店舗を定期借家契約で、賃貸したい

店舗を定期借家契約で、賃貸したい


　■皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。

　店舗を定期借家契約で、賃貸したい賃貸人がいます。

(●Q01)期間を定めて、途中で、賃借人が、解約した場合、違約金として、残りの期間の賃料を全額請求する。
　という規約を定めると言うのですが、有効なのでしょうか？

　下記の「損害金のようなものを支払わせることができる」では、法律的に無効と書かれてありますが、住居用に限定してと解釈することも、できます。

　たとえ、店舗を使用することが無くとも、契約期間中は、賃料を支払え、その代わり、賃貸人は、店舗を別の賃貸人に賃貸しては、ならない。
　という説明を聞いたことがあります。

(●Q02)この解釈は、正しいのでしょうか？

　定期借家契約では、賃借人から、契約の期間、解約は、できないとの約定ですが、たとえば、
　全国宅地建物取引業協会の標準の定期借家契約書では、途中の解約ができる。と書かれてあります。

(●Q03)定期借家契約では、賃貸人が、解約しやすいように定めた契約であって、賃借人からの期間中の解約は、一般にありうることであり、定期借家契約でも、運用上途中解約を認めたと言うことなのでしょうか？

　たとえ、一つだけでも、お知りのことが有りましたら、
　　よろしく教授方お願いします。 敬具

No.1 ベストアンサー 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/06/26 09:37

大家してます

１．基本的に解約期規定の特約が無ければ契約期間全期の家賃を請求できます

解約の特約は賃借人有利の特約です

２．解釈になっていませんね、なので正しいかどうかの判断が出来ません

３．特約が有ればそれに従って解約できる場合も有ります

http://www.nacs.or.jp/know_19.html

極端な話、契約期間でも残り契約期間の家賃を払えば解約は出来るでしょう

一般に事業用物件では解約特約を入れないのも一般的な契約です
中途解約は最終的には話し合いで決着させますね

この回答へのお礼

　m_inoue222さん、semi-zzzさん、そして、みなさん、こんにちは、大宇宙です。いつも、回答ありがとうございます。

損害金のようなものを支払わせることができる
　と言うのは、以下のような質疑の内容で建設省住宅課のホームページです。

(●Q01)以下の質疑は、居住用の建物に限定していて、法律上無効、事業用、店舗、事務所は、法律上有効と解釈できますか？

Ｑ４　居住用の建物については、賃借人からの中途解約が法律で認められていますが、「賃借人から中途解約をする場合は、損害金のようなものを支払わせることができる」旨の特約をすることはできますか。

Ａ　借地借家法第38条第５項において認められている賃借人からの中途解約権の行使に対して、賃貸人が損害金などの支払いを請求し得るとする特約は、法律上無効であると思われます。

　同項で、一定の要件に該当する場合の賃借人の中途解約権が認められている以上、賃借人の中途解約権の行使は適法であるわけですから、損害賠償などを発生させるようなものではありません。

　同項は、１か月間の猶予期間をおけば中途解約できることを認めており、この負担を重くするような特約（３か月分の賃料を支払うこと、１か月の猶予期間以外に金銭の支払いを求めることなど）は、賃借人にとって不利なものとなりますので、同条第６項により無効となると思われます。

(●Q02)解約時、全期間の家賃を請求できるとしても、解約した後、期間が終了していないのに、直後に、別の人に貸すのは、家賃の二重請求に成らないのでしょうか？

　たとえ、一つだけでも、お知りのことが有りましたら、よろしく教授方お願いします。 敬具

お礼日時：2007/06/27 20:43

No.7 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/07/02 12:52

＃２，４，５です。

＞事業用定期借家契約では、
　中途解約ができない。
　違約金、損害金は、妥当。
　だとすると、この契約は、賃借人に相当不利と言えます。

定期借家契約は、元もと中途解約ができないことを前提にされているものなので、一概に不利ではないと思います。

むしろ借地借家法で契約の自由を大幅に制限されている大家の方がきわめて不利だったのを、条件付きで緩和したものです。ある意味貸して・借り手の契約を平等に近い方に修正したものです。


