不動産投資において金利上昇でのリスクについて

これから不動産投資を考えていたのですが、金利が上昇局面でのリスクについて教えていただけないでしょうか？すでに物件を所有している友人が最近金利が上がって毎月の負坦が倍になったと嘆いていたので、これから金利が上昇する局面で、物件の利回り低下で不動産投資には少し慎重にならざるを得ません。なにかいい方法があるなら教えて頂けませんでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2007/04/11 12:12

＜数値面検証の前提条件＞

手許資金：１０００万円　銀行融資：９０００万円　物件価格：１億円

見込家賃：　９００万円（表面利回９％月７５万円）
入居率　：　９１．７％（１年で１ケ月空きが出る）
実質家賃：　８２５万円（保証金・敷金＝当初経費と一致と仮定）
管理費等：　　４５万円（家賃の５％）
維持経費：　１３５万円（家賃の１５％）
手取金額：　６４５万円（実質利回６．４５％）
融資期間：２５年　

銀行金利毎の試算：
(1)２．６２５％（基準金利＝短期プライム＋１％）
初年度元本返済額２５８万円、初年度利息額２３３万円
初年度手許余裕　１５４万円　全期間総利息額　３２８３万円
実質利回が５％（経費控除後５００万円）となればギリギリ

(2)３．６２５％（上記比＋１％）
初年度元本返済額２２５万円、初年度利息額３２３万円
初年度手許余裕　９７万円　全期間総利息額　４７００万円
実質利回が５％となれば持ち出し約５０万円発生する

(3)５％（中長期計画金利）
初年度元本返済額１８６万円、初年度利息額４４６万円
初年度手許余裕　１３万円　全期間総利息額　６７４０万円
実質利回５％水準なら持ち出しが１３２万円発生する

追加考慮要素としては、
プラス面：
不動産事業の減価償却等費用による給与収入等他収入の税金控除の要素
資産時価以下に借入返済が進んだ際の資産活用の可能性
事業拡大による規模の利益追求余地と空室発生のリスク低減効果

マイナス面：
計画値以上の空室率発生、金利上昇等財務上の想定外事象の発生
入居者との個別トラブル発生時等の対応負担
想定以上の資産価値の低減・それに伴う銀行の融資姿勢の変化

この回答へのお礼

大変参考になります。専門的な知識が数多くあるので個々に勉強して、また、質問させて頂きたく思います。宜しくお願い致します。ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/11 12:53

No.1 回答者： slowtravel 回答日時： 2007/04/11 09:32

できるだけ長期固定で借りれば（借り換えれば）いいのでは。

それがだめなら、国債先物を売ってヘッジするとか。（長期金利上昇のヘッジ。短期金利と動きが微妙に異なるが。）ただしロットがちょっとでかいので、国債先物(逆）連動型ファンドを買う方が現実的か・・

他には、物価連動債連動型投信を買うとか。（金利のヘッジでなく、物価上昇のヘッジになってしまうが、ある程度金利との相関は大きいはず。。。）

この回答へのお礼

大変勉強になりました。リスクをヘッジするという考えまで思いもつきませんでした。有難うございました。また、判らない事が有れば宜しくお願い致します。

お礼日時：2007/04/11 12:46