住宅ローンの返済及び住宅ローン控除について

Question

夫29歳会社員年収380万、妻28歳公務員年収450万（現在育休中平成20年4月より復帰）、子ども1人の共働き家庭です。現在貯金100万円です。

住宅購入にあたり注文住宅を検討し条件のいい土地を見つけました。
土地1700万、建物1900万、諸費用400万で借り入れを予定しており銀行の事前審査では住宅ローン3600万、諸費用ローン400万にて審査が通りました。（35年の3年固定で当初2.0%）

これから土地契約、建築契約と進んでいく予定なのですが順調に行けば土地の決済の資金と諸費用の資金2100万のローン返済が平成19年5月に始まり、引渡し予定の平成20年3月に残金も合わせた4000万のローン返済が始まります。

そこで質問なのですが
(1)土地、諸費用のローン返済が19年5月より始まるので貯金より返済したほうがいいのでしょうか？それとも元金のみ据え置いてもらったほうがいいのでしょうか？

(2)土地と建物を共有名義にする予定ですが住宅ローン控除を両方（夫と妻）とも受けるためにはどのような持分比率にすればよろしいのでしょうか？（ちなみに平成19年度の妻の給与は育休中のため100万程度予定、平成20年度途中復帰のため330万程度予定）

質問事項以外にもローン返済に対してのアドバイスなどがあればご教授いただければ幸いです。余裕を持っているつもりのローン返済ですがよろしくお願いします。

nonbay39 · Accepted Answer

回答２の補足です。奥様満額時には２２万円の所得税があったというお話ですが恐らく子どもを扶養にとると扶養控除が３８万円あるので満額時に税率１０％とすると、所得税は１８万円ぐらいになると思います。
　次に、控除の関係で復職後すぐに奥様に子どもの扶養をとりかえた方が家計的には得になると思います。子どもの扶養ですが、人事院の考え方を厳密に適用されると、奥様側の前年収入がご主人より１０％以上高くないと子どもを扶養に取れないので最初の２年間ぐらいは、ご主人の方で扶養に取ってくれと、奥様の勤め先の人事課でいわれてしまうかも知れませんがご主人が民間であれば突っぱねることも不可能ではない気もします。
　また、ご主人４対奥様６の割合で登記しておけばご主人の収入が極端に上がらないかぎり、住宅ローン減税で損はしないと思います。ローン開始時の合算３６万の戻りの中で１４．４万円：２１．６万円となりますから、所得税の範囲で満額が戻るようになると思います。
　ただ、奥様側の所得税は全額還付されなくなるかもしれませんが、心情的には持ち分割合２分の１ずつで登記しておく方が良い気はします。この程度の収入差で贈与がだとか何とかいう問題は特にないと思われます。
　支払い割合については、税務署から送ってくる住宅ローン減税用の用紙に支払い割合を書き込む欄がありますから、それに記載するだけです。ただ登記とずれがあるとつっこまれる気はします。登記とずらせたかどうかの記憶は曖昧です。税務署にでも聞いてみます。
　
　回答にずれもあるようですから、税務署に行かれて具体的にご相談された方がすっきりするかもしれません。

　連帯債務は１８００万円ずつ借りたことになるのではなく、２名で３６００万円を借りたことになります。もし一方が支払えない場合でも他方に全額請求することができるということです。

　なお、収入合算状態のため２０代で比較的高額なローンが組めるようになっているので、ローンを別々にすることは奥様側方は仮に可能であっても、ご主人側の方は無理だと思います。

　余裕の件つっこんですみませんでした、間違っても払えない額ではないのでそのあたりは安心だとは思います。

tarotaro001 · Answer

(2) について。
住宅取得にかかる費用を出した割合で決まります。
例えば、現金で１０００万円、住宅ローン２５００万円とかでしたら、現金の出資割合で名義人の登記比率は変わりますが、今回１００％住宅、土地の購入をローンで賄うために、ローン名義人＝住宅取得にかかる費用を出した人になります。

現金１００万円は諸費用に消えますので、後はローン名義でよって自動的に決まってしまいます。

例えば、
住宅ローン３６００万円の借り入れ名義がご主人で連帯保証人が奥さんの場合、土地建物の名義は１００％ご主人になります。
連帯保証人は、ローンに対して、保証人になっただけで、債務が一切ないため、お金を出した（この場合借りた）ことにはなりません。

