ワンルームマンションオーナーのメリット

マンション（１部屋）のオーナーを勧められています。
メリット、デメリットを教えて下さい。

３５年ローン、貸出金利約３％で、年１０数万程度の負担
です。（確定申告による節税後）
物件は２３区内。物件は約１６００万。いわゆるワンルーム
マンションです。
どなたかアドバイスをお願いします。

No.7 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/04/12 18:28

マンション（１部屋）のオーナーを勧められています。

＞メリット、デメリットを教えて下さい。

メリットは、生命保険の代わりになる。
死んだら団信で１６００万のマンションが転がりこむ。
相続人に家賃収入がはいる。
退職金で残債を払えば年金代わりになる。（ただし持家のローンを
払い終えていればのはなし。仮に住宅ローンがあっても店子がしっかり
ついているいい場所のワンルームなら金利の安い住宅ローンはそのままに
ノンバンクの金利が高いこちらを完済するのが有利。
家賃でローンを補填できる。

デメリットはリスクと中間搾取です。
本来ワンルームマンション投資は、長期ローンを組んでやるべきではないです。
リスク(1)
３％はノンバンクの変動金利ですからこれから４％以上にあがる可能性大
一方、家賃は都心で坪辺り１．２万円～１万円。
７坪で８．６万円程度で今後建物がふるくなれば値下がりします。
給与が増えれば建物減価償却と借り入れ金利の一部を損金参入した
節税効果がありますが、給与が減ったり扶養家族が増えたりすると
払う税金も少なくなり、もどる税金もなくなります。
初年度が一番公立がよくあとは持ち出しになりそうです。
リスク(2)
空室と値下がりリスク。
契約期間がおわって、家賃値下げともなれば、ノンバンクの返済が
月々８万くらいあるわけで、余裕資金がないと対応できない。
３ヶ月くらい空室であそばせても、新しい店子の礼金前家賃でしのげるくらい
の度胸をもたないと、賃貸管理会社にいいなりに安い賃料で貸すことに
なる。
また、サブリースしていないなら空室がでたら家賃をもっとさげざるを得ない。
ひとえに、駅近都心物件かどうかによる。
リスク(3)
手数料が馬鹿にならない
おそらく、ワンルームデベのサブリースが絡んでいれば賃料の１０％から
１５％はねられています。物件も販売代行で１０％以上価格の上乗せが
あります。
賃料回収代行で５％とられているケースもあります。自分で仲介業者に
話をもっていけば正味の家賃や礼金更新料が懐に入ります。
業者に依存したら危険です。

場所は千代田区、中央区、港区、渋谷区の地下鉄徒歩７分以内でないなら
買ってはいけません。
そういうよい物件はお得意にまわし売れ残りを素人衆に買ってもらいます。
確定申告で申請手数料を彼らに２万円くらいとられます。
サブリースは自動更新になってないので、終わりになると家賃を大幅に
値下げしたいと言ってきます。
ここで、契約を終了させて自前で貸すなら、別に止めはしません。
大抵は安い賃料に甘んじて、持ち出しを増やすだけ。
きつくなると、転売しましょうと言ってきます。
２００万残債が不足しますが、足せばなんとかなります。やっと売れて
楽になったら仲介手数料も３％＋６万円しっかりとられます。

＞物件は２３区内。物件は約１６００万。
これは安いです。築浅中古ですか？だとしたら上記の仮定で売りに出た
やつですね。店子がついていたりしますよね。
場所は板橋や練馬じゃダメですよ。新宿も転売がきつい。
出来れば中央区。
でも察するに、板橋の新築ですかね。７坪で月の家賃６万円くらいしかとれません。
中央区の中古なら９万とれますよ。

＞どなたかアドバイスをお願いします。
言いたいことは山ほどありますが、業者さんの営業妨害になりかねないので
このへんでやめておきます。
物件を見る目があって信頼できるいい業者（中にはいますよＭ■コーポレーションとか）
なら大丈夫ですけど。

なお、どうせワンルームを持つなら３室以上持って、一番値下がりの少ない物件を
売って、そのかねで残債をはらえば老後の収入源に・・とか言われます。
でも実際に３５年の償還表を自分で作って考えれば６０歳でもまだ結構残債が残って
いるのがわかります。あなたが３５歳でも３５年ローン完済は７０歳ですから。

これ以上書くと知り合いの業者から苦情がきそうなのでやめておきます。
ただ、私はマンション好きだから実はいくつか持ってますけどね。
持ってなくていい加減な批判はできません。

