなら借金と抵当権は連動していないことになります。

連動していないと思います。

＞そもそも素人同士が勝手に抵当権を設定→解除しても良いのでしょうか。
一般的には、借金は、金融機関だと思いますが、金融機関から、弁済が終了した時点で、「解除証書」、「放棄証書」、または「弁済証書」が発行されるはずです。それを元に、抵当権抹消登記をしないと、抵当権がついたままになると思います。登記簿謄本の乙区に記載されたままになります。

＞はたまた抵当の解除を放置しておくと、
土地の乗っ取りとかが可能なような気がしますが、何かまずいことでもありますか？

悪意で、抵当権設定者の所有になる可能性があるのではないでしょうか？そのほか、不動産を売却する際、抵当権がついたままでは、一般的には売却できないと思います。私であれば、売買の際、売買の時、抵当権を抹消してもらいます。

過去何回かの、不動産売買で、必ずこのステップを踏んでいます。

この回答へのお礼

詳しい説明ありがとうございます。

解除証書なるものがあるのですか。
すると法務局へ行って設定するのも、法務局で解除するのも
免許を持った専門の先生がいないとだめな気もします。

売買のときは抵当権を抹消してもらうのは基本のことなのですね。
なるほど、抵当権というものは借金とは連動しないけれども
借りた方には足枷として残るという仕組みですか。

なるほど、うまくできているものです。
ならば、法的管理はきちんとなされていて当たり前。
やはり素人が勝手に手を出せるものでもなさそうです。

ここら辺の法務局での手続きに関して説明してくれる方がいるとありがたい。

お礼日時：2006/12/20 12:57

No.1 回答者： 11-22 回答日時： 2006/12/19 17:24

以前私もそういった登記を見た事があります。

ちなみにその時は行政による差押だったのですが、解除を忘れていたという回答でした。

よって、どこがつけた抵当権なのかはわかりませんが、当事者同士がどちらも忘れるということもあるようですね。

通常は抵当権を設定する契約等にどのように解除するかは謳ってあるはずなので、それに従って解除することになろうかと思います。

正しくない状況を放置するのはいろんな意味でよくないですね。漫画や劇画の世界だけかもしれませんが、可能性がないとも言い切れませんよ。世の中には悪いことを考え付く人がたくさんいますからねぇ。

この回答へのお礼

なるほど、そういう事例は幾つか存在するのですか。

>通常は抵当権を設定する契約等にどのように解除するかは謳ってあるはず
設定は必ずしも借金と連動するものでもないようですね。
設定と解除に関する契約事項は要注意ですか。

お礼日時：2006/12/20 12:38