住宅ローン３６００万円の借り入れ名義がご主人で連帯債務が奥さんの場合、土地建物の名義は５０％ご主人、５０％奥さんになります。
連帯債務の場合、奥さんも一緒に債務を負うため、お金を出した（この場合借りた）ことになるためです。

なお諸費用ローンは今回、住宅そのものの購入に一切関わらないので、誰が借りても、登記には一切関係ありません。


なお、上記以外の比率で登記を行いますと、贈与と見なされ、高額な贈与税が発生しますので、気をつけてください。

mifu33 · Answer

諸費用ローン400万について、割高な利率が設定されているのではないですか？ご確認下さい。もしも利率が高いなら、ご両親にある時払いの催促無しで借りて払ってしまいましょう。

nonbay39 · Answer

１については何とも言えません。

２については、平成２１年に二人の収入が元に戻るまではやはり何ともいえませんが、２０年４月以降は奥様の方に子どもの扶養をつけるとなると、所得税率から考えて収入差があっても所得税額にあまり違いがないように思います。収入によって持ち分割合を変えるのもありでしょうけど、とりあえず持ち分２分の１ずつで良い気はします。３６００万円のローンであれば、戻りが１％、３６万円の２分の１ずつで１人最大１８万円の還付がありますが、支払う所得税がこの１８万円を超えることはないと思うので実際には支払った所得税で頭打ちです。おそらく２人ともここ数年は、この１８万円を超えることはないのではないでしょうか。
　奥様はともかくご主人の年収が上がるのか、下がるのかが不明ですのでこれ以上は答えようがありません。当たり前ですが、住宅ローン残額の減少に伴って、年々還付額は減ってきます。
　それより重要なのはご存じでしょうが、ローンを連帯債務にすることです。連帯債務でないとこのローンは組めないはずなので大丈夫でしょうけど。

　ちなみに住宅ローン減税は支払っている所得税に対するものなので、厳密には年収は関係ありません。支払われている所得税額を書かれる方が質問には答えやすいです。

　２０年３月に住宅取得であれば、１９年の収入は関係ありません。減税は２０年の所得税について２０年末での住宅ローン残金から弾き出します。収入も年度が混ぜて書いてありますが、年計算のため年度も関係ありません。
　
　金利が２％であり、年収合わせて８００万円超ですから、子どもを保育園などに入れなければ余裕がありますが、保育園に入れるとなると、ぎりぎりではありませんが、決して余裕があるほどではないと思います。ましてはお子さま２人目の予定もあるのであれば、なおさらです。
　厳しいようですが、奥様の力でこのローンが組めることを再確認したほうがよいかもです。いつまでも共働きが続けられるとは限りませんし。余裕という一言がなければ不安はないのですが。

precog · Answer

>(1)土地、諸費用のローン返済が19年5月より始まるので貯金より返済したほうがいいのでしょうか？それとも元金のみ据え置いてもらったほうがいいのでしょうか？

基本的には、金利の差から言って返すほうが「お得」ですが、車のローンなどより金利は安いですから、そっちでローンを組む位なら借りておいた方がいいですよね。

それと、もしものときのためと、引越しのためにある程度現金が必要ですので、手元の貯金は残しておきましょう。

>(2)土地と建物を共有名義にする予定ですが住宅ローン控除を両方（夫と妻）とも受けるためにはどのような持分比率にすればよろしいのでしょうか？（ちなみに平成19年度の妻の給与は育休中のため100万程度予定、平成20年度途中復帰のため330万程度予定）

最適な比率はExcelを使ってしっかり計算しないとわかりませんけど、年収に比例した持分にしておかないと「譲渡」とみなされるかもしれません。

住宅ローンの返済及び住宅ローン控除について

回答２の補足です。

(2) について。

諸費用ローン400万について、割高な利率が設定されているのではないですか？ご確認下さい。

１については何とも言えません。

>(1)土地、諸費用のローン返済が19年5月より始まるので貯金より返済したほうがいいのでしょうか？それとも元金のみ据え置いてもらったほうがいいのでしょうか？

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　回答２の補足です。