＞賃借できることの魅力に幻惑されて前後が分からなくなっている。

チェーン店のようなところの店舗開発にとっては、賃料以上に出店できるかどうかと言うのは大きな問題でしょう。
普通借家だと半永久的に継続して貸さなければならないので、大家がかすのを回避するケースでも、契約終了後には必ず返ってくる、その間の家賃は保証されると考えられるので、貸してくれることが考えられます。

＞　賃貸人は、希望する契約期間を良く考えるべきと言います。しかし、賃借するデパートやスーパーの繁栄が将来どの程度保障されるかさえ確定していないのでは、無いだろうか？

保証など当然ないです。そしてそれを事業計画を立てて、売り上げを予測して借りるか借りないかを判断するのは借り手（店舗側）の問題です。
自分らの事業計画のミスを大家に求めるのは、無理がありますね。


＞賃借してその建物で、事業、店舗を営業すると言うのは、そこに、生活の手段があることになる。この仕事の寿命を何年と言って、区切ること自体が、不自然と言える。
＞　スーパーや、デパート内の出店条件がこの形式になっている場合が多い。繁盛しているデパートや、スーパーの中では、顧客が集中しており、外とは、比べ物にならない好チャンスが広がっているような錯覚に陥る。出店して商売のチャンスをつかんだように見えても、リスクが大きく、撤退するときは、相当の損失を覚悟する必要があるのでは、無いでしょうか？

借家よりも借地契約の方が多いのではないでしょうか？
デパートは信頼性が大事ですので、出退店は激しくないですが、チェーン店のようなスーパーなどは、一定の期間経つと、周辺環境の変化、建物の老朽化などにより、営業力が弱まるので、退店をよく検討するようです。

また、一般借家契約でも事業用の場合、途中解約は原則として認められていませんので、契約途中での退店については定期借家契約とほとんど変わらない状況になります。
主な違いは更新できるかどうかだけです。

定期借家契約の場合、覚悟して撤退と言うよりは、予定通りの撤退ですす。
一般借家だと、その都度退店するかどうか（更新するかどうか）を検討しなければなりません。
予定通りのものなら社内的に通りやすいでしょうが、予定通りでない場合、そのときに検討するようなものなら退店の費用をどうするか、継続した場合の予定売り上げなどは等を比較検討しなければならず、余分な労力や費用が必要です。
また、当初計画との比較により担当者の責任問題などもあります。

大企業になればなるほど、そのような社内的な問題は大きいでしょう。だから、スーパー等なら定期借家契約も検討する価値は十分あるのではないかと思います。

この回答へのお礼

　■m_inoue222さん、semi-zzzさん、そして、皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。

　色々な見解を紹介していただき、ありがとうございます。
　賃貸人の立場からすると定期借家契約は、理由があるのが、分かります。
　賃借人からすると、成功する可能性もあるが、また、入ってみないと提供する場所の条件で開店できないと言うことも、ありますが、失敗したときのリスクは、大きいと言うことで、思案のしどころです。

　いくつも、店があって、一つ二つが、壊れてもかまわないと言うのであれば、これも良いかもしれませんが、たった一つの店を新規に開くときは、かなりな勇気が要ります。

　約定では、残り全部の家賃の支払い。受認できないときは、弁護士を入れて裁判ですか？

　裁判にしなければ、ならない理由があるのでしょうが、裁判は、お互いの信頼関係を破壊するし、お互いの時間と心労は、お金の損失以上のものがあります。

　あまり、例が無いし、賃貸人からの希望の場合が多いようです。
　こんな選択もあるというので、今後の選択枝とさせていただきます。
　その意味と価値については、もっと、多くの事例を集める必要があるのではないかと感じます。

