相手方所在不明の場合の解除の方法

駐車場を貸しているものです。（但し契約書は結んでおりません）
借主の一人が3ヶ月ほど賃料を滞納しており、払う気もなさそうなので契約を解除したいと考えております。

駐車場賃貸は借地借家法が適用されないので、民法の規定に従ってまず相当期間を定めて催告しようと内容証明郵便を相手の住所に送ったのですが所在不明で帰ってきました。（恐らく転居したか居留守を使っていると思われます。車は駐車場にあったりなかったりするようです。（私は遠方なので確認がなかなかできません）

このように相手方所在不明の場合、民法の規定に従って契約解除するにはどういう手順ですればよろしいでしょうか。
催告しようにも内容証明郵便が相手に届かないので・・・。

個人的には駐車場の場所に催告の掲示を掲げて、相当期間（2週間ぐらい？）待って契約解除しようと思うのですが、

(1)このような形でも催告したことになるのでしょうか？
(2)あるいは無催告解除してもいいのでしょうか？
(3)また解除するにしても相手方が所在不明なので、どのような形で相手　に解除の意思表示をすればよいでしょうか？
(4)解除できたとして、相手方の車がまだ駐車場にある場合どのような形　で撤去させればよいでしょうか？
(5)滞納賃料の払わせ方は支払督促を考えておりますがそれがベターでし　ょうか？

以上いろいろと質問させていただきましたが、どうぞ宜しくお願いします。

No.1 回答者： mu128 回答日時： 2007/03/19 16:48

（１）確か、そのような立て札をしておくことによって、何かができるといった例があったような気がしましたが、それが契約解除の通知だったかは忘れてしまいました。

違法駐車をずっとしていた場合に、その車を移動する場合のことだったかもしれません。・・・自信なしです。
（２）契約書が作成してあり、その規定の中に「賃料を２ヵ月分滞納した場合は催告なしに契約解除とみなす」といった内容が記載されていれば有効ですが、契約書がないということですので、催告しなければならないでしょう。（その規定があったとしても、催告するほうが良いとされているくらいですので）
（３）裁判所で申し立てることによって滞納賃料の請求と契約解除の手続きをとらなければなりません。「公示送達」といいます。しかし、そのためには、その借主がどこへ行ったのか・・・いろいろと調べましたよ！ということが必要であり、申し立てが受理されにくいようです。
（４）時々移動するのか、それとも、ずっと駐車していて全く動かないなどによって対応がかわってきます。時々移動するようでしたら、張り紙を貼っておいて、もし、１・２回張り紙をしてもまだ止めるようでしたら、テープで貼る・・・それでも駄目ならガムテープで・・・とやっていけば、自分の車が心配ですので、駐車しないようになると思います。私も、１回目ワイパーのところに注意書面をはさむ。２回目運転席の窓ガラスにセロテープで貼る。３回目同じところに注意書面の大きさを大きくしてガムテープで貼る。４回目以降は警察呼んでレッカー移動・・・の予定ですが、ほとんどの人は２回目の時点で終わり３回目はありません。ガムテープで貼ったのが一度ありましたが、血相変えて怒鳴り込んできました。
ずっと止まっていていて移動しないようでしたら、廃車同様の車のことが多いですので、その場合は、警察に連絡して盗難車でないかを調べます。その後、ナンバーがあればそれで所有者を調べてそこに通知。ナンバーがなければ、処分費用は負担することになってしまうでしょう。
（５）支払督促は相手の住所がわからないとできません。その人の勤務先や実家などは全くわからないですよね・・・（わかっていたら、そちらに連絡しますものね）結局は諦めることになってしまうでしょう。探偵を雇って引っ越し先を調査してもらうわけにはいかないでしょう。

今後は、契約書を作成するようにして下さい。契約書がなかったり、あっても契約解除の予告通知の期間に関する規定がない場合には、１年ということも考えられます。（実務上では借主からは１ヵ月前、貸主からは３ヵ月前くらいが適当でしょう）また、契約の無催告による解除ができるという点と、借主の実家や勤務先を契約時に要求するようにして下さい。

でも、解約通知の手続きで心配されるよりは、いきなり（４）の方法で対処しても良いかと思います。３ヵ月賃料を払わないし連絡もとれないわけですから、信頼関係はほとんどありません。それなのに勝手に駐車しているのでしたら、そのように処理してみてはいかがでしょうか？
ただ、質問者さんが遠方とのことで、状況を把握できないのは辛いところです。何とか時々確認するか、それとも、だれか知人や不動産業者などに依頼するかです。（止めてあったら写真とナンバーを控えておきましょう）