それと、亡くなった義父がアパート４室とワンルーム３室持っていて６０歳で死んだので
それが義母の生活の支えになったのは間違いないです。
私も自分が買ったのは、早死にしたとき親父は遺産がなにもないじゃないか
といわれないためです。
それ以外には気苦労は多いし、やっかいなもんですよ。確定申告とかも
自分でやってますけどね。

No.6 回答者： tenfu 回答日時： 2006/04/12 15:01

投資用や収益物件ととらえてお話します。

収益用物件を建てて売る会社が一番美味しいわけで、そのリスク部分を背負っているとお考えください。

利益率だけでなく
アパマンやビルなどなら不良入居者に安い値で貸していて、高い管理コストを支払っているのなら改善の見込みがあり、収益物としては魅力を感じますが、ワンルームならそうもいきません。

1600万もの新築物件と800万の中古物件でも賃貸に出す値段(家賃収入)はそないに変わりません。
駅からの距離・セパレート・室内洗濯機・フローリングが絶対条件。
日当たりやオートロックなどがあればいいかな程度でしょう。

No.5 回答者： gotcha1203 回答日時： 2006/04/12 14:00

こんにちは。

いろんな観点から考えられると思いますが、同じ23区でワンルームマンション(賃貸、分譲共に)、家賃相場等や、競合物件との比較が大切なのではないでしょうか？　ローンを35年とありますが、その金利は、固定でしょうか？　　それと収益物件となりますから、利益率はいくらか？　

年間家賃収入÷購入価格(1600万)（諸費用＋税金は省く)＝年間利益率

しかし、この計算はあくまで税金抜きの話なので、実質、２～４％が減ります。(管理費等＋仲介手数料等、税金)　　要は、手元にいくら残るのかです。

もう既に収益物件を所有しているのであれば、諸費用等は把握されていると思いますが、23区では、当然固定資産税評価も高いでしょうから、税金が高くなりますよね。

もうちょっと物件に対してと、収益物件としての知識が必要だと思います。

No.4 回答者： dream1116 回答日時： 2006/04/11 15:20

賃貸目的のマンション区分オーナーにメリットがあるのは、あなたがそのマンションの維持運営計画に十分参画できる場合に限定されると考えます。

たとえば、区分オーナー5名の35年後のことを予想してみましょう。
平素よほどの保守作業が行なわれていない限り、屋根、外装、水道配管など老朽化し、大修理を行なうか建て替えを行なう必要があるでしょう。
その場合に、もし、リーダー不在で区分オーナー5名の意見が一致しない場合、あなたの希望にもかかわらず、空室のままで放置せざるを得ない事態が発生するかもしれません。
そうなれば、1600万円の資産価値は、限りなく0円に近いものになる恐れがあります。
従って、賃貸マンションへの投資にメリットがあるのは、マンション全部のオーナーになり、そのマンションの維持運営計画に十分参画できる場合に限定されると考えます。
以上、ご参考になれば幸いです。

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/04/11 14:50

大家してます

またそのような勧誘が流行りだしたのでしょうか？

http://oshiete.homes.co.jp/kotaeru.php3?q=2080918

３５年後の物件の価値はいくらでしょうか？

３５年間でいくら儲かるのでしょうか？

トータルで考えたら答えはすぐに出ます

先日、中古マンションを見てきました

建設時３５００万円、築３０年、価格７８０万円

メリット

　「俺はマンションのオーナーだ～っ」

ただし、借金を返してからなら．．．。

No.2 回答者： taro123 回答日時： 2006/04/11 14:39

ワンルームマンションは１部屋購入ですか？

現在は入居されていますか？
１部屋しか持っていないと、入居者がいなくなった場合、支払いばかりが
続きます。自分住んでみても良いな、と思える物件でないと損すると思います。

No.1 回答者： biwako1215 回答日時： 2006/04/11 14:35

銀行から多額の借金をしてオーナーになっても

何かトラブルがあったら、借金だけ残るなんて
ことにもなりかねないので、止めた方が賢明です。

私所なんか、よく勧誘の電話がかかっています。
曰く、節税云々で儲かる。そんなに儲かるなら
自分で建てて自分で貸せばいいのです。まあ、
触らぬ神に祟りなし、ですよ。

それとも、３千万ほど遊び金があるなら、
捨てる覚悟で、やってみれば、案外うまく
いくかもしれませんね。

金持ちは何をやっても儲かります。貧乏人は
何をやっても借金だけが膨らみます。