　貴重なご意見ありがとうございます。

　敬具

お礼日時：2007/07/07 09:59

No.6 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/07/02 09:02

＞たとえ、一つだけでも、お知りのことが有りましたら

知っているとか知らないとかでは有りませんが考え方の違いでしょう

＞事業用定期借家契約では、中途解約ができない。

大家側から見ても同じ条件です
たとえ有利な借り手が現れても契約の解除は出来ません

しかも基本的な考え方だけですので「やむを得ない時」は認められる事も有ります
たんなる「赤字だから撤退したい」は認められないでしょうが「倒産の危機にある」なら契約解除も認められる可能性は強いでしょう
いつでも契約が解除出来るなら「契約」自体が不要でしょう

＞賃借人に相当不利と言えます。

前記の理由で一方的に不利とまでは言えません

＞区切ること自体が、不自然と言える。

なので住宅用物件では３－６ヶ月の家賃で解除出来るという考え方が一般的
ただし、事業用物件では己の事業不振等に対する責任を他の関係のない大家に転嫁すること自体が不自然でしょう

事業がうまく行かないからと言って借入金を踏み倒して良い訳では無いでしょうね
契約期間の家賃を銀行借り入れと同様に考える必要が有るでしょう
定期借家契約で無い限り、契約期間の延長時は入居者有利に取り扱われます

＞撤退するときは、相当の損失を覚悟する必要があるのでは、無いでしょうか？

どんな事業でも同じでしょう、最初から撤退を考えては事業は始められません
工場の設備投資でも失敗すればその機械類は処分しても二束三文でしょう

＞賃借するデパートやスーパーの繁栄が将来どの程度保障されるかさえ確定していないのでは

事業者としてはその考え方は甘すぎるのでは？
商売ですから誰も保証何てしてくれないのが当たり前、全ては自己責任でしょう
商売ではその見返りとして順調なら多くの利潤が得られます

＞賃貸人は、希望する契約期間を良く考えるべきと言います。

自信が無ければそのテナントへの入居を止める権利がありますので決断が大切でしょうね

一般的に大家側からですと

・コンビニとの長期契約が成立
・土地を造成
・建物をコンビニに合わせて建築
この時点で多額の借り入れが発生しています
入居者がいきなり退居したのではその後どうなると思われますか？

他に貸せばいいじゃないか．．．そう簡単には借りては見つからないでしょう

一般的なアパートなどは需要もそれなりにありますので何とかなりますが事業用物件では新規入居者の確保も困難です

うどん屋にはそれなりの設備が、ブティックにもそれなりの造りが必要です

事業用物件では特に解約特約は重要でしょうね

解約特約では
・１年前の予告
・高額保証金（家賃の１年分）の放棄
等の契約も有ります

昨年わたしの地域でも契約期間を２年残して撤退したディスカウント店が有りました
お互い弁護士を間に「１年間の家賃」で和解が成立したと聞いています
撤退時にはそう言った違約金？との兼ね合いも含めて撤退を検討する必要が有るでしょう

お金を借りるのも物件を借りるのも同じ事だという意識は大切でしょうね

高額のコピー機のリースも賃貸に似ています
途中解約してもリース料は支払い続けなければなりません

借金の場合もそうですが「期限前弁済」をしても残り期間の利息を払わなければならないのも一般的な契約です
住宅ローンなどは特約（消費者有利な）で出来るようになっているだけでしょう

http://www.kitagin.co.jp/news/pdf/050810_1.pdf

抜粋
・期限前弁済や条件変更の禁止
借入実行後は、原則、期限前弁済や条件変更はできません。
やむを得ず中小公庫が期限前弁済を承諾した場合も、経過利息及び残存期間に対応する予定利息額の全額を期限前弁済手数料としてお支払い頂きます。

