本審査前の土地決済

過去の質問で検索しましたが、明快な答えが見つからないためご教授願います。
売り主Ａより土地を購入し、工務店Ｂで建築します。
建築条件はありません。
土地代・諸費用は手持ち金より捻出し、建築代金のみローンを組みます。
工務店への手付け金・中間金等はなく、引き渡し時に融資金を支払います。

現在の状況は、住宅ローンの仮審査が通ったので（２行）、土地の売買契約を結び手付け金を払いました。
工務店との請負契約はまだです。

さて私としては、本審査が通ってから土地の決済をするものだと思っていたので請負契約について聞くと、工務店側は「大丈夫なのでゆっくりいきましょう」とのことでした。
スケジュールとしては、土地契約時のローン特約は５月半ば、土地決済は６月末まで、融資実行（引き渡し）は１０月頃になる予定です。

融資実行まで時間はたっぷりあるので気持ちはわかりますが、土地の先行決済の場合はそんなものでしょうか？

万が一ローンが通らなかったら、土地だけ残ってしまうことになりますよね？
似たような状況に遭遇された方など、お話をお聞かせください。

No.2 ベストアンサー 回答者： harujirou 回答日時： 2007/04/18 00:17

３月／土地決済、５月着工予定、９月融資実行予定の者です。

質問者様と似ている状況かと思います。

ローンが通らなければ確かに土地だけが残ってしまいますが、私の場合は「土地決済が先行する場合は普通です」と言われた事と、不動産屋に購入の意志を見せてから半年が経過し、もうこれ以上は待たせられなかったので、思い切って先行決済しました。

仮審査での申告金額より本審査での申告金額が上回ると問題があると聞きましたので、金額が上回らない限りは大丈夫なのでしょう。そのための仮審査です。

但し、融資実行までは転職／離職／借金／事故／病気には注意するように何回も言われました。どれかひとつに該当すれば、本審査が通らないのも納得できます・・・

お互いに気をつけて、ステキな家を建てましょう。

この回答へのお礼

我が家も土地の仮予約をしてから４ヶ月以上たち、これ以上延ばすのは申し訳ないと思っていました。
不動産屋が普通といっている以上、よくあることなのですね。

＞融資実行までは転職／離職／借金／事故／病気には注意するように何回も言われました
これは十分に注意しなければなりませんね。
事故・病気等はないように祈るばかりです。

我が家の状況とよく似た方からのご回答、大変参考になり、勇気づけられました！！
ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/18 22:18

No.4 回答者： mam_mamia 回答日時： 2007/04/19 13:05

自分の場合も土地先行でしたが、土地契約書にローン契約における融資が確定しなければ、契約を白紙にする条項がうたわれておりましたので、心配はありませんでした。

素敵な土地にめぐり合えて、マイホームの夢をお持ちならば、仮に土地だけ残っても問題はないのではないでしょうか？
不動産取得税は、マイホーム建設用でしたら、軽減措置により無税になりますが、今回、仮に建設できないとしても、３年以内に建設すれば、それまで、申請により支払延期になります。固定資産税、都市計画税（かからない地域もあり）は、軽減の対象にならないので、しばらく高くはなりますが。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

＞ローン契約における融資が確定しなければ、契約を白紙にする条項がうたわれておりましたので

このような条項があれば私の心配は解消できますね。
売買契約の際にはそのような話はありませんでしたが、もう一度売り主には確認してみます。

ローンが通るか通らないかではなく、そこに家を建てて新しい生活を始めることが目標ですもんね。

心のモヤモヤがはれた気がします。ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/19 22:02

No.3 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/04/18 18:41

今回の件は、建売住宅の購入ではないし建築条件付土地の契約でもありませんので、原則としての見地では土地売買契約と建築請負契約は別系統のものです。

質問者から見れば、土地売主Aと工務店Bという異なる取引相手が存在することになりますが、それぞれの合意を得た上で調整できれば、土地と建物の決済を同時に行うことも可能性としてはありました。

（ちなみに今回、キャッシュで買う予定の「土地契約時のローン特約」というのは、どんな内容なんでしょう？）

文面にあるように土地を先行して決済するのであれば、
＞万が一ローンが通らなかったら、土地だけ残ってしまうことになりますよね？
そういう事態も起こりますが、スケジュールやそれぞれの契約条件的にそうせざるを得ない状況であれば仕方ありません。
その場合には、ローンが通る内容まで建物の金額を落とすようにプランを見直す等の方策を考えるしかないでしょう。

この回答への補足

丁寧なご回答ありがとうございます。

＞（ちなみに今回、キャッシュで買う予定の「土地契約時のローン特約」というのは、どんな内容なんでしょう？）
よく考えてみると、土地をローンで買う場合の「ローン特約」であり、建物のローンとは全く関係ないものですよね。

＞それぞれの合意を得た上で調整できれば、土地と建物の決済を同時に行うことも可能性としてはありました。
なるほど、契約の条件によってはそのようなことも可能なのですね。
土地決済は早く行わなければならないものかと、勝手に思いこんでいました。

もう一度、土地売主と工務店にスケジュールの調整の相談をしてみようと思います。

補足日時：2007/04/18 22:18

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2007/04/17 23:08

事前審査が通った場合、融資実行時にＮＧがでることはまずありません。

そのための事前審査ですから。

そうでないと、結局のところ、誰も不動産や家なんて購入できませんよ。
（現金決済する人は別ですが・・・）
事前審査の場合、現在の金利で計算するのではなく４％とか５％といった金利で計算して返済できるかという風に審査しますので、ボーダーラインの人やそれ以下の人は事前審査でＮＧになります。（これは融資担当の人が言っていました）

事前審査が通ってから、新たな借金（カードローンなど）を作ったり、虚偽の申告をした場合、ＮＧになることがありますので、その点だけは十分に注意してください。

この回答へのお礼

ネットで調べていくと、事前審査が通っていても本審査でダメだった等の話を目にし、なんだか不安になっていた次第です。
これから、ご回答者様の忠告をよく守って本審査に挑みたいと思います。
丁寧なご回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/18 22:11