不動産投資家について！！ 回答頂けたら幸いです。 質問① 不動産投資物件はどんな流れで そうなったの

不動産投資家について！！




回答頂けたら幸いです。


質問①
不動産投資物件はどんな流れで
そうなったのでしょうか？
立てた大家さんがなくなったとかですか？



質問②
不動産投資家になるのに
物件を購入した後 家賃収入で
元とるような流れになりますか？

やはり長年立たないと元とれないでしょうか？



質問③
資産投資家のメリットデメリット教えて下さい


質問④
3000万円で自分の家立てるか
資産投資家物件購入かどちらが
ただしい選択ですか？


よろしくお願い申し上げます

No.4 回答者： のなつぺ 回答日時： 2020/07/14 18:01

私の経験でお答えします。

質問①
不動産投資物件はどんな流れでそうなったのでしょうか？
立てた大家さんがなくなったとかですか？

不動産は私が購入しました。

> 質問②
不動産投資家になるのに
物件を購入した後 家賃収入で
元とるような流れになりますか？

やはり長年立たないと元とれないでしょうか？

不動産を購入して貸す時点で投資家ですし、返済は概ね家賃でしてゆきます。
元が取れるか取れないかは、最初の設備投資費によりますし、それまでにどれだけの資金を持っていたかです。
また、売却を考えて収益と固定費を考えます。
　
質問③
資産投資家のメリットデメリット教えて下さい

非常に大きな設備投資費が掛かり、数千万円から億以上となることもあります。
固定資産税と管理費、返済など固定費が膨大で、ロールオーバーが厳しく、空室リスクや老朽化により収入が減る懸念も否めません。

質問④
3000万円で自分の家立てるか
資産投資家物件購入かどちらが
ただしい選択ですか？

3000万円で自宅を建てるのと投資物件を建てるのでは全く訳が違います。
投資物件を3000万円で建てるのは非常に限定的なことで、難しいと思います。

家は投資物件ではないので、固定資産税も安いですし・・・。

No.3 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2020/07/14 16:44

1　「そうなった」というのは投資物件として売りに出されるようになったという意味であれば、個々の事情はそれぞれ色々でしょう。

なにか現金化したい事情が生じたとか、納税の関係とか、投資物件としての魅力が薄れたとか。

2　家賃、賃貸収入を得るというのが不動産投資での収入の基本で、それ以外の収入を得る方法は原則としてありません。
　当然、投資資金を回収するには長い期間がかかります。

3　「資産投資家」というのがどいうことをさしているのかよくわからないですが、不動産投資ということについて言うならば、安定した家賃収入が入ってくるということです。
　デメリットは家賃が減額となったり、家賃収入が入らないような状況になる可能性も当然あることと、個別の物件を購入した場合、流動性が低い（売ろうと思っても思ったような価格ですぐに売れる
ことはほぼない）ことです。

4　それはどちらが正しいとも言い難いです。
　3,000万円ではも投資用の不動産の物件といっても、そんなに多額の収入が入るようなものの購入は難しいです。
　
個人的には一昨年に相続した実家に土地に1階、2階各2戸、合計1LDK4部屋の小規模アパートを建てました。一戸は自家用のフリースペースとして、お客さんに泊まってもらったり、ちょっとした集まりとか学習室的に使ったりしています。3戸は賃貸にしています。

相続時に土地はすべて私の名義としてそのかわりに、他の相続人には現金を渡しています。

建物の建築価格はザックリ5,500万円程度。全額キャッシュ支払いも可能でしたが、頭金を2,000万円として残り3,500万円は銀行ローンとしました。当初10年の金利は団体生命込みで1%です。

家賃収入は、建築した住宅メーカー系の管理会社の管理コストを引いて駐車場代も含めて毎月20万ちょっと、このうち15万円をローンの返済に充当しています。
屋根には10KW/hをちょっと超える太陽光発電パネルを載せて、全量売電にしています。この収入が月で2万円程度。これは20年間固定です。

なので、とりあえず手取りで毎月7万円程度は手元に残る形にしています。ローンの月額支払は、もっと多い形も少ない形も取れましたが、現在はこのように設定しているということです。

ローンを組んだ分の資金は手元に現金としてありますので、これは各種の運用で支払い金利以上のリターンは出せています。

つまり、この分は若干レバレッジがかかった投資になっているということになります。不動産投資は本来、借入金などで手持ちの資産以上の物件を保有し、レバレッジを効かせた形で運用することで利益を増大させていこうとする方法がよくとられます。

少なくとも、上記に記載した具体例について、イメージをしっかり持てるぐらいでないと、実際の個別物件への不動産投資は難しいでしょう。

投資するのであればやはりリート、不動産投資信託がいいのではないでしょうか。

No.2 回答者： zircon3 回答日時： 2020/07/14 15:55

> 質問①

> 不動産投資物件はどんな流れで
> そうなったのでしょうか？

理由は様々でしょう。
何らかの理由で「この物件は処分して他の物件を買おう」とか「相続したが相続税支払いのためにこの物件を売ろう」とか様々でしょう


> 質問②
> 不動産投資家になるのに
> 物件を購入した後 家賃収入で
> 元とるような流れになりますか？

不動産投資で儲ける方法は大きく二つ。

(1) 値上がりを待って売る
(2) 家賃収入を得る


> やはり長年立たないと元とれないでしょうか？

物件によるでしょう。
(1)は現状の大都市圏なら希望がありますが、物件の具体的な場所や築年数や程度にもよります。
(2)は入居率にもよります。それには立地、見ばえ、間取り、設備だけでなく、そもそもどういう人をターゲットにした物件かというのもあります。


> 質問③
> 資産投資家のメリットデメリット教えて下さい

メリットは入居率が一定程度高く維持できれば（極端な話し）何もしなくても安定した収益をあげられること。
デメリットというかリスクは入居率を維持できる保証が無いこと。近隣に同じような人をターゲットにした新しい物件が出来れば入居率が下がる。それを上げるには値下げをせざるを得ない。値下げをすると入居者の民度が下がり室内の傷みが加速したり、様々な問題が起きるリスクが高くなる。etc.etc.
あと、事故物件になるリスクもありますね。
あと、入居者が出た後のハウスクリーニングや修繕、長いスパンで見ると給湯設備をはじめとする水回りのリフォームなど機能・品質を維持するためのお金もそれなりに掛かります。


> 質問④
> 3000万円で自分の家立てるか
> 資産投資家物件購入かどちらが
> ただしい選択ですか？

ご質問の内容から察しますに不動産投資に手を出すのは、今は止められた方がよいです。
もっと基本的なことを学ばれたり、社会的経験を積まれたりした方がよいよ思います。

参考まで。

No.1 回答者： ane180 回答日時： 2020/07/14 15:32

①様々です。

一棟売りもあれば、区分所有で
売りたい人がいれば、買いたい人もいる。

②利回り次第です。

③投資ですから、失敗する事もある。
良い物件を持つと安定した収入になる。

④家を建てた方がいいと思います。
最低限の知識が無いと難しいよ。