現在祖母が住んでいる自分の生家を後に残すにはどうすればよいでしょう？

Question

質問の焦点が絞りきれていないのですが、何か分かることがありましたら教えてください。

私の生家であり、現在祖母が１人で住んでいる（祖父は他界）家があります。祖母には子供が４人おり、生家も４等分の約束になっているようです。一時期祖母が体調を崩したときには、土地を売り払ってそのお金で養護施設にお世話になろうか、という話も出ていたそうですが、祖母が頑として受け付けなかったため、今もそのままになっています。

以上の状況で、私は出来れば先々でも良いので、自分の生家を残したい（建物は３０年以上経っているので難しいかもしれませんが、せめて場所だけでも）と思っています。幸い、建物が恐らく価値無し、土地が１０００万くらいで、自分はちょうどそのくらいを現金で用意できるという状況です。

ちなみに、私は祖母の長男の長男で、私の兄弟は私を含めて３人です。また、生家を残したいというのは、単純にパッと思いついただけで、まだどういうメリット／リスクがあるか良く考えてないです。親には、なんとなくそう思っていると話した程度で、おじやおばとは話はしていません。

そこで、色々と教えて頂きたいことがあります。

- 世間的に、祖母の家や土地の話に孫が首を突っ込むというのは問題になるようなことでしょうか（例えば親やおじ、おばが売り払って現金化して分ける、と決めたときに、孫が出てきて「私が買い取る」などと言うようなことは避けるべきだったりしますでしょうか？）

- 法的な相続などの視点で考えたときに、バカみたいな損をしないためにはどうすればよいでしょうか？（特にすごくお得な税金対策が知りたいわけではなく、最低限普通のやり方が知りたいと思っています。ざっと探した限り、祖母の元気なうちに私を祖母の養子にして、後に相続を受けるという手もあるらしいですが、例えば私が親より先に死んだときなどリスクもあるそうですので、あまりハイテクなものでなくても、周りに波風立てず普通に出来れば良いと思っています。）

- その他、何か気を付けて置いた方がよいことがありますでしょうか？

漠然とした質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

mahopie · Accepted Answer

再質問の部分は、
(1)祖母の存命中に質問者（or第三者）が祖母から不動産を購入すれば、祖母の相続資産が現金２０００万円になり、相続発生時に兄弟４人が５００万円づつ分配できる。
(2)兄弟２人が現金５００万円、不動産の持ち分を父＋残り兄弟で１／２づつ相続した上で当該２名より質問者が１０００万円で購入すれば、最終的に各人に５００万円行き渡る。
(3)兄弟４人が現金も不動産も１／４づつ相続した上で、質問者が４当事者を相手にして購入する。（兄弟四人は現金２５０万円+不動産売却２５０万円で合計５００万円手に入れるのでこれも結論は同じ）
(4)父親が単独で不動産を相続した上で、取分の無い１人に５００万円支払うことで一旦祖母の相続を決着させた上で、父親と質問者との間で次のステップを固める。

等理屈の上では(1)～(3)は同じ結果になります。(4)の場合には質問者の３兄弟内で合意ができれば、父親の死亡時点では、質問者へは無償で不動産が移転する。（父親が負担した５００万円を加味しても負担額はそれだけ）

但し、理屈の上という部分と現実とに違いがあること、費用（含む不動産名義変更に絡む税金）についても、それぞれの手法により違いが出てくること等、もう少し質問者側での意向を固めないと何とも言えません。尚、質問者が不動産に見合う資金負担をする以上「贈与」でなく「売買」です。

mahopie · Answer

以下は、あくまでも祖母が正常な判断能力を持っていることが前提です。
・法定相続人である子供４人の間で第三者に売るという話が出ていたのであれば、第三者に代わって孫の質問者が購入するとなっても、父親兄弟の間では結論は同じです。（価格水準が違えば又別ですが）
・祖母にとっても、直系の孫（長男の長男）に名義が移転するのなら比較的抵抗感なく合意が得られるのではないかとも想像します。
・売却により祖母の手許に残った仮に１０００万円を誰がどう管理するのか、という部分では揉め事の種になりそうです。（少なくとも祖母の存命中は父親の兄弟が分配する根拠はありません）子供の誰も世話が出来ないのであれば、その金で養老施設へ入居する、ということになるのかもしれません。

質問者にとっては、
・50年程度の長期スパンでみれば無償で取得できる可能性（祖母→父→質問者）のある不動産を有償で取得する意味があるのかどうかの判断になりそうです。
・比較考量におけるマイナス面は資金の出費、プラス面は相続による権利分散を止めて現時点で自身への権利移転を確定できる点でしょう。（加えて心情面がどうか）
・祖母の介護に資金が必要で、身内の誰かが負担しなければならない状況なら、資金の出し手と代替の権利受入者（不動産取得者）とが一致するので、祖母・孫間での売買は周りから見てもスッキリと理解されそうです。
・売買価格の水準設定については、先の回答通り何らかの客観基準が必要です。
・父親の兄弟４人の合意が出来れば、贈与にならないギリギリの水準での売買や贈与税まで含めた価格設定も可能になりますが、この辺りは判断がつきません。
・不動産の売買で公正証書を組む理由はありません。親族間売買で不動産会社を介在させる必要性も感じませんが、自身の手間を省く為に３６万円（３％＋６万円）の手数料を払っても良い、という考えも有り得ます。

祖母に正常な判断ができる意思能力がなければ、相続発生までは自宅に絡む何らかの法律行為ができませんので、周囲が何をどう画策しても絵に描いた餅ということになります。

相続が発生してしまえば、対象不動産の処分には父親の４兄弟全員の合意が必要になりますので、質問者が現時点で祖母死亡後の件について何かの拘束力を持つ契約事にしておきたいのなら、質問者と父親の４兄弟連名との間で、将来の相続発生時における取り決め事を文書化する事が可能かもしれません。

chou112 · Answer

相続の場合には祖母様の子供（父親や叔父さんたち）に相続することになります。
４等分すると決まっているならそちらが優先されるでしょう。でないと揉めますよ。
祖母さんの養子になると言う手法も混乱を招くだけです。で、ここからですが、もし必要なら第三者（不動産関係者や鑑定士）に相談してこの土地と建物の評価を明確にしたうえで、あなたが買い取るのが一番スムーズではないでしょうか？
要は相続されるべき人たちに相続が完了して、その上で自分のものにするのが一番揉めません。
相続にとって一番大変なのが、親類間が揉めることです。揉めずに解決することが一番良い方法だと考えます。
実際にはお父さんに相談されては如何でしょうか？一番争点になるのが、その土地があなたにとって必要なのかどうか？どうしてほしいのか？そのことを一番の理解者であるお父さんが理解をしてくれるかどうかです。
もしかしたら手伝ってくれるかもしれませんよ。
また、あなたが土地と建物を取得をすれば、あなたの兄弟については関係ありません。あなた自身の問題になります。
親子間の売買ではありませんが、契約書は作っておいたほうが良いでしょう。
不動産業者か公正証書にするのが良いのでは？
ちなみに料金は発生しますよ。
また、固定資産税やそのほかの税金もあなたに所有権が移った時点で発生します。
所有権を移転する場合は司法書士さんにやっていただくのが一番です。これについても費用は発生します。
色々書きましたが、参考にしてみて下さい。

現在祖母が住んでいる自分の生家を後に残すにはどうすればよいでしょう？

再質問の部分は、

以下は、あくまでも祖母が正常な判断能力を持っていることが前提です。

この回答への補足

相続の場合には祖母様の子供（父親や叔父さんたち）に相続することになります。

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