事務所賃借の解約予告期間と二重賃料

すみません。非常に困っております。
お知恵をお貸しいただきたくお願いいたします。

この度、旧事務所から新事務所に移転しました。
移転に伴い、旧事務所の解約予告を２ヶ月前に行いましたが、
旧事務所の賃貸契約上は、６ヶ月前予告が必要なようで、
新事務所と旧事務所との、４ヶ月分の家賃について、
二重払いが生じてしまいます。
旧事務所の敷金償却、現状復帰工事費用、引越費用、
新事務所の敷金、内装工事などなど、支出が非常にかさんでおり、
４ヶ月もの期間の賃料の重複をできるだけ避けたいと考えています。

そこで質問なのですが、
(1)契約上、止むを得ないのかもしれませんが、
賃料重複を避ける方法、交渉する方法はないでしょうか？
(2)旧事務所を明け渡した場合でも、その後４ヶ月分の賃料は、
払わないといけないのでしょうか？
(3)契約書上、不明確なのですが、この解約予告後の賃料には、
共益費を含むのでしょうか？
(4)明け渡し後、４ヶ月分の賃料を払っている期間に、
貸主は新たな入居者に賃貸できるのでしょうか？

すみませんが、どうぞよろしくお願いいたします。

No.3 回答者： mm456789 回答日時： 2006/11/05 17:51

不動産業者です。

解約予告とは賃貸借契約を所定の期日をもって終了するという予告ですので、それまでの期間は今までと同様に賃貸借契約が有効であるというのが基本的な考え方となります。
つまり、それまでの期間については質問者様に事務所の使用権限があるわけですから、当然賃料・共益費の支払い義務があり、その一方で貸主も契約がある以上は別の人に事務所を貸すことはできないというのが原則です。
この場合の使用権限があると言うのは、使用する権利があるという意味で、実際に使用しているしてしないというのは質問者様の自由となりますので、引っ越しをして使用していないのだから共益費は払いませんという理屈は契約上は厳しいと思います。
但し、鍵の返却も行い、物理的に事務所の使用ができない状態であれば、契約は残っているけれども明け渡しは完了しているものとみなし共益費の支払いについては免除の交渉を行うことが可能かもしれません。
（この場合も質問者様が自主的に返したのか、貸主が次の人に貸したいと考え返却を求めたのかによっても解釈は変わると思いますが・・）

それよりも、契約上即時解約の条項は無いでしょうか？
これは解約予告期間満了を待つのではなく、解約予告期間に相当する賃料を解約金というような名目で一括で支払うことにより、契約をその時点で終了させるという条項です。
この条項を適用すると、契約が即時終了となりますので、質問者様には事務所を使う権利もなくなりますが、契約上も正式に事務所を明け渡しをしたことになりますので、少なくとも共益費分の支払い免除については交渉しやすいかと思います。
（契約で解約予告期間の賃料・共益費相当額を解約金として支払うとなっていることもありますので、その場合は支払い義務があります）

妙案は無いですが、即時解約条項の有無と内容の確認、貸主が次の入居者を募集しているか否か⇒次の入居者が決まった場合の質問者様との契約の取り扱い（その時点で契約終了となり以降の賃料等の支払い義務は消滅するか？）等を確認して判断するしかないと思います。

尚、余談ですが、事務所の移転で賃料等の二重払いが生じるときは、今いる事務所ではなく新しい事務所の契約で調整を図るのが一般的です。
つまり「契約したいのだけど、今いる事務所の家賃を○月まで支払わなくてはいけないので、こちらの支払いは○月からにしてくれないだろうか？」というような交渉を新しい貸主と行うわけです。
出て行かれるほうの貸主は、出て行く人に便宜を図ろうとは中々考えないものです。

No.2 回答者： kita52326 回答日時： 2006/11/05 09:48

事務所(法人)の移転は個人の引越しより、意思決定・手続ともに面倒なものです。

貸主も後継テナントを見つけなければ収入が途絶えてしまいますから、
貸主・借主のリスク負担の分岐点として、そのような期間を取り決めているわけです。
二重払いになるような判断をしたのは、あなた自身なのですから、
単純に月数を減らすよう要請するだけではご希望はとおりにくいものと思います。

(1)賃料重複を避ける方法、交渉する方法はないか？
　　⇒あなたが後継テナントを斡旋して、貸主の家賃収入が同額になるようにできるなら交渉できると思います。
　　（現実的には難しいでしょうが、貸主にはそのようなリスクがあるわけです。）

(2)旧事務所を明け渡した場合でも、その後４ヶ月分の賃料は払わないといけないか？
　　⇒通常の事務所賃貸の契約だとそのようになるでしょう。
　　　　
(3)契約書上は不明確だが、この解約予告後の賃料には共益費を含むのか？
　　⇒家賃と共益費が別建てなら、家賃のみという解釈でよいと思います。
　　　 共益費は事務所を借りるにあたって使用する共用部分の維持管理費用や、基本時間内の空調代等ですから、
　　　 退出するまでの分を負担すればよいと思います。（月単位か日割りかは取り決めによる）
　　　 契約書から読み取れなければ協議になるでしょうが、仲介時の業者に一度確認されたらいかがでしょうか。

(4)明け渡し後、４ヶ月分の賃料を払っている期間に貸主は新たな入居者に賃貸できるか？
　　⇒できます。あなたが(共益費も払って)４ヶ月間部屋を借りつづけることもできますが、
　　　返室時点であなたは借家人ではなくなりますので、二重賃貸にはなりません。

基本的には、当初の契約時点からわかっている内容ですから、
あなたの事務所移転の計画でうまく噛み合わなかった部分を、
貸主に転嫁するのは難しいとお考えになったほうがよいと思います。

No.1 回答者： mainitiyukifuru 回答日時： 2006/11/05 05:09

(１)（２）

居住用のアパート以外は、３ヶ月～６ヶ月前の解約予告は常識ですね。
６ヶ月の根拠はありませんが、解約違約金と考えるべきかもしれません。
状況を説明し、不動産業者を通じて交渉してみる事も無駄ではないと思いますが、契約書に明記してあれば難しいと思います。
（３)
テナントの構造（空調・エレベーター等）にもよると思います。
（４）
家賃を払うわけですから、明け渡すか明け渡さないかは、あなたの自由です。
しかし、４か月分の家賃を支払い、その他の清算もし、契約を終了させれば、新たな入居者を入れても問題は無いはずです。

※あなた的には、納得いかないかもしれませんが、

『面白くないから、４ヶ月間占有する』を前提に、不動産会社と交渉してみてはいかがですか？
１１月・１２月・１月とテナントの入居率の悪い時期ですが、不動産会社も、早く新たな入居者を入れたいと考えているはずです。

法的には難しいですが、相手も人間です。まずは下手に出て、お願いしてください。