消費者保護法も事業用の取引では保護されません

「約束は守る」．．．「守れないときは相応の補償をする」これが事業者同士の取引の基本でしょうね

この回答へのお礼

　■m_inoue222さん、semi-zzzさん、そして、皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。

　色々な見解を紹介していただき、ありがとうございます。
　賃貸人の立場からすると定期借家契約は、理由があるのが、分かります。
　賃借人からすると、成功する可能性もあるが、また、入ってみないと提供する場所の条件で開店できないと言うことも、ありますが、失敗したときのリスクは、大きいと言うことで、思案のしどころです。

　いくつも、店があって、一つ二つが、壊れてもかまわないと言うのであれば、これも良いかもしれませんが、たった一つの店を新規に開くときは、かなりな勇気が要ります。

　約定では、残り全部の家賃の支払い。受認できないときは、弁護士を入れて裁判ですか？

　裁判にしなければ、ならない理由があるのでしょうが、裁判は、お互いの信頼関係を破壊するし、お互いの時間と心労は、お金の損失以上のものがあります。

　あまり、例が無いし、賃貸人からの希望の場合が多いようです。
　こんな選択もあるというので、今後の選択枝とさせていただきます。
　その意味と価値については、もっと、多くの事例を集める必要があるのではないかと感じます。

　貴重なご意見ありがとうございます。

　敬具

お礼日時：2007/07/07 09:59

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/06/28 12:59

＃２，４です

＞(●Q02)解約時、全期間の家賃を請求できるとしても、解約した後、期間が終了していないのに、直後に、別の人に貸すのは、家賃の二重請求に成らないのでしょうか？

レンタルビデオ屋が、２週間レンタルで貸し出したビデオが１週間で返却された場合、通常速く返しても返金はされないですね。
そしてこのビデオを、他の人に貸したら料金の２重取りになるでしょうか？
それともレンタルビデオ屋は返却されても２週間は貸し出ししていないでしょうか？

有効に解約されたものなら、借地借家法とは関係なく、契約上の一般論になりますので、レンタルビデオと同じことになります。

この回答へのお礼

　上記御礼と同じです。

お礼日時：2007/07/01 16:16

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/06/28 12:51

Ｑ４に対する答え

＞Ａ　借地借家法第38条第５項において認められている賃借人からの中途解約権の行使に対して、賃貸人が損害金などの支払いを請求し得るとする特約は、法律上無効であると思われます。

借地借家法第38条第５項は居住用で一定の規模の場合に限り、途中解約を事情によって法律で認めています。つまり、上記の回答は、法律で認められた居住用の解除に関してまで、損害金を請求できるような内容の特約は無効と言うことを説明しているものと思います。

要は借地借家法第38条第５項により解除する場合に対してまで損害金を請求することはできないと言うことでしょう。

借地借家法第38条第５項はすべてのケースにおいて途中解約を認めるものではありませんので、この条項に該当しない場合の途中解約については、損害金の請求も可能だと思います。
ただし、それが商取引上の慣習などと比べて著しく借り手に不利な場合は無効になりますが。


＞(●Q02)解約時、全期間の家賃を請求できるとしても、解約した後、期間が終了していないのに、直後に、別の人に貸すのは、家賃の二重請求に成らないのでしょうか？

借り手都合による解約を認める特約は有効です。
その場合損害金などの多寡が常識的な範囲なら有効でしょう。

定期借家契約は途中解約をしないことが原則です（借地借家法第38条第５項の適用ケースをのぞく）。
だから特約をつけなければよいのですが、質問の趣旨は特約をつけた場合と言うことでしょう。

特約をつけた場合、それが一方的に借り手不利にならなければ、有効だと思います。
特約で全期間の家賃を払うというのは、特約をつけない場合と比べて大きな問題ではないでしょう（ただし、一般借家契約などの判例をみると、居住用だと一方的に不利と見なされる可能性は大きいですが）。

