No.2ベストアンサー
- 回答日時:
<数値面検証の前提条件>
手許資金:1000万円 銀行融資:9000万円 物件価格:1億円
見込家賃: 900万円(表面利回9%月75万円)
入居率 : 91.7%(1年で1ケ月空きが出る)
実質家賃: 825万円(保証金・敷金=当初経費と一致と仮定)
管理費等: 45万円(家賃の5%)
維持経費: 135万円(家賃の15%)
手取金額: 645万円(実質利回6.45%)
融資期間:25年
銀行金利毎の試算:
(1)2.625%(基準金利=短期プライム+1%)
初年度元本返済額258万円、初年度利息額233万円
初年度手許余裕 154万円 全期間総利息額 3283万円
実質利回が5%(経費控除後500万円)となればギリギリ
(2)3.625%(上記比+1%)
初年度元本返済額225万円、初年度利息額323万円
初年度手許余裕 97万円 全期間総利息額 4700万円
実質利回が5%となれば持ち出し約50万円発生する
(3)5%(中長期計画金利)
初年度元本返済額186万円、初年度利息額446万円
初年度手許余裕 13万円 全期間総利息額 6740万円
実質利回5%水準なら持ち出しが132万円発生する
追加考慮要素としては、
プラス面:
不動産事業の減価償却等費用による給与収入等他収入の税金控除の要素
資産時価以下に借入返済が進んだ際の資産活用の可能性
事業拡大による規模の利益追求余地と空室発生のリスク低減効果
マイナス面:
計画値以上の空室率発生、金利上昇等財務上の想定外事象の発生
入居者との個別トラブル発生時等の対応負担
想定以上の資産価値の低減・それに伴う銀行の融資姿勢の変化
この回答へのお礼
お礼日時:2007/04/11 12:53
大変参考になります。専門的な知識が数多くあるので個々に勉強して、また、質問させて頂きたく思います。宜しくお願い致します。ありがとうございました。
No.1
- 回答日時:
できるだけ長期固定で借りれば(借り換えれば)いいのでは。
それがだめなら、国債先物を売ってヘッジするとか。(長期金利上昇のヘッジ。短期金利と動きが微妙に異なるが。)ただしロットがちょっとでかいので、国債先物(逆)連動型ファンドを買う方が現実的か・・
他には、物価連動債連動型投信を買うとか。(金利のヘッジでなく、物価上昇のヘッジになってしまうが、ある程度金利との相関は大きいはず。。。)
この回答へのお礼
お礼日時:2007/04/11 12:46
大変勉強になりました。リスクをヘッジするという考えまで思いもつきませんでした。有難うございました。また、判らない事が有れば宜しくお願い致します。
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