賃貸のまま投資物件を購入する

現在家賃１５万の賃貸マンションに住んでいますが諸事情で、年金生活者となり、引越しを考えています。しかしながら現況60m2にある家財を考えると、最低４５m2以上の物件でないと、家財のほとんどを捨てることになり、いろいろ探していますが今のように、条件の良いものは、金額が高く、とても購入できません。中古で、２３区内で、探して居ると、築年数３０年４０年の物件なら、予算２０００万内で、買えそうなのですが、耐久性等考えると、それを買って、後、２０年住めるか、また、その後、売りに出せるか心配です。それならば、子育て環境を優先し、今のまま、賃貸に住み、１０００万程度の、投資物件を購入し、賃料を今の、賃貸の家賃補助に当て、残りの１０００万は、金融機関の投資商品等に預けて運用したらどうかと考えたのですが、それが、得策かもわかりません。どなたか、アドバイスをおねがいします。

No.2 ベストアンサー 回答者： southwest#2 回答日時： 2007/04/19 15:01

なかなか難しい質問（相談？）ですね・・。

まず検討すべきは、今お住まいの住居に住み続ける必要性及びニーズがどの程度あるのか？という点ですよね。その必要性の度合いが投資にトライすることに対する一つのバロメーターになるのだとは思いますが、基本的には、投資物件を買うにせよ投資商品で運用するにせよ、今の住居に継続して住むかどうかとは分けて考えた方が良いと思いますよ。

投資というのは良くも悪くも「投資」ですから、最悪の場合には「失敗した」という結果もあるでしょうし「まぁまぁの運用・・」ということもあれば「上々だ」という事もあるでしょう。

誰だって投資する限りは、他者と比較してなるべく多くの得を出したいと考えるものです。
それが上手く運用出来れば今のまま住むが、上手く出来る見込みが無ければ転居するという風な考えがあるのであれば、ちょっと語弊はありますが大袈裟に例えれば、宝くじが当たったら今のまま住むが、外れるようなら転居するというような性質のものです。（勿論、実力が作用する部分や確率には大きな違いはありますが）

＞それが、得策かもわかりません

投資とか運用とかいうのは、結果が出てみないと得策だったのかどうかは判りません。
例えば1,000万円で物件を取得して、実質収益が100万円だとすると一応見た目は実質利回り10％で運用しているように見えます。とりあえずは今の住まいの家賃の足しにもなるでしょう。

5年間回せば累計500万円、50％という風にも見えます。しかし5年後売却してみたら500万円でしか売れなかったとなるとどうでしょう。
税金などを考慮に入れずに考えれば、1,000万円を注ぎ込んで手間隙掛けて5年後には収益＋売却額で1,000万円を取り戻したに過ぎません。

もしくは、15年間フル稼働すれば累計1,500万円の収益で、その後200万円で売却しても十分な運用結果だったと言えるのかもしれません。

違う視点を持つ人も居るかもしれませんが、投資とか運用とかいうのは入口と出口があり、それが完結してから始めて評価が出来るものと思います。（まぁ出口はなく最終的には自己居住用とする、などであれば又違った評価が出来るかもしれませんが・・）
質問者の目論見上で言えば、取得する投資物件や金融商品によって結果として「得策だった」にもなり得るし、「得策ではなかった」ともなり得るということですね。瞬間的な動きだけを見て評価することは出来ないし、今の段階では物件毎に目論見を立てて、それを信じ、実行していくかどうかということしか言えないと思います。

ではどういう物件に投資すれば得策なのか？「それが簡単に判り、そういう物件を簡単に取得出来れば誰も苦労はしません」（笑）
ということではないでしょうか。

ただ、今まで書いてきた内容を度外視しますが、基本的に1,000万円程度の中古マンションを1戸のみ取得して、それで割りの良い結果が出るか？と言えば難しいとは思います。不動産というのは空室リスクや賃料下落リスクもあるし、経年劣化による維持管理も掛かります。ある程度の物件数を確保してこそ旨味がじわじわ出てくる投資案件ではないかと考えます。

