将来のアパート経営に向けてアドバイスお願いします！

私は３０歳の♂で、２４歳の嫁と二人暮らしです。
二人とも仕事はコンピュータ関係の派遣で、年収は税込みで私が４４０万、嫁が２４０万ほどです。

子供もおらず、二人でちょっと贅沢な生活を楽しんでもいたのですが、将来のライフプランや老後のことを考えると、今のうちからいろいろと準備しておかなければならないと思うようになって来ました。

そこでいろいろと夫婦で考えて、今から５年で最低１０００万は貯めて、それを頭金にアパート経営を始め、そこからさらに５年頑張って、１０年後には働き口が無くなっても、何とか家賃収入で生活できるくらいになりたいという目標が出来ました。

アパートを購入する時には銀行のお世話になると思いますので、仕事・税金・年金などのことも含め、５年後までの生活スタイルにおいて、アドバイスをいただけたらと思っております。

借金はしない、車は持たない、子供は作らない等々、思い浮かぶこともあるのですが、もっと専門的に必要になってくることもあるのでは？と危惧しています。。

例えば、仕事も正社員の方がいいのではないか？でも転職するとこの歳だし、年収が下がってしまうのではないか。それだったら、少しでも頭金を増やすことにチャレンジした方がいいのではないかなどいろいろと考えてしまいます。

同じような道を通られた先輩方、専門家の方など良きアドバイスをいただけると幸いです

No.1 ベストアンサー 回答者： DolphinIII 回答日時： 2005/11/26 23:39

アパート経営をされたいということですので、具体的なイメージの一助になればと思い、アドバイスさせていただきたく存じます。

例えば、次のような仮定のアパート経営をする場合を考えて見ましょう。
（仮定）
物件価格8,000万円　投資利回り７％（全期間）　経費率30％　価格上昇０％
敷金　なし　
借入金額　7,000万円　借入利率６％（全期間）　借入期間30年

（毎月の家賃収入について）
8,000万円×7％÷12×（１－0.3）＝　32.6万円
（毎月のローン返済について）
41.9万円
となります。
すなわち、頭金が足りない等でバランスしておらず経営自体が成り立ちません。

貴方は、そもそも仮定に無理があるとおっしゃるかもしれません。
しかし所詮経費率や借入利率をより甘く見積もったとしても、生活できる水準の家賃収入は残念ながら厳しいと思われます。

アパート経営は固定経費型のビジネスです。
ちまたで、さぞこの低金利時代にもうかるかのごとく歌ってますが、さまざまなリスクが内在していることにぜひご留意下さい。
それは、例えば一つは金利上昇リスク。
また、場所のリスクです。
不動産は当然ですが、動かすことはできません。仮に今立地が良くても将来何十年にわたってそれが保障されることはありません。
近くに新築のマンションが建てば、当然賃料の値下げは余儀なくされるでしょうし、たとえ駅に近くても周囲に更に便利な路線ができるかもしれません。
当然ですが予期せぬ修繕費が必要となることも十分予想されます。
すなわち、サイドビジネスとしてアパート経営ができるほど「簡単なものではない」とまずは考えてください。
もし、貴方が金融と不動産のプロであれば私の申し上げることはご笑覧頂ければいいのですが、そうでなければかなりリスクがあるような気がしてなりません。
リスクというのは、繰り返しますが、土地のリスクや金利上昇リスクです。

それでももしアパート経営がしたいのであれば、更に頭金と十分な余剰資金を保有した上でされた方がいいでしょう。
5年間で1000万円ためるお力があれば、むしろご自分の得意なフィールド、すなわちコンピュータ関係で独立企業される方をむしろお勧めします。なにも、ご専門外の分野に投資する必要はないと思うのですが・・・。

専門家として多くのアパート案件に携わってきたものとして、ご参考になればと思いアドバイスさせて頂きました。
ご参考になれば幸いです。
<(_　_*)>ぺコリ

No.2 回答者： okame7237 回答日時： 2005/11/28 00:58

まず、ご自宅はあるのでしょうか？

なければ、固定費が月10万弱出て行くと思います。
なので、生活する上で、いくらの家賃収入が必要なのかを考える必要があるのではないでしょうか？
仮に年500万家賃収入をあげるとすると、利回り10％としても5000万購入費用がかかります。3000万年2％で借りると利息で60万消えます。
そんな感じでざっくりイメージしてみるといかがでしょうか？
現実今のプランでは厳しいと思います。