その特約内容が有効だとして、損害金をもらった上で、他に貸すのは２重取りになるかということについては、個人的な考えですが、ならないんではないかと思います。

なぜなら借り手は契約を解除をせずに、使用しないでいてもよい権利を持っています。かかる費用はどちらでも代わりはありません（光熱費などの問題はあるかもしれませんが、大家に対しては）。

使用する権利をなくす選択をするか、使用し続ける権利を保持しておくか、それは借り手が選択権を持っていますので、その権利を放棄するかどうかは借り手の自由です。
借り手が権利を放棄したのなら、その後は大家が使用することは問題ないと思います。

参考までに、借地借家法第３８条第５項
５ 　第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する

この回答へのお礼

　■m_inoue222さん、semi-zzzさん、そして、皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。

　事業用定期借家契約では、
　中途解約ができない。
　違約金、損害金は、妥当。
　だとすると、この契約は、賃借人に相当不利と言えます。
　契約する賃借人は、
　この契約の怖さを軽く見るか？
　楽観的に考えているか？
　賃借できることの魅力に幻惑されて前後が分からなくなっている。

　と考えられます。
　賃借してその建物で、事業、店舗を営業すると言うのは、そこに、生活の手段があることになる。この仕事の寿命を何年と言って、区切ること自体が、不自然と言える。
　契約期間中に、損して契約を中断するか、契約終了まで、継続して、新しい契約で、仕事を継続するかであり、仕事は、いずれ、終了する。終了するときは、ちょうど、契約の終期と一致しているということは、まれで、いずれにしろどこかで、中断して途中終了になってしまう。契約期間中に終了すると残りの家賃の全額を違約金として請求される。

　あなたの命の期限は、50年ですと言われる。50年以上生きるときは、50年目に、新しく契約を新規で作り、残りの命は、50年となる。
　しかし、ちょうど、命が、100年で終わるように調整することは、一般に難しい。

　相当に賃借人に不利だから、相当に賃料が安いかと言われるとさほど、安くない賃料設定が一般的である。

　スーパーや、デパート内の出店条件がこの形式になっている場合が多い。繁盛しているデパートや、スーパーの中では、顧客が集中しており、外とは、比べ物にならない好チャンスが広がっているような錯覚に陥る。出店して商売のチャンスをつかんだように見えても、リスクが大きく、撤退するときは、相当の損失を覚悟する必要があるのでは、無いでしょうか？