この回答へのお礼

southwest様
早速のアドバイスありがとうございました。
素人考えで、恥ずかしい限りですが、仰る通り、空室リスク、賃料リスク、維持管理、等、をきちんと予測をつけて、買っていいのか、どうなのか見極めないと、いけませんね。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2007/04/19 19:24

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/04/19 16:08

＞私の収入はほとんど見込めないので、ローンを組むことは、できません。

住宅ローンと異なりアパートローンは物件の収益性で融資が決定します
１０００万円程度の自己資金で７－８０００万円は可能です

住宅は消耗します、賃貸物件は儲けがでます、その違いです

銀行はその物件が儲かると思えば１００％融資です
儲からないと読めばいくら他の収入が有る人でも融資してくれません

物件５０００万円
１０００万円の自己資金
４０００万円の融資

万一の時銀行はその物件を差し押さえれば元は取れます．．．（笑）。
おそらく任意売却オーナーチェンジ４５００万円でしょう

個人住宅を差し押さえても債務者が住んでいますので長期間収入はない
アパートはその間も家賃が入ってきます

ただ、ボロ儲けが出来ないのも賃貸経営です

この回答へのお礼

m_inoue様
住宅ローンと、アパートローンの違いに驚きますが、なるほど、
立地条件の良い、土地を持っていれば、アパート経営も、良いかも
しれませんね。
都内では、なかなか、難しいかもしれません。
将来の参考にさせていただきます。ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/19 20:26

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/04/19 13:20

大家してます

分譲賃貸は間違いなく儲かりません
売ってしまいましょう

３０００万円の１２戸中古アパートは
・自己資金１５００万円程度
・アパートローン１５００万円
・満室家賃４６８，０００円（現在満室稼働中）
・毎月のローン返済９７，０００円

１億３０００万円のマンションは
・自己資金１５００万円程度
・アパートローン１３０００万円
・満室家賃１，８００，０００円（現在ガラガラ１２０万円）
・ローン返済５００，０００円

私の現在の余剰資金も１０００－１５００万円

もう１棟中古で買うか新築でと考え中です

自己資金１０００万円の実質利回りは５－７％位、借り入れ分はそれから金利分をマイナス

１０００×６％＝６０万円
１００００×（６－３％）＝３００万円

こうなります

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=man …

こんな感じのもっと新しい物件を買われてその１室に入居されれば家賃相当がタダで、２０年ローン返済後は土地と建て替え間近の建物が手に入ります

結果２０年間は家賃無料での生活が手に入ります
（自己資金の利益が家賃？）
その後は建て替えにするか売ってしまうか？

アパートローン期間は８０才になるまでの完済で借りられます
融資額はその物件の収益性を中心に審査されます
物件によっては１００％融資も可能です

私に２０００万円の余剰資金が有れば

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=man …

これくらいまでがターゲットです

基本的には「購入価格／１０＝年間家賃」以上が望ましい
３０００万円の物件なら見込み家賃が３００万円／年間

最後は生命保険が支払ってくれます．．．（笑）。

まっ、単なる選択肢の一つです．．．。

　「自宅は消耗品」「賃貸物件は資産」

この回答へのお礼

m_inoue様
早速のアドバイス、ありがとうございます。
いろいろな、方法があるのですね。ただ、諸事情で、私の収入はほとんど見込めないので、ローンを組むことは、できません。
購入は、現金で、買える範囲となってしまうため、投資用マンションを1室購入し家賃収入を得て、それを今の、賃貸の家賃補助にしようかと考えましたが、儲からない。。と言うことは、借り手がないことも考えられるからですよね。そういうことを考えるとますます、中古マンションを購入すべきかどうか、も、考えてしまいます。アパート経営、15年後、実家近くへ帰る予定なので、そのときの選択技の一つとして、覚えておきます。

お礼日時：2007/04/19 14:39