差し押さえ履歴のある中古物件を購入する際、その為の住宅ローンは組めますか。

父が所有、住居している一戸建て物件を親子間売買にて取得する予定にしています（税法上の評価額をベースに売買するやり方です）。それにより高齢の父（自営業）は残ローンを一括返済、また私（会社員）にとっては比較的安価にて不動産を取得できるというメリットがあります。早速、私は各銀行に住宅ローンによる融資を打診しましたが、なかなか審査が通りません。その理由として、そもそも「中古物件や親子間売買は適用外」という銀行もあり、それはそれで致し方ないと思いましたが、私が理解できないのは「差し押さえ（固定資産税の滞納）の履歴があるから」という回答です。あくまで「差し押さえ」は過去（といっても解除はつい最近ですが）の出来事なのに、何故、住宅ローンの審査が通らないのでしょうか。因みに、各銀行曰く「私自身の収入・返済能力に全く問題はない」とのことです。ならば、新所有（予定）者である私が、再び「差し押さえ」とするような可能性は低く、リスクは低いと思うのですが…。結局は素人なので、よく理解できず困っています。何かよい手立て（金融機関への説得方法）はないものでしょうか。宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2007/06/23 15:51

申し出を受けた銀行側の審査における流れを書きますので、ご参考に。

１．（先の回答にもあるように）親との同居、将来の相続という形で、最終的に小さい資金負担で子供へ資産移転ができるので、親子間で不動産売買をする必然性が無い。

２．敢えて、親子間で先行して資金負担・費用負担をした上でも売買を行うというのは、親側に資金が必要な何らかの差し迫った理由がある。通常は親自身の借入返済が出来ない、父親の事業不振時の自宅確保（債権者からの追求回避）といった理由であり、表面上住宅ローンの形式を使っての債権者からの資産追及回避行為と考えられる。

３．実際事例でも、親が物件に居住したまま子供へ家賃を支払い、家賃から子供がローン返済をする、という手法が取られるケースが想定される。となると、同一物件で親がローン２０年経過で子へ売却、子供がローン３０年となれば、一つの物件でローン返済合算５０年という異例な返済条件を許容することになりかねない。

４．売買対象物件の価格面での妥当性が判断できない。親側・子側のどちらかに資金的に有利な売買価格が採用されることになるので、住宅ローンが別の資金使途として流用される懸念がある。

５．入り口の所で異例な状況を許容することは、住宅ローンという超長期間の取引関係を構築する対象として好ましい相手方では無い、と考えた方が無難。

６．以上の考え方の裏付け補強材料として、親が差押を受けるまで不動産の固定資産税を支払っていなかった、という事実が登記簿上に厳然と記載されている。

こういった流れになると、ローンの審査クリアは難しそうです。

No.2 回答者： Tadkashy 回答日時： 2007/06/23 14:01

　質問者様が、黙っていても相続でご自分のものになる不動産をわざわざ今売買する意図は何でしょうか？銀行はその辺を訝しく考えているのでしょう。

子が親に経済的援助をするのにこの方法で低利のお金を銀行からの借入れで調達するということです。その辺をはっきりご説明なさると良いと思います。銀行というのは兎に角自分の身を守ることに敏感ですので。

No.1 回答者： TOGO123 回答日時： 2007/06/23 06:57

>父が所有、住居している一戸建て物件を親子間売買にて取得する予定にしています（税法上の評価額をベースに売買するやり方です）。

(1)時価と税務上の評価額との差額が贈与となること
(2)あなたの父の譲渡損が認められない可能性があること
(3)相続時清算課税の制度があること

以上３点ご存知ですか？
贈与税はかなり高額になるかもしれません。
くわしくはもよりの税務署税務相談室に匿名で電話でお尋ねください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/9200.htm