賃貸借の委任

　土地の賃貸借契約を登記名義人と締結し、年間借地料を支払う予定でしたが、節税の関係で、名義人の親との契約を交わせないかと持ちかけられました。たとえ親であっても、名義人以外にその土地についての権利はなく、契約行為は筋ではないと思うのですが、正当な理由で、委任等？で契約が締結できるものでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： heartpapa 回答日時： 2007/03/22 15:47

ご質問の状況を法律的に整理しますと、登記名義人がその親に自己所有の土地を無償で貸し（使用貸借）、それを親が質問者さんに賃貸する（賃貸借）ということでしょうか。

このような契約も法的には有効だと考えますが、後々のトラブルを防ぐため、賃貸借契約の際、同時に登記名義人とその親との間の使用貸借契約書を作成してもらい、その副本を質問者さんが預かるという方法をとられてはいかがでしょうか。
※使用貸借の期間は賃貸借の期間と同一とし、また、預かる副本には相手方両名に直接署名捺印してもらいます。
さらに、念のため賃貸借契約書（相手方保管用）と使用貸借契約書（質問者さん保管用）に割印をしておきます。
※これは単なる思いつきで、正式な方法ということではありません^^

もし、このようなことを相手方に要求して、断られるようであれば、元々の契約はともかく、この契約（登記名義人の親を賃貸人とする契約）は、よされた方が無難だと思います。


余談ですが、賃貸借契約の賃貸人が（登記名義人の）親になっていても、実質、子供（登記名義人＝土地所有者）が賃料収入を得ているような場合には、脱税とはなっても登記名義人にとっての節税とはならないように思えます。
※税にあまり詳しくないので正確なことは言えませんが。


以上、個人的にはこのように考えます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。親子間で使用貸借契約書を交わしてあれば、名義人との契約でなくとも有効となるわけですね。
　節税というのは、申告の関係で、所得控除でまだ余裕がある親への収入として計上したいみたいです。

お礼日時：2007/03/22 16:24

No.4 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2007/03/26 01:16

再びNo3です。

＞こちらの立場は、非常に弱いですね・・実は、今回、契約の更新時期であり、その際に持ちかけられたことです。断られるとまずく、こちらも強気にでれないところがあるんです。

借地借家法は以下のように定めています。借地人の立場は普通は強大です。近所の床屋さんとの雑談では、私の近所では借地の半分を地主が買い取る、その原資は地主が立ち退き料等も名目で払い実質無償買い取りみたいな話で円満にことを進めているということでした。こうしない地主さんは裁判になってしまうと、この床屋さんは言っていました。

借主の立場が弱いとおっしゃる理由、根拠が私には理解できませんが・・・

弱気にならず、頑張ってみてはどうです？

（借地権の存続期間）
第三条 　借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

（借地権の更新後の期間）
第四条 　当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

（借地契約の更新請求等）
第五条 　借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
２ 　借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
３ 　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。

（借地契約の更新拒絶の要件）
第六条 　前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

（建物の再築による借地権の期間の延長）
第七条 　借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
２ 　借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約の更新の後（同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。）に通知があった場合においては、この限りでない。
３ 　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第一項の規定を適用する。

この回答への補足

駐車場として借りている現状です。その場合は、借地借家法の適用はないと思ってよろしいでしょうか？

補足日時：2007/03/26 19:22

No.3 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2007/03/22 23:08

No１さんの回答通り使用貸借契約書を作成してもらい。

その写しを質問者さんに提出することが必須条件でしょう。民法は「使用貸借」の規定を設けていて、その中に次の条文が入っています。

（借用物の返還の時期）第597条　借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。

２　当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。

３　当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる。

３項によれば、使用貸借契約書が無ければ、名義人は「親とは返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めないかった」と主張されると、いつでも使用貸借の対象物の返還請求ができます。書面の契約書があっても
「実は親とは返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めないと解釈すべきです」と主張することは可能ですから、質問者さんは弁護士に依頼して厳密にこの契約チェックしてもらわないと、枕を高くして寝られないことになります。これが第一の問題です。

第二の問題。

もしこの親が死亡したとします。親の権利義務はすべて相続人に承継されるのが法律の規定ですから、この親の子すべてが、この借地契約の地代を受け取る権利を生じます。そうするとこの親が死亡以降は、相続人全員に地代を払う必要が生じます。

普通は「名義人にだけ払って欲しい」と名義人は言うでしょうが、それで他の相続人が納得するかどうかは別問題です。争族になっていれば、質問者さんは争族問題に当然に巻き込まれることになります。

第三の問題。

名義人との直接契約ならOKですが、この名義人は違法な節税（脱税）をやるような人です。

質問者さんが、何百万円、何千万円投じて家をこの土地に建ててしまったら最後、「名義人は足元見て何でも言ってくる」ことは、私なら想定
の範囲です。「では、家を壊して土地を返せ」という主張は借地借家法である程度封ぜられますが、相手に順法精神があっての話です。

本件、単純に言えば、この名義人は、違法な脱税に質問者さんを巻き込もうとしている話です。

順法精神の無い人と契約するには、それなりのリスクがあって、何百万円、何千万円無駄になっても後悔しないことです。私なら、本借地権の登記を私の費用負担で名義人に請求しますね。相手がこれを断ったら、それを口実に水に流しますが・・・。

本件の契約は勿論できると私は思いますが、使用貸借契約書がたとえ作られても、「将来のトラブルの種を、お金を払って買うような話」に私は見えます。土地などいくらでも沢山あるでしょう。この話はもし可能なら水に流しては・・・と私は思いますがどうでしょう？

この回答へのお礼

こちらの立場は、非常に弱いですね・・実は、今回、契約の更新時期であり、その際に持ちかけられたことです。断られるとまずく、こちらも強気にでれないところがあるんです。
おっしゃられるように、借地権を登記してもらう手もありますね。どうもありがとうございます。

お礼日時：2007/03/24 00:19

No.2 回答者： heartpapa 回答日時： 2007/03/22 19:11

No1 補足です。

>親子間で使用貸借契約書を交わしてあれば、名義人との契約でなくとも有効となるわけですね。

土地に関し、もし親子間でなにもなければ、親といえども所有者ではありませんので、貸主として、この土地を他に賃貸する権利はありません。
ですので、ここで親子間での使用貸借を観念することによりはじめて、正当に、この土地を他に賃貸する権利が親に生じることになります。

この場合、使用貸借契約書の作成は絶対条件ではありません。
しかし、もし、この先突然、所有者（子供）の方からでも、親子間の契約は何もないと主張されれば、質問者さんは無権利者からの賃借となりますので、非常に弱い立場に立たされることも全くないとは言えません。
※もちろん、そのようなことをするとは通常は考えられませんが。
そこで、その万一の場合の対策として、親子間の使用貸借の契約書の作成をご提案させていただいた、ということです。

この回答へのお礼

確かにそのとおりですね。使用貸借の契約書の作成をお願いしてみようと思います。ありがとうございます！

お礼日時：2007/03/24 00:08