　賃貸人は、希望する契約期間を良く考えるべきと言います。しかし、賃借するデパートやスーパーの繁栄が将来どの程度保障されるかさえ確定していないのでは、無いだろうか？

　　たとえ、一つだけでも、お知りのことが有りましたら、
　よろしく教授方お願いします。　　　　　　　　　　　　　　　敬具

お礼日時：2007/07/01 16:15

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/06/28 09:06

＞居住用の建物については、賃借人からの中途解約が法律で認められていますが

あくまで「居住用」ですし、認められているとは思えません
「やむを得ない事情」の時だけでしょう

http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/case_man20 …

解約条項が特約に無ければ契約期間は一方的には変更できないでしょう

居住用でも原則は解約条項が無ければ全契約期間の家賃支払い義務は有ります（契約としては有効）
ただし、判例で３－６ヶ月の家賃相当分で構わないとなっているだけです

事業用物件に特約で違約金を書こうとするから考えないでも良いことを考えるだけです

「解約条項が無ければ契約期間中の家賃を請求できます」

家賃は請求しても解約は先方の申し入れですからその日が解約日
解約日以降は誰に貸そうと大家の勝手でしょう

・旅館を予約する
・当日不泊で１００％の違約金を支払った
・新しい人に部屋を貸した

・レンタカーを１２時間契約で借りた
・１０時間で返し１２時間分の料金を支払った
・次のお客に貸した

なんら問題ないでしょう

解約＝契約終了．．．家賃の請求権とは別の事でしょうね

＞契約期間中は、賃料を支払え

当然でしょう．．．ただし解約すれば契約期間は終了しています

１２／末まで家賃を払って使わないのと６／末で中途解約して１２／末までの家賃相当分を支払うのは同じではありません

入居者は６／末で解約すればその物件に対しての権利・義務が無くなります（１２／末までの家賃相当分は必要）

Ｑ４の特約を付けること自体が大家にとっては不利な条項でしょう
解約条項は借り主有利な特約です

ただし、定期借家契約はまだ判例が蓄積されていません
３０年契約で１－２年での解約時に残り期間を無条件で支払うべきかどうかは今後の判例次第でしょう
あまりにも不合理な結果は契約が有効でもカットされることも考えられます

一方、敷地と新築建物をコンビニ経営者に提供、２－３年で解約されては大家もたまりませんね
その様な場合は合理的な期間が認められるでしょうね

理屈では
・解約条項が無ければ契約期間全期の家賃を請求できる
・当事者の予測困難な事情の変化によって借家契約を継続することが著しく困難になった場合は「事情変更の法理」により解約が認められる可能性が高い。
・判例が少ないので実際のことは判らない

現実には話し合いでお互いが落とし所を探るようになるでしょうね

契約は有効でも著しく不合理と司法に判断されれば一定の家賃で解約は認められるかも知れません

私がその物件の大家で因業オヤジなら

・契約に解約条項はわざと書かない
・違約金条項は書いても無効になる可能性が高いのでなおさら書かない
・残り期間の家賃は話し合いで決める（一応全期間請求）
・解約になればそこで契約は無くなったと判断して新たな入居者を捜す

契約期間終了まで誰にも貸さなければ物件の維持管理費が必要になります
誰も負担してくれません、それこそ理不尽でしょう

この回答へのお礼

　■m_inoue222さん、semi-zzzさん、そして、皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。

　事業用定期借家契約では、
　中途解約ができない。
　違約金、損害金は、妥当。
　だとすると、この契約は、賃借人に相当不利と言えます。
　契約する賃借人は、
　この契約の怖さを軽く見るか？
　楽観的に考えているか？
　賃借できることの魅力に幻惑されて前後が分からなくなっている。

　と考えられます。
　賃借してその建物で、事業、店舗を営業すると言うのは、そこに、生活の手段があることになる。この仕事の寿命を何年と言って、区切ること自体が、不自然と言える。
　契約期間中に、損して契約を中断するか、契約終了まで、継続して、新しい契約で、仕事を継続するかであり、仕事は、いずれ、終了する。終了するときは、ちょうど、契約の終期と一致しているということは、まれで、いずれにしろどこかで、中断して途中終了になってしまう。契約期間中に終了すると残りの家賃の全額を違約金として請求される。

　あなたの命の期限は、50年ですと言われる。50年以上生きるときは、50年目に、新しく契約を新規で作り、残りの命は、50年となる。
　しかし、ちょうど、命が、100年で終わるように調整することは、一般に難しい。

　相当に賃借人に不利だから、相当に賃料が安いかと言われるとさほど、安くない賃料設定が一般的である。

　スーパーや、デパート内の出店条件がこの形式になっている場合が多い。繁盛しているデパートや、スーパーの中では、顧客が集中しており、外とは、比べ物にならない好チャンスが広がっているような錯覚に陥る。出店して商売のチャンスをつかんだように見えても、リスクが大きく、撤退するときは、相当の損失を覚悟する必要があるのでは、無いでしょうか？

