宅建業法の報酬の上限と、代理・媒介の関係について

Question

宅建業法では代理と媒介という２つの形式を定義しています。

宅建業法では、一方と代理契約を結び、他方と媒介契約を結ぶ行為は禁止していません。
そのため、通常は代理の場合は仲介手数料が発生しませんが、代理販売であるにもかかわらず、仲介手数料が発生するケースもあるようです。

そこで以下のことが疑問に思われますので、ご回答下さい。
１）売り主側－代理契約－業者－媒介契約－買い主　というような関係になります。
　ここで、売り主の代理人である自分自身に対して、買い主を紹介（媒介）するという行為は、自己契約に当たるのではないかと思いますが、そういう考えは成立しないのでしょうか？　成立すれば自己契約の禁止に該当すると思うのですがそうはならないのでしょうか？

２）宅建業法では報酬の上限を定めていますが、賃貸と売買の場合では異なる設定になっています。賃貸の場合は双方からの合計の上限が定められ、売買の場合は片方から受け取れ額の上限が定められています（但し賃貸の場合でも原則として片方から受け取れるのは上限の半分になっています）。
また代理の場合は、媒介の場合の倍となっています。媒介は両者から、代理は片方からと考えると、業法の本来の目的は、業者の受け取れる全体の上限を規定している様に思います。
しかし、代理として上限、媒介として上限の報酬を得ると、通常もらえる額の上限の１．５倍の額まで得ることができるように思えます。
これは宅建業法上問題ないのでしょうか？

noname#26116 · Accepted Answer

先の回答の書き方は少しおかしな点もありましたので、若干訂正させてください。
（代理とか販売代理という形態にて買主側に報酬を請求することは経験的にもありませんので、少し調べてみました）

実務的には稀なケースかもしれませんが、一応理屈の上で書きますと、まず当初質問者が書かれた、
売主（Aとします）－（代理契約）－業者（Cとします）－（媒介契約）－買主（Bとします）
コレも形の上ではアリです。

質問者が書かれている「自己契約」というのは、基本的には代理と契約当事者を兼ねる行為です。つまりはCがAの代理となり、且つCが買主にもなるようなパターンです。こうなるとC一人の独断で契約が行われてしまう事になります。

一方、
＞自分自身に対して、買い主を紹介（媒介）するという行為は、自己契約に当たるのではないか
の点ですが、CのBに対する媒介業務というのは、例えば売物件を紹介したり重要事項説明をしたり契約書を交付したりという買主を対象とした業務です。これはこれでBとCとの媒介契約に基づく業務で、CがC自身をBに紹介するというのは業務であっても契約行為ではないし、自己契約という風にはなりません。

質問者に勘違いがあるとすれば、媒介契約というのは売主、買主、業者の三者契約ではなくて、
売主－（媒介契約）－業者（1社or複数社or分かれ）－（媒介契約）－買主
という契約です。CがAと代理契約していても、CとBが媒介契約することは一応別系統の話です。


あり得ない例ですが、CがBの代理人としてCと媒介契約を結べば自己契約となりますよね。

＞仲介（媒介）契約が成立していなければ、仲介手数料ではないでしょうから、その費用の名目や根拠は何になるのでしょうか？

先にも書いたように、代理とか販売代理という形態で買主側に報酬を請求する事は稀なので、実務的にはあまり経験がありませんが、双方代理として（原則禁止だが本人の承諾があれば可）代理報酬を得る、もしくは代理の話ではなくなりますが、上で書いたように媒介契約を締結して媒介報酬を得る、という方法になりそうです。

ここからは余談であり私見ですが売主、買主相手にそれぞれ代理と媒介を行えるってのは、ルール上はOKなんでしょうが、ややこしいだけでなくちょっとグレーな部分もある気がしますよね。
例えば宅建業者が「売主」となり売買する場合には、買主相手に媒介契約まで締結して媒介報酬を受ける事は出来ません。
もちろん代理っていうのは厳密には売主とは違うわけだけど、売主の代理であれば売主「みたいなもの」ですしね・・。

だから暗黙のルールってわけじゃないけど感覚的に、代理の場合、相手方から（双方代理にせよ、媒介にせよ）報酬を得ることは稀なのだと思います。もっと言ってしまえば分譲業者が他の業者に販売代理を依頼する場合などを除いて一般人同士の売買取引で代理という形態で業者が入る事が稀でしょうが・・。

noname#26116 · Answer

1）
＞売り主側－代理契約－業者－媒介契約－買い主　というような関係になります

そうはなりません。
売主－（代理契約）－業者－（売買契約）－買主　となります。

つまり業者は買主とは媒介契約を交わしません。
実務的に見れば代理という形態で買主側へ報酬を請求する事は大変稀です。仮に請求するとしても売主の代理という立場で請求する事になります。（個人的には代理の依頼者ではない、取引の相手方に請求可能というのはおかしいのではないかと思いますが）
代理の立場で媒介契約を締結するわけではありません。

1の方が記載されている代理の場合の報酬規定にも記載されているように、代理の依頼者のみでなく、売買や交換の相手方から報酬を得ることも一応ルール上は可能なのです。

2）もう答えが出ていますので省略します。

1katyan · Answer

第二　売買又は交換の代理に関する報酬の額
　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は、第一の計算方法により算出した金額の二倍以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第一の計算方法により算出した金額の二倍を超えてはならない。

媒介と代理の違いは、宅建業者に契約締結権限があるかないか、という点にあります。


たとえば媒介の場合、宅建業者が土地を売りたい人から依頼を受け、その土地を買いたい
人を見つけたとしても、その人と直接契約を結ぶことはできず、依頼人（売主）と買主と
の間に入って両者が契約を結ぶ機会を作るにすぎません。
これに対して代理の場合は、宅建業者は土地を買いたい人を見つけてきて、その人と依頼人の土地について、依頼人を売主とする売買契約を結ぶことができます。

こうしてわかるように媒介と代理は別のものになるんじゃないかな？

宅建業法の報酬の上限と、代理・媒介の関係について

先の回答の書き方は少しおかしな点もありましたので、若干訂正させてください。

1）

この回答への補足

第二 売買又は交換の代理に関する報酬の額

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