アパート一棟購入とマンション区分購入どちらが頭の良い投資でしょうか？

アパート一棟購入とマンション区分購入どちらが頭の良い投資でしょうか？

はじめまして。お知恵をお貸し下さい。

私は現在無職の者です。手持ちの資金は現金で２４００万程あり、塩漬けになっている金融資産を損切りすればあと１０００万位は上積みすることができます。これを利用して不動産投資をしたいと思っております。
投資の目的は家賃収入での生活を実現することです。資産を増やしていつかバリアフリーの賃貸物件を建て、身体の不自由な方達の自立生活をサポート出来るようになりたいと思っています。

私は無職である為銀行からの融資は受けられませんのでまずは現金で築古アパート一棟購入するか、もしくは５００万～１０００万位の区分マンションを数棟購入するかして、そこから得られる家賃収入で生活し、次の物件を購入する資金を貯めるのが良いのではないかと考えました。
或いは購入した物件を担保にすることが出来るのなら銀行から融資を受け、新たなる物件を購入することを行えばいいのではないかとも考えました。

本を読み漁り、再建築不可の物件や地方の高利回りの物件も考えましたが、やはり都内もしくは首都圏の駅徒歩１０分圏内の築古アパートかマンションが良いのではと考えました。
私が考える限り、私の資金で購入出来るアパートは耐用年数を過ぎた或いはそれに近い築古物件で、区分マンションなら耐用年数を２０年切る位の物件であろうと思われます。
しかしながらそれらのアパート・マンションを比較した時、一般的にどちらが資産価値があるのか良く分かりません。

私のような立場・考えの者が不動産投資を始めるには、一番得策なのはどういったものでしょうか。
無職の為、不動産を持ったとしてもサラリーマンのようには銀行融資は受けづらいものでしょうか？
不動産投資にお詳しい方、どうぞお知恵をお貸し下さい。
どうかよろしくお願い申し上げます。

No.3 ベストアンサー 回答者： guts1101 回答日時： 2010/11/10 15:58

アパート、マンションそれぞれ一長一短あり、簡単にはどちらにするか

決めるのは難しいと思います。

ただもちろん、一番重要なのは利回だと思いますし
物件が古くなると修繕費がかかるので後々
お金がかからないことを考えると

アパートの方が有利ではないでしょうか。

躯体がしっかりしていれば、耐用年数なんか関係なく
長いこと運用できますし、

古くなって資金回収できていれば、ボロくても
家賃を下げれば入居者に苦労はしないでしょう。

ランニングコストが安いのが後々でメリットになってくると
思います。

参考ＵＲＬ　http://fudousan1.info/

No.2 回答者： shion0851 回答日時： 2010/11/05 17:01

不動産会社勤務です。

前提条件や投資計画や投資家の考え方によって回答はさまざまでしょう。


推測ですが、質問者さんは「一棟アパート」と「区分所有建物」（マンション一戸）とは種類の異なる投資商品だとお考えではないでしょうか。
実際には、投資（家賃を得る事）が目的という観点では、全く同じ種類になります。
従って、投資効率を考えて商品を選択する事になります。

（一棟アパートの方が土地が付くから良い、という意見も正しいのですが、その分購入額も高くなるので、投資という観点では特にメリットがある訳でもありません）

このように投資という観点として、大まかに言えば『利回りが良い方を選択する』という事です。

例えば、同じ投資額で購入できる『一棟アパート』と『マンション数戸』があったとして、利回りがアパート10％でマンションが11％だったら、『マンション数戸』が投資効率が良い事になります。
その逆も然り。

もちろん、現実には諸々の事情（物件の個別性やリスクヘッジ、地域性やトレンドその他）が加味されて、どちらが良いかを検討するわけです。
（「どちら」という考え方でもないですね。例えば、アパート１棟とマンション数戸の両方を購入してその合計が予算内であればいいのだし）


失礼を承知で書きますが、質問者さんの質問は「取らぬ狸の皮算用」以前の段階です。
今現実に売りに出ている物件で、投資計画（試算）をきちんと建てる事をお勧めします。
投資に必要なのは資産価値ではなく、投資効率（利回り）です。
例えば、資産価値の低い物件でも安く買えれば、それはすばらしい優良投資物件になります。


まずは不動産投資の入門書～中級書を熟読し、専門家等のセミナーなども受講してみましょう。
きっと、上記の内容が分かってもらえると思います。




融資について。

＞無職の為、不動産を持ったとしてもサラリーマンのようには銀行融資は受けづらいものでしょうか？

無職だと通常ローンは組めませんが、投資家としては融資を受ける事も可能です。（不動産が抵当になる範囲）
もちろん少額ですが。
また、大家さん＝貸家貸室賃貸業者なので、大家さん業が事業規模になれば、個人事業主として融資を受ける事も可能です。



ご参考までに。

No.1 回答者： kei1966 回答日時： 2010/11/05 14:28

詳しいわけではありませんし、不労所得は税金が高いと聞いているのでどれだけ実現性が高いのはまではわかりません。

すみません。
でも、資産価値といえば土地の付いたアパート１棟ものでしょう。
ただ、出ものは少ないでしょうね。また建て替えて大家をするというのが多いと思います。
古いアパートでは　オーナーは　融資も完済済みで　まる儲け状態ですから　売る理由がありません。
相続や他の事業失敗などででた物件くらいでしょう。土地があればそれも担保に入れて融資も受けられる可能性があるからそれでも、アパートの方がいいなとは思います。