　賃貸人は、希望する契約期間を良く考えるべきと言います。しかし、賃借するデパートやスーパーの繁栄が将来どの程度保障されるかさえ確定していないのでは、無いだろうか？

　　たとえ、一つだけでも、お知りのことが有りましたら、
　よろしく教授方お願いします。　　　　　　　　　　　　　　　敬具

お礼日時：2007/07/01 16:15

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/06/26 18:30

Ａ０１

事業用なら消費者契約法は適用されないので、借地借家法に鑑みて、借り手に一方的に不利かどうかにより判断されると思います。

私は業界の人ではないので、実情はよく知りませんが、＃１さんが書かれているように事業用には特約をつけないのが普通なら、「途中解約をしないのが原則＝契約期間全部の家賃を支払う必要有り」と比べて特別不利になる条件ではないと思います。

また、一般の借家契約においても、特約がない場合、途中解約は原則禁止です。
判例などにより住居用については３ヶ月～半年程度の家賃を支払えば解約が認められるようですが、事業用は契約がすべての扱いになることが多かったと思います。

Ａ０２
「この解釈」とはなんのことでしょうか？　質問の趣旨がちょっとわかりづらいのですが、

＞たとえ、店舗を使用することが無くとも、契約期間中は、賃料を支払え、その代わり、賃貸人は、店舗を別の賃貸人に賃貸しては、ならない。

については、途中解約条項がなければ、お互いに途中解約ができないので（合意があればできると思いますが）、使用の有無は関係なく契約が続行していると考えれば、当然のことです。

＞下記の「損害金のようなものを支払わせることができる」では、法律的に無効と書かれてありますが、住居用に限定してと解釈することも、できます。

「下記」が意味不明です。


＞定期借家契約では、賃借人から、契約の期間、解約は、できないとの約定ですが、

賃借人、賃貸人とも途中解約ができないことになっているのが定期借家契約の原則です。原則に則った内容ですね。
ただし、住居用で一定の規模のものについては、転勤などやむ得ない理由により契約を解除できることは借地借家法にて定められていますので、この場合は特に契約に定めていなくても途中解約可能です。
条件付きですが、定期借家契約でも途中解約ができるのです。

なお、賃貸人からの途中解約については、賃借人にとって一方的に不利になる可能性があるので、無効と判断される可能性が高いと思います。

Ａ０３

＞たとえば、全国宅地建物取引業協会の標準の定期借家契約書では、途中の解約ができる。と書かれてあります。

おそらく借地借家法にある住居用の定期借家契約の途中解約を契約に明記したものを標準としているのではないでしょうか？

この回答へのお礼

　m_inoue222さん、semi-zzzさん、そして、みなさん、こんにちは、大宇宙です。いつも、回答ありがとうございます。

損害金のようなものを支払わせることができる
　と言うのは、以下のような質疑の内容で建設省住宅課のホームページです。

(●Q01)以下の質疑は、居住用の建物に限定していて、法律上無効、事業用、店舗、事務所は、法律上有効と解釈できますか？

Ｑ４　居住用の建物については、賃借人からの中途解約が法律で認められていますが、「賃借人から中途解約をする場合は、損害金のようなものを支払わせることができる」旨の特約をすることはできますか。

Ａ　借地借家法第38条第５項において認められている賃借人からの中途解約権の行使に対して、賃貸人が損害金などの支払いを請求し得るとする特約は、法律上無効であると思われます。

　同項で、一定の要件に該当する場合の賃借人の中途解約権が認められている以上、賃借人の中途解約権の行使は適法であるわけですから、損害賠償などを発生させるようなものではありません。

　同項は、１か月間の猶予期間をおけば中途解約できることを認めており、この負担を重くするような特約（３か月分の賃料を支払うこと、１か月の猶予期間以外に金銭の支払いを求めることなど）は、賃借人にとって不利なものとなりますので、同条第６項により無効となると思われます。

(●Q02)解約時、全期間の家賃を請求できるとしても、解約した後、期間が終了していないのに、直後に、別の人に貸すのは、家賃の二重請求に成らないのでしょうか？

　たとえ、一つだけでも、お知りのことが有りましたら、よろしく教授方お願いします。 敬具

お礼日時：2007